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（2022.10.23）伴隨著傳統債權與股權融資的急速收縮，房開、物流園區以及商業地產都亟待解決此時的資金問題。地產類REITS根植于龐大的底層資產，憑借著價值增值、租金收益、穩定現金流等特性被寄予厚望。

當前，我國地產類REITs在發行方式與投后管理等方面借鑒海外REITs 發展經驗，強調REITs 在大類資產配置中具有的收益穩定優勢。不過，該類REITs的底層資產往往只集中在產業園區、商業地產或康養等低負債率且收益平穩的領域。不僅如此，相較于制造行業或高科技產業，房地產REITs供給規模仍在起步階段，潛在市場空間較大，政策推動下市場擴容在即。同時，保障性租賃住房REITs 有望逐步擴充，境內外投資者均在關注REITs 估值回歸后的投資機會。

根據德勤2021年《REITs發展報告》數據顯示，截至2021年10月末，上交所有39單“類REITs產品”發行，規模達631億元，具體覆蓋倉儲物流、產業園區、租賃住房、商業物業、高速公路等多種不動產。在進行了一系列創新嘗試后，首批9只公募基礎設施REITs產品終于產生。這9只公募基礎設施REITs產品涵蓋了產業園區（3只）、倉儲物流（2只）、生態環保設施（2只）和高速公路（2只）等4大類技術設施，覆蓋了京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角等國家重大戰略區域。

觀點指數對產業園區REITs的未來前景看好。產業園區作為基礎設施資產有著獨有的優勢。首先，全國范圍內各類產業園區存量巨大，其中符合產權清晰、現金收益穩定且具備一定增值空間要求的項目數量不少。其次，隨著生物醫藥、人工智能、新一代移動通訊等高新產業集群有序推進建設，較強的產業集群也為優質的產業園區帶來了穩定的出租率，并且可以吸引更多上下游客戶，未來收益增長勢頭較好。第三，公募基礎設施REITs為產業園區開發主體提供了更廣闊的融資方式，也促進了產業園區的發展。

對于房企主體而言，公募基礎設施REITs將讓園區資產出表成為可能，分離園區資產的經營權和所有權，帶動園區開發主體向輕資產模式發展。此外，公募基礎設施REITs基于基礎資產本身狀況的融資模式，將激發園區開發主體提高園區運營能力、提升園區盈利能力，進一步促進園區產業轉型。

11月3日，由觀點機構主辦的2022觀點資本圓桌將以“順流逆流的投資”為主題，當中會關注REITs的發展以及其為成熟存量物業尤其是商業地產的二次融資提供了哪些新方向。

關鍵詞： 基礎設施 商業地產 高速公路