北京改善開始放量？

“國慶鉅惠，超便宜的價格，現在還有令人振奮的利好購房政策，咱國慶期間有時間出來看看房子嗎？車接車送。”2022年10月1日，青島中介小蕾開始給曾經向她咨詢過的意向客戶群發微信。

小蕾口中所說的“利好購房政策”指的是9月29日與9月30日發布的房地產政策。

(相關資料圖)

9月29日，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策（以下簡稱“首套住房利率下調政策”）。即符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。通知指出，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

9月30日，財政部、稅務總局發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（以下簡稱《公告》）進一步明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

針對于這兩項政策，時代周報記者采訪了多位中介，中介均表示，這兩項政策分別利好于剛需購房者和改善購房者，并可以有效促進樓市平穩發展。

基于上述利好政策，以及假期可集中看房的便利，國慶7天小長假開始的前一天，無數個“小蕾”開始通過朋友圈、微信、電話、短信等方式，使出渾身解數，邀請曾經咨詢過但還沒有買房的客戶，在國慶期間進行實地看房。

忙到沒時間吃飯，5天成交量和以往1個月持平

岑勇也是“小蕾”中的一員，他是某知名地產代理商的工作人員，主要負責北京望京及周邊板塊的新房帶看工作。9月30日下午，《公告》一出，他和小蕾一樣，開始給曾經帶看過的客戶發送微信，先對上述政策進行解讀，之后再加一句：“國慶有時間來看房嗎？”

“行情非常好！大量客戶于節假日出來看房。”據岑勇所說，從10月1日開始，他穿梭于北京望京及周邊板塊的各個樓盤，為購房者比對同一區域的不同樓盤，從而篩選出適合他們的房子。

岑勇告訴時代周報記者，在9月份，一天能帶看的客戶數量大概在1組-2組，而10月1日至10月5日，每天可以帶看的數量幾乎翻了倍，“平均一組客戶接待的時間大概在2-3個小時左右，國慶期間，我的時間從上午到下午排得滿滿的，都快抽不出時間吃飯了。”

中介劉東有著相同的體驗，當時代周報記者以購房者的身份詢問劉東能否帶看時，劉東回復稱：“國慶人不少，基本每天都有約，我要提前安排一下，明天有個客戶看昌平。”

帶看量明顯上升的同時，在諸多帶看行程中，中介們敏感的意識到，2022年的國慶，換房的客戶變多，改善客戶群體開始進場。

岑勇對此頗有感觸，他發現，有很多客戶都是在《公告》的刺激下前來看房，同時，有些樓盤的大戶型幾乎出現了秒沒的現象，“這說明政策對于改善型需求的刺激還是到位的。”

10月4日，岑勇帶著兩組客戶來到金隅昆泰云筑，該項目位于東四環十八里店附近，今年8月底開盤。時代周報記者了解到，金隅昆泰云筑周邊二手房價格普遍在8-12萬元/平方米；東五環外崔各莊板塊新房均價在8.8萬元/平方米。，而該項目的均價僅為7.5萬元/平方米，在岑勇看來，這是不可多得的優質樓盤。經過岑勇的詳細講解，這兩組客戶最終于當日成交，且購買的均為152平方米的大戶型。

10月5日下午2點，岑勇接待了一組看洋房和別墅的客戶，他提前安排好網約車，在關注著網約車行程信息的同時，他早早等候在了售樓處的門口。“我為他們詳細對比了各個項目的優劣，客戶表示要回去考慮一下。”

和岑勇一樣，劉東也有同樣的感受，國慶期間，向他咨詢的客戶里，更多的是詢問大戶型。以華樾國際·領尚為例，該樓盤位于北京朝陽東五環，現在剩余的戶型大多為下躍戶型，地上一層面積為96平方米，地下一層層高5.7米，可以隔成2層，加起來總計3層，總價880萬元起。“10月1日至10月5日，我已經賣出4套房了，這基本趕上我平時一個月的成交量。”

四季度有望成為今年樓市成交高峰期

2022年9月，進入傳統“金九銀十”銷售旺季，雖然規模房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，但企業整體銷售仍延續了今年以來相對低迷的表現。

克而瑞數據顯示，TOP100房企實現單月銷售操盤金額5709.6億元，環比增長10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進一步收窄。而1-9月，百強房企累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅45.4%。

雖然從數據來看，房企整體的去化壓力仍然較大，但9月29日以及9月30日出臺的政策，無疑為四季度的樓市注入一劑強心針。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙向時代周報記者表示，央行階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，主要傾向于剛性需求，而居民換購住房退稅政策，則利好改善性住房需求釋放，鼓勵居民改善當前住房條件，真正落實了中央多次強調的支持剛性和改善性住房的需求。

“退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示。

而針對于四季度樓市的走向，許小樂認為，當前針對需求端出了較多政策，包括限購限貸、房貸利率下降和減稅政策，這有助于市場預期修復。

王小嬙亦表示，居民換購住房退稅政策的實行，使得換房的成本降低，有助于居民改善性需求的釋放，加強了房屋市場的流動性。9月以來，在階段性寬松政策的支持下，四季度剛性需求和改善性需求齊并進，預計10月的市場進一步回升，同時四季度有望成為今年樓市成交的高峰期。

（應受訪者要求，小蕾、岑勇、劉東均為化名）

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