1月17日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局對《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》和《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》四項(xiàng)政策（即保障房“1+3”新政）公開征求意見。

在第一時(shí)間廣泛征求會員意見基礎(chǔ)上，深圳市城市更新協(xié)會于2月10日召開深圳保障房“1+3”新政研討會。本次會議由協(xié)會秘書長劉芳主持，特邀協(xié)會評估與咨詢專委會副主任、合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇，深規(guī)院副總規(guī)劃師許亞萍博士、上海建緯律所合伙人陳思斯兩位行業(yè)研究中心副主任，研究員、廣東誠公律所權(quán)益合伙人程庭剛等專家出席。來自星河、合正、中房、漢京、泰富華、瑞思、前海潤禾、格衡、世鵬、鼎鴻、廣和律所等20余位協(xié)會會員企業(yè)代表共同參與互動交流。

(資料圖片僅供參考)

會議開始，羅宇主任結(jié)合二十大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以及深圳“二次房改”背景，對深圳公共住房/保障房政策發(fā)展及類型進(jìn)行簡要復(fù)盤，逐一梳理了深圳公共住房政策及類型，并從供給端、需求端兩大層面延伸解讀。結(jié)合已征求意見的城市更新配建保障房新規(guī)與現(xiàn)行政策比對分析，以及過去一年深圳住房供應(yīng)創(chuàng)新探索多種模式，羅總認(rèn)為長期來看，深圳將更大力度推動住房供給以解決市民住房需求難題。

專家代表

企業(yè)代表

隨后，企業(yè)代表根據(jù)市場實(shí)踐，交流各自對新政的理解和困惑之處。對部分疑問，專家進(jìn)行了現(xiàn)場解答。最終，經(jīng)集體研討，反饋整理，涉及保障房尤其是共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)劃建設(shè)、概念明晰、路徑明確、市場去化、退出機(jī)制、政策銜接等，主要有以下十大疑慮和建議：

1

建議明確保障性住房規(guī)劃建設(shè)中，“歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地”“產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地”等概念定義，相關(guān)規(guī)劃開發(fā)條件，地價(jià)測算標(biāo)準(zhǔn)，及建設(shè)保障性住房類型，比例要求，配建標(biāo)準(zhǔn)，具體操作路徑等，以穩(wěn)定市場預(yù)期，提升市場參與建設(shè)積極性。

2

城市更新商改居配建共有產(chǎn)權(quán)住房，其他更新方向以居住為主的，配建均為公共租賃住房，有待商榷。從經(jīng)濟(jì)平衡性角度，城市更新方向以居住或居住為主的，建議配建增加部分共有產(chǎn)權(quán)住房，而非單一的公共租賃住房，使得配建類型確定更科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，同時(shí)保留適當(dāng)彈性，避免一刀切。

3

符合條件的未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)的空地，是否僅限于現(xiàn)狀空地不明確，建議進(jìn)一步明確包括現(xiàn)狀為建成區(qū)，原集體經(jīng)濟(jì)組織單位主導(dǎo)厘清經(jīng)濟(jì)關(guān)系后自行拆除建筑物形成的空地，有利于消除歷史違建、鼓勵(lì)參與保障性住房建設(shè)。原農(nóng)村集體用地建設(shè)，提容部分可用于建設(shè)保障性租賃用房或共有產(chǎn)權(quán)房，由于兩類住房收益差異較大，建議明確配建類型；歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地，建議與《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》政策保持一致，配建共有產(chǎn)權(quán)房。

4

建議明確共有產(chǎn)權(quán)房配售條件，及移交政府的方式或途徑，是無償移交、限價(jià)回購，還是代售代租？同時(shí)，隨著更多類型房屋納入保障性租賃住房管理，建議盡早出臺具體實(shí)施細(xì)則進(jìn)行規(guī)范，以便更順利開展供應(yīng)分配、出租運(yùn)營、監(jiān)督管理等活動。

5

共有產(chǎn)權(quán)住房是深圳公共住房一次重大改革，需自上而下的制度保障，同時(shí)也要充分考慮廣大群眾真實(shí)意愿和住房需求，建議建立完善自下而上溝通機(jī)制，如在配建保障房時(shí)通過線上問卷調(diào)研等形式，提前對區(qū)域偏好、戶型面積等需求進(jìn)行調(diào)研，最大程度上契合客群需求，同時(shí)降低后續(xù)去化壓力。

6

本次系列政策對深圳保障房甚至商品房的格局改變、影響巨大，目前僅在庫安居型商品房/共有產(chǎn)權(quán)房的潛在保障房群體就高達(dá)20萬戶，因此建議謹(jǐn)慎制定及執(zhí)行，充分做好意見征集及新老劃斷、過渡銜接工作，如明確共有產(chǎn)權(quán)房與安居型商品房、可售型人才房的銜接關(guān)系，原228號令是否取消或另行制定政策，建議予以明確。

