編者按：地產(chǎn)、家居和物業(yè)行業(yè)，正在多賽道突圍。繼“起底隱貴房企”系列后，樂居財經(jīng)推出2022年度策劃【出圈】，深挖企業(yè)破圈之路得與失。系列③：《碧桂園服務“取暖”中石油》。

文/樂居財經(jīng)徐酒眠

凜冬將至，北方城市氣溫日漸走低。隨著一波一波冷空氣的到來，“休眠”了大半年的供熱管道陸續(xù)被開啟。

(資料圖片)

一條條輸送到各家各戶的供熱管道里，蘊藏著千億大生意。

借著“三供一業(yè)”分離移交改革的東風，五年前，頭部物企碧桂園服務搭上了中石油，也擠進了供熱賽道“分羹”。

過去的2021年，碧桂園服務來自供熱業(yè)務的收入約為12億元。相較其全年288億的總收入而言，供熱業(yè)務貢獻的收入占比僅有4%，并不算多。

不過，據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，目前“電力、熱力生產(chǎn)和供應業(yè)”主要上市企業(yè)有28家，2021年的營收規(guī)模超過2000億元。其中，全年總收入在12億元以下的有9家。

換而言之，2021年，作為物企碧桂園服務，僅以供熱業(yè)務的營收，就超過了三成左右供熱上市企業(yè)的同期總收入。

抱穩(wěn)大央企中石油的大腿，碧桂園服務斬獲的不只是供熱業(yè)務，還有石油石化背后的住宅、辦公、工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)服務市場。

4億投資撬動百億營收

何為“三供一業(yè)”？即企業(yè)的供水、供電、供熱和物業(yè)管理。

2016年，全國推進國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作。此后，國企將家屬區(qū)水、電、暖和物業(yè)管理職能從國企剝離，轉由社會專業(yè)單位實施管理。

借此機遇，2018年7月9日，碧桂園服務公告，擬出資4億元，與洲際海峽能源投資（北京）有限公司（簡稱“洲際海峽”）就成立合資公司，以承接合作中央企業(yè)的“三供一業(yè)”改革的物業(yè)管理及增值服務。

憑著這4億元的投資，碧桂園服務在過去三年半的時間里，撬動了超百億營收。

自2019年開始，“三供一業(yè)”業(yè)務在碧桂園服務的業(yè)績報表中單獨成行。據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，截至目前，“三供一業(yè)”已為碧桂園服務累計創(chuàng)收約101.74億元。

數(shù)據(jù)顯示，2019年—2021年，以及2022年上半年，碧桂園服務來自“三公一業(yè)”的收入分別約為15.15億元、26.99億元、37.29億元，以及22.31億元，在對應期內(nèi)的總營收中分別占比15.72%、17.30%、12.93%，以及11.12%。

管理面積方面，截至2022年6月30日，碧桂園服務的“三供一業(yè)”業(yè)務的物業(yè)服務的合同管理面積約為8530萬平方米，收費管理面積約為8520萬平方米。

事實上，自2019年底之后，碧桂園服務“三供一業(yè)”的在管面積就基本維持平穩(wěn)了，但該業(yè)務的營收為何逐年大幅攀升？這其中與碧桂園服務不間斷謀劃業(yè)務發(fā)展、拓展增值空間有關。

比如，在“三供一業(yè)”的物業(yè)管理服務項目上，積極布局社區(qū)零售、社區(qū)傳媒、便民充電樁、汽車養(yǎng)護、家政保潔、入戶維修，洗衣等業(yè)務。

單拆上市鋪墊

碧桂園服務“三供一業(yè)”的合作方洲際海峽成立于2017年7月，為海峽能源有限公司的全資子公司，而海峽能源則隸屬中國石油天然氣集團有限公司，也即廣為人知的中石油。

碧桂園服務與洲際海峽合資成立的公司，名為寶石花家園投資管理有限公司（簡稱“寶石花家園”），成立于2018年9月，注冊資本5億元，實繳資本4億元。

按照當時的公告，碧桂園服務為合資公司出資4億元，洲際海峽出資1億元，二者各自認購合資公司的股權占比分別為80%、20%。

穿透股權，碧桂園服務直接持有寶石花家園60%的股權，為大股東和實際控制人；洲際海峽持股20%，余下20%則由佛山市碧桂園管理咨詢有限公司（簡稱“碧桂園管理咨詢”）持有。

