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張雅楠/文二十大報(bào)告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，這再一次指明了房地產(chǎn)的發(fā)展方向。

過去五年，或劇烈或細(xì)微的變化，一直在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生著：“房住不炒”潤(rùn)物細(xì)無聲地內(nèi)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本遵循，深入人心；從去年開始，房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿，整個(gè)開發(fā)行業(yè)至今仍在深度盤整中；租賃住房市場(chǎng)也發(fā)生了一系列重大變化，正深刻改變著住房的供給格局……

上述這些變化都呼應(yīng)了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的報(bào)告內(nèi)容。

解決住房需求，無外乎買和租兩種方式，各國(guó)國(guó)情不同、城市發(fā)展水平不同、人們的生活水平和文化傳統(tǒng)不同，解決住房需求時(shí)，買和租的比例也各不相同。

在中國(guó)住房發(fā)展的脈絡(luò)中，一直存在著買優(yōu)于租的現(xiàn)實(shí)反饋：購(gòu)房人能夠收獲更穩(wěn)定的居住環(huán)境和資產(chǎn)升值；地方政府因此形成了“土地財(cái)政”模式；開發(fā)企業(yè)等產(chǎn)業(yè)鏈中各參與主體也在過去20多年坐上了財(cái)富直通車……

總體形成的客觀結(jié)果是，中國(guó)的城鎮(zhèn)居民自有住房率高于世界上絕大多數(shù)國(guó)家。同時(shí)，我們也面臨著兩個(gè)現(xiàn)實(shí)：一方面，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)上漲能夠帶動(dòng)這種模式持續(xù)，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速和城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，這種模式的持續(xù)性就存在問題；另一方面，雖然中國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房率高，但是城市間區(qū)別巨大，特別是人口流入的大城市，住房矛盾尤其突出。

因此，解決租賃住房的短板，成為近年來各級(jí)政府解決住房突出問題的重要內(nèi)容。

住建部在2021年明確，“十四五”期間，我國(guó)將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居；2022年的政府工作報(bào)告也提出，要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

政策的指引方向以及房地產(chǎn)的發(fā)展階段都說明，當(dāng)下以及未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，我們都需要正視補(bǔ)足租賃住房短板這件大事，諸如租房居民和購(gòu)房居民的同權(quán)、租房的穩(wěn)定性、租金上漲的規(guī)范性、租賃住房配套的完整性等，都是租賃住房市場(chǎng)迫切需要解決和完善的問題。

在具體實(shí)踐中，我們能夠看到一些變化，例如保租房作為房住不炒、租購(gòu)并舉的重要內(nèi)容，不斷地受到政策端的利好加持。全國(guó)各地紛紛出臺(tái)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、推進(jìn)納保工作，相關(guān)貸款也不再計(jì)入貸款集中度管理。尤其重要的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)擴(kuò)圍至保租房，為租賃住房市場(chǎng)打開了至關(guān)重要的退出通道，這一系列政策組合拳接力，開創(chuàng)了此前未有的租賃市場(chǎng)新格局，我們相信，這種改變，剛剛開始。

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