觀點(diǎn)網(wǎng) 時(shí)隔一年有余，沉寂許久的越秀房托迎來了久違的母公司資產(chǎn)注入。

(資料圖)

12月20日晚間，越秀房地產(chǎn)投資信托基金公告表示，旗下子公司將向越秀地產(chǎn)間接控股公司越秀企業(yè)收購藝康全部股份及接受轉(zhuǎn)讓藝康銷售貸款而購買越秀大廈17樓，收購頌輝全部股份及接受轉(zhuǎn)讓頌輝銷售貸款而購買越秀大廈23樓。

初步代價(jià)分別為6170萬港元、6200萬港元，其后將根據(jù)藝康及頌輝完成賬目調(diào)整為最終代價(jià)，上調(diào)及下調(diào)額度不超過20萬港元。

物業(yè)底色

據(jù)披露，越秀大廈是位于香港灣仔駱克道160-174號(hào)的寫字樓，藝康為越秀大廈17樓唯一登記及實(shí)益擁有人，頌輝為越秀大廈23樓唯一登記及實(shí)益擁有人。

公告顯示，越秀大廈17樓、越秀大廈23樓建筑面積皆為4694平方呎。根據(jù)估值報(bào)告，越秀大廈17樓的協(xié)定物業(yè)價(jià)值為6200萬港元，23樓的協(xié)定物業(yè)價(jià)值為6430萬港元，均較其物業(yè)評(píng)估值折讓約2.1%，價(jià)格較為公允。

除此之外，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金而言，注入物業(yè)的收益表現(xiàn)也是重要的考慮因素。

越秀房托提到，越秀交通及管理人此前租下越秀大廈17樓，截至2022年9月30日止9個(gè)月，共支付租金金額為138.96萬港元，以此計(jì)算，該物業(yè)年租金為185.28萬港元，根據(jù)初步代價(jià)6170萬港元，可得估計(jì)年投資收益率為約3%。

另外，越秀地產(chǎn)此前租賃越秀大廈23樓建筑面積約2347平方呎物業(yè)（相當(dāng)于該層50%），今年前9個(gè)月支付費(fèi)用69.3萬港元，可得該物業(yè)年租金為184.8萬港元，由初步代價(jià)6200萬港元計(jì)算可知年投資收益率為約2.98%。

可以看出，兩項(xiàng)物業(yè)收益率均在3%左右，已有一定成熟度。

越秀地產(chǎn)對(duì)房托平臺(tái)的支持不止于此。敲定收購后，越秀房托還表示，越秀地產(chǎn)于越秀大廈23樓的租賃期將于12月31日屆滿，頌輝將與越秀地產(chǎn)訂立兩項(xiàng)新租賃協(xié)議。

此前，越秀地產(chǎn)的租賃區(qū)域?yàn)樵叫愦髲B23樓第3單元及第2單元部分區(qū)域（建筑面積約2347平方呎）。本次越秀地產(chǎn)除了繼續(xù)租賃該部分外，還將租賃越秀大廈23樓第1單元及第2單元部分區(qū)域（建筑面積約2347平方呎），兩項(xiàng)協(xié)議租期均達(dá)3年。

也就是說，越秀地產(chǎn)將整租越秀大廈23樓，合計(jì)月租金15.4萬港元（不包括水電費(fèi)、政府差餉、政府地租及管理費(fèi)，須由越秀地產(chǎn)承擔(dān)）。

越秀房托指，于完成后，關(guān)連租約可為越秀房產(chǎn)基金提供額外租金收入，從而在短期至中期帶來穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流量。

收購考慮

自去年10月下旬斥資77.93億元購入廣州珠江新城的越秀金融大廈后，越秀房托資產(chǎn)規(guī)模已上升至423.8億元（截至2022年6月30日），物業(yè)組合包含位于廣州的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、廣州國際金融中心、越秀金融大廈，以及位于上海的越秀大廈、位于武漢的武漢越秀財(cái)富中心、星匯維港購物中心和杭州維多利商務(wù)中心。

在原本口徑里，越秀房托暫時(shí)是沒有收購計(jì)劃的。

8月4日下午，越秀房托于線上召開2022年中期媒體業(yè)績(jī)會(huì)。董事長、執(zhí)行董事及行政總裁林德良在會(huì)上指出，現(xiàn)時(shí)北京、上海有不少投資物業(yè)項(xiàng)目值得關(guān)注，集團(tuán)會(huì)對(duì)此進(jìn)行關(guān)注，但目前主要是把運(yùn)營做好，暫時(shí)沒有具體的收購計(jì)劃。

“大家可以看到其他發(fā)展商的一些物業(yè)要出售，有些物業(yè)相對(duì)以前是優(yōu)惠的，我們會(huì)留意，但暫時(shí)今年未有計(jì)劃去做具體的收購。”

本次收購盡管規(guī)模較小，對(duì)越秀房托卻意義特別，其指出，是次收購為于中國境外的首次收購，地域多元化令該基金得以把握中國以外其他經(jīng)濟(jì)體的投資機(jī)會(huì)，如作為國際金融中心及粵港澳大灣區(qū)的主要樞紐城市的香港，并為越秀房托提供額外的增長及發(fā)展?jié)摿Α?/p>

同時(shí)，2022年上半年，人民幣兌港元及美元匯率下降，越秀房托在港元銀行貸款及港元、美元有擔(dān)保票據(jù)方面產(chǎn)生的匯兌虧損將近7.8億元；而去年同期，匯率上升帶來了1.34億元的匯兌收益。

越秀基金認(rèn)為，收購資產(chǎn)可以對(duì)沖外匯風(fēng)險(xiǎn)，收購事項(xiàng)使越秀房托可透過收購資產(chǎn)（所產(chǎn)生收入的計(jì)值貨幣與其于香港的借貸貨幣相同）降低其貨幣風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 越秀大廈 建筑面積