其中，碧桂園管理咨詢向上穿透，是一家名為碧桂園康騰企業(yè)的香港注冊公司。

對此，有分析人士表示，“不排除碧桂園服務未來會拆分‘三供一業(yè)’單獨上市的可能。”

事實上，對于這個潛在的可能，碧桂園服務與洲際海峽在當初已經(jīng)有約定，“合資公司公開上市后三年內(nèi)，碧桂園物業(yè)服務不可出售其于合資公司的股權，而合資公司成立后三年內(nèi)不得公開上市。”

如今，寶石花家園已成立超過3年。碧桂園服務已經(jīng)可以做主，是否對其進行資本化操作。

不過，在此之前，碧桂園服務或許要先解決“三供一業(yè)”業(yè)務盈利較低的問題。

目前，寶石花家園下屬有7家公司，涉及商業(yè)運營、物業(yè)、傳媒、能源科技等公司。

其中，寶石花物業(yè)管理公司作為國有股份占主導地位的混合所有制企業(yè)，由寶石花家園孵化，為國企“三供一業(yè)”分離移交改革而誕生，是目前全國惟一的中央企業(yè)礦區(qū)物業(yè)管理業(yè)務分離移交接管典范企業(yè)。

根據(jù)官網(wǎng)介紹，其總部位于北京市海淀區(qū)，60家分/子公司運營管理住宅面積超過1億平方米，主要向1000多個石油石化職工家屬區(qū)的400多萬居民提供物業(yè)服務，服務區(qū)域遍布全國19個省（自治區(qū)、直轄市）的68個市縣區(qū)域。

此外，管理辦公樓224棟、公寓樓226棟、餐廳食堂83個、幼兒園3所、超市10個。

毛利率僅8.7%

“三供一業(yè)”業(yè)務毛利率較低，在最初的幾份業(yè)績報中，碧桂園服務甚至會特意添加一筆，剔除“三供一業(yè)”業(yè)務之后的整體毛利率水平。

2022年上半年，碧桂園服務的整體毛利率約為26.9%，較上一年同期的33.4%跌去了6.5個百分點。

其中“三供一業(yè)”業(yè)務的物業(yè)管理及其他相關服務的毛利率為8.7%，較上一年同期的9.4%下降了0.7個百分點。碧桂園服務解釋稱，這主要由于期內(nèi)增長顯著的社區(qū)增值服務中低毛利率結構業(yè)務占比較大所致。同期，碧桂園服務“三供一業(yè)”之外的物業(yè)管理服務毛利率約為25.9%。

事實上，“三供一業(yè)”業(yè)務中，服務的國企小區(qū)，大多都修建歷史已久。一方面，物業(yè)服務的收費單價本來就低；另一方面，相關設備老舊，維修、更新的成本較高。

較為可觀的是，今年上半年供熱服務的毛利率有所改善，由2021年中期的5.9%增至約7.7%，上升了1.8個百分點。碧桂園服務表示，這主要由于分離移交改革，對設施設備更新改造帶來的節(jié)能增效。

不過，與供熱上市企業(yè)公司相比，其供熱服務的毛利率還是偏低。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》獲悉，2022年上半年，供熱行業(yè)上市公司中，毛利率最高的是智慧供熱的工大科雅（301197.SZ）和瑞納智能（301129.SZ），分別為69.17%、49.83%，其他企業(yè)毛利率均低于30%。

對于“三供一業(yè)”毛利率較低的問題，碧桂園服務管理層曾表示，國企改革急不得，“三供一業(yè)”大約要用5年的時間來完成完全市場化的目標。

按照其“一年穩(wěn)、兩年順、三年實”的“三步走”計劃，第一步先是要平穩(wěn)接管，理順所有的業(yè)務；然后再將科技和服務標準應用進去，整體為寶石花物業(yè)賦能；最后，以一個過渡期，讓員工、業(yè)主都接受，將增值服務體系移植過去。

關鍵詞： 合資公司 物業(yè)管理 物業(yè)服務