博瑞大廈拍賣頁面。 截圖自京東拍賣

(資料圖)

今年以來，北京的大宗交易市場實際上并不算活躍。不過，《》記者注意到，近期的一宗寫字樓交易卻引得超萬人關注。10月17日，凱德集團以標的評估價的7折成功拍下北京CBD商圈的博瑞大廈，后續將會對該項目進行資產改造升級。

在業內看來，凱德集團的此次投資屬于“逆周期投資”。相關數據顯示，2022年前三季度，北京大宗交易額同比下降超55%。而就在博瑞大廈7折出售之前，同屬于核心地段的“格格府”王府世紀大廈起拍價遠低于評估價，但也最終流拍。

萬人圍觀7折下手

京東網絡司法拍賣平臺顯示，10月17日，博瑞大廈被成功拍賣，成交價為20.37億元，競買人為北京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司（以下簡稱為“拾捌時宜”）。天眼查顯示，拾捌時宜由凱德（中國）商用有限公司間接全資持股。

評估信息顯示，博瑞大廈位于朝陽區團結湖附近，地處于北京CBD區域。博瑞大廈建于2012年，此次拍賣標的為地下-3層至-1層的車庫，以及地上4層至25層的辦公樓宇。《》記者了解到，博瑞大廈此次拍賣的總建筑面積約5.82萬平，評估單價為5萬元/平米，評估總價為29.1億元。如此計算，博瑞大廈的成交價實際上較評估價打了約7折。

博瑞大廈項目 圖片來自京東拍賣

博瑞大廈內部情況。 圖片來自京東拍賣

值得關注的是，博瑞大廈自身的背景較為復雜。目前，博瑞大廈尚未騰空，仍有空間處于租賃狀態?！丁酚浾吡私獾?，博瑞大廈的原所有人為北京特爾特企業發展有限公司（以下簡稱為“特爾特”），其背后的債權人為廈門國際銀行。公開資料顯示，特爾特由大連的永嘉集團有限公司控股，其成立于1995年，主要從事房地產業務。

針對競拍此資產的原因，10月20日，凱德集團對《》記者表示：“此收購符合凱德集團的投資策略。通過發揮‘一個凱德’生態在投資管理和運營，以及開發方面的全面能力和優勢，實現資產增值，為投資者帶來優質回報?！?/p>

“賣賣賣”同時“買買買”？

作為一家國際型的房地產集團，近年來，凱德集團在中國市場上的投資動作頻頻。公開資料顯示，凱德集團是亞洲大型多元化房地產集團，總部設在新加坡。凱德集團業務涉獵廣泛，投資組合橫跨多元房地產類別，包括綜合體、購物中心、辦公樓、住宅及物流地產等。

截至目前，凱德截團業務已經遍布全球40多個國家的260個城市，新加坡和中國為其核心市場。據悉，凱德集團已經在中國40多座城市運營200多個項目。此外，博瑞大廈的成交之所以備受關注，其主要原因也是競買者凱德集團自帶“明星身份”。

值得關注的是，近兩年，凱德集團在中國的房地產業務是買與賣同步。2021年6月份，凱德集團向平安人壽出售了包括北京、成都、杭州等在內的6個來福士資產組合的部分股權，凱德集團預計回收資金約96億元。早在2018年1月份，凱德集團還曾剝離了價值約83.65億元的20個購物中心組合。

與此同時，凱德集團也在“買買買”。2021年4月份，凱德集團斥資36.6億元收購了上海閔行數據中心園區。約1個月后，凱德集團再度出手，以5億元的價格收購了大連軟件園騰飛發展有限公司50%的股權，將自身對該項目的持股比例上升至100%。2021年10月份，凱德集團花費16.83億元收購4個優質物流資產。

由此看來，凱德集團在不斷優化自身的投資組合。此外，凱德集團自身的組織架構也有所調整。2021年3月份，凱德集團將旗下的投資管理平臺和旅宿業務整合為凱德投資，并在新加坡證券交易所上市。而凱德集團則借此退市，并將旗下的房地產開發業務負責主體凱德地產私有化。

針對重組一事，凱德集團首席執行官李志勤曾表示，由于存在較長的培育期，房地產開發業務的價值在公開市場未能得到充分體現。將房地產業務私有化能夠讓集團更好把握房地產開發周期，并優化不同資產類別和市場回報。

10月19日，一位不愿具名的商業地產業內人士對《》記者說：“近兩年，凱德集團在中國的投資力度明顯加大。同時，凱德集團擅長逆周期投資。”《》記者注意到，自2022年以來，北京寫字樓市場低位運行，大宗交易也并不活躍。

第一太平戴維斯發布的數據顯示，2022年三季度，北京甲級寫字樓凈吸納量僅為8425平米。2022年前三季度，北京全市甲級寫字樓累計凈吸納量為9.31萬平米，同比下降84.8%。此外，戴德梁行發布的數據顯示，2022年三季度，北京寫字樓整體空置率環比上升0.8個百分點至14.6%。其中，CBD、金融街等五大核心商圈空置率環比上升1個百分點至10%。

大宗交易方面，第一太平戴維斯發布的數據顯示，2022年前三季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為226.85億元，同比下降55.2%。此前，同樣位于北京核心商圈的“格格府”北京王府大廈流拍，其起拍價11.2億元，較評估價下降約3.2億元。

博瑞大廈價值幾何

上述業內人士向《》記者透露：“雖然大宗交易活躍度不足去年同期，但自10月份以來，寫字樓市場的大宗交易有所增加。賣家主要是地產商，而買家則是包括凱德集團等在內的一些金融投資集團或者新商業企業。不過，大宗交易市場仍主要是以買方市場為主?！?/p>

或許由于大宗交易處于低位運行期，凱德集團才得以用7折的價格拍下博瑞大廈。那么，博瑞大廈的投資價值究竟幾何？

高力國際提供給《》記者的數據顯示，2022年三季度，CBD區域平均租金為358元/平米/月，折算成天來計算，則是約為12元/平米/天?！癈BD區域的寫字樓租金有小幅回調，但降得不多，不過退租的企業比去年增加，現在可選的寫字樓比較多。”10月19日，長期從事北京寫字樓交易的王力（化名）對《》記者說。

王力對《》記者說：“博瑞大廈的建造時間比較新，而且距離地鐵站比較近。不過，無論是商業氛圍還是一些生活配套，是比不上CBD核心區的那幾棟寫字樓的。目前，博瑞大廈的租金水平大概是9元/平米/天?！?/p>

凱德集團方面對《》記者表示，后續，集團會對博瑞大廈進行資產升級，進一步提升資產價值。

此外，凱德集團對《》記者表示，集團堅定在中國發展戰略，長期看好中國市場。作為一家扎根中國、深入本地的外資企業，中國的強大和高質量發展，將為凱德集團帶來更廣闊的市場空間和發展機遇。凱德集團對未來前景充滿信心，將積極尋找機會擴大投資，把握中國機遇，繼續投入深耕。

關鍵詞： 大宗交易