7

結(jié)合深圳歷史安居房供應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)建設(shè)單位為資金回籠，多有積極入市意愿，且配售方案涉及配售對象、銷售流程等，多為政府主導(dǎo)，可能因不可控原因，導(dǎo)致整體申購、看房、選房等節(jié)點(diǎn)推遲，建議針對供應(yīng)量比較大的項(xiàng)目（如單項(xiàng)目一批次推售量達(dá)到2000套以上），采取單獨(dú)申報(bào)配售方案，獨(dú)立審批入市的靈活方式。

8

共有產(chǎn)權(quán)房剩余房源處理方式：①供應(yīng)對象調(diào)整為本市常住居民：是否可轉(zhuǎn)為商品房售賣？②轉(zhuǎn)租賃住房：對開發(fā)建設(shè)單位有損收益，如何平衡收益，已繳地價(jià)如何處理？房源配售去化影響因素較多，開發(fā)建設(shè)單位也難以把控，若由政府部門即可“轉(zhuǎn)為租賃住房”，將會損害開發(fā)建設(shè)單位合法利益及參與動力，建議對該條款進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，如住房保障主管部門將按照市場價(jià)格對應(yīng)份額進(jìn)行收購，再轉(zhuǎn)為租賃住房或者其他性質(zhì)等。此外，如配售兩次后仍有剩余房源才進(jìn)行供應(yīng)對象調(diào)整，則項(xiàng)目市場口碑可能會受影響，不利于后期去化，建議參考北京操作方式，在初次配售方案中即為后續(xù)擴(kuò)大供應(yīng)對象留足口子，如明確針對本市戶籍居民和非本市戶籍居民的比例，以保證項(xiàng)目入市時(shí)提高選房率。

9

共有產(chǎn)權(quán)房喪失一定年限后轉(zhuǎn)為全產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，即意味著共有產(chǎn)權(quán)房作為全周期限制產(chǎn)權(quán)住房，預(yù)計(jì)滿五年后僅進(jìn)行產(chǎn)權(quán)份額交易的市場活躍度較低。主要邏輯在于：購房人以商品房50%的價(jià)格僅取得房屋長久居住權(quán)，喪失房屋其他增值、出租、抵押等處分權(quán)利，實(shí)質(zhì)相當(dāng)于長租房，但需一次性支付租金（雖可申請按揭，但因有資金成本，實(shí)質(zhì)仍為購房人承擔(dān)）。因此，以深圳租售比而言，即使按照商品房50%的價(jià)格計(jì)算，也遠(yuǎn)高于長期租賃代價(jià)，可吸取上海、北京等地政策執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，上海保留轉(zhuǎn)為全產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，而北京、廣州等地共有產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)去化難，建議謹(jǐn)慎制定“不得轉(zhuǎn)為全產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定。

10

深圳城市更新項(xiàng)目周期較長、情況復(fù)雜、前期投入大，安居型商品房與共有產(chǎn)權(quán)房的住房類型轉(zhuǎn)換對項(xiàng)目影響較大，建議對已列入計(jì)劃的城市更新項(xiàng)目，繼續(xù)按照228號令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍原則上用作社會主體出租的保障性租賃住房且不得轉(zhuǎn)讓，與《深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓管理辦法》中工業(yè)樓宇及配套用房（含宿舍）可按規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的規(guī)定沖突，建議明確該條款適用范圍，若包含城市更新、土地整備等不同類型的項(xiàng)目，建議針對不同時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行處理，如在本辦法實(shí)施前已納入城市更新、土地整備計(jì)劃的項(xiàng)目不受影響。

深圳市城市更新協(xié)會作為首家5A級城市更新行業(yè)協(xié)會，下設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)與科技創(chuàng)新、政策與法律、財(cái)稅、金融、拆遷談判、綠色建筑與海綿城市、咨詢評估、歷史與文化保護(hù)等多個(gè)專委會；更有行業(yè)研究中心、行業(yè)信息中心、行業(yè)調(diào)解中心，持續(xù)為會員企業(yè)提供政策法規(guī)內(nèi)訓(xùn)、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)分享、對標(biāo)企業(yè)參訪、服務(wù)商甄選推介等系列增值服務(wù)。我們一直致力于將會員服務(wù)做深做細(xì)做實(shí)，歡迎企業(yè)向協(xié)會提出需求，協(xié)會將積極發(fā)揮資源鏈接優(yōu)勢，提供深度創(chuàng)新服務(wù)，與會員企業(yè)攜手前行。

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