房企三季報披露接近收尾，據同花順（300033）IFinD統計，截至11月4日，A股申萬行業房地產開發類共有106家企業公布三季報。

盈利能力普遍下探是三季報所呈現出最直觀的感受。第三季度出現營業收入同比下滑的企業共47家，歸母凈利潤同比下降的房企則有69家。

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今年前三季度業績下滑的企業數量則更多，共有61家企業營業收入同比下降，78家企業歸母凈利潤負增長。

不論是營業收入還是歸母凈利潤，萬科A（000002.SZ）都排在首位。前三季度，萬科實現營業收入3376.73億元，歸母凈利潤170.50億元。

其中，第三季度萬科實現營業收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。但這樣的業績表現仍然略低于市場預期。

對此，萬科給出的原因是“毛利率下滑”，受近年來結算項目地價占售價比上升的影響，2022年前三季度，該集團開發業務結算毛利率下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結算毛利率下降至16.5%。

以保利發展（600048）（600048.SH）、招商蛇口（001979）（001979.SZ）等為代表的國央企，收入和利潤規模依然穩居TOP10，但它們的歸母凈利潤也出現了不同程度的下降。保利發展前三季度累計實現營業收入1563.75億元，同比增長12.99%；歸母凈利潤130.94億元，同比下降3.6%。第三季度單季度，保利發展歸母凈利潤22.68億元，同比下滑30.96％。

招商蛇口前三季度實現營業收入894.84億元，同比增加9.45%；歸母凈利潤29.57億元，同比減少53.44%。對于歸母凈利潤大幅下降，招商蛇口所述原因與萬科相似，房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長，受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。

從報表來看，重點房企的營收和利潤收縮，結算周期和毛利率水平的影響成為重要原因。更為直觀的指標是房企們的經營活動產生的現金流量凈額，前三季度有44家房企該指標均為負。保利發展所涉金額數目最大，為-298.57億元；萬科也以-41.75億排在第六位，同比大降442.36%，萬科的理由是由于經營活動所流入現金大幅減少所致。

背后的原因則又與房企的銷售表現掛鉤。

銷售方面，房企的壓力也不小。中指研究院統計顯示，今年1-10月，TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點，降幅連續5個月收窄，但收窄幅度均不超過2個百分點。

根據克爾瑞及中房網統計，在已披露銷售目標的房企中，1-9月份17家房企有一半的房企目標完成率低于50%，只有濱江集團（002244）等3家房企銷售目標完成率超過70%，僅有包括招商蛇口在內的5家房企銷售目標完成率在50%-70%。

不過，近期政策又有積極信號傳出，中債增進公司將繼續加大對民營房企發債的支持力度，業內對四季度企穩回升仍有信心。

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