2022年，對房地產企業而言是個考驗大年。

中指院數據顯示，2022年，百強房企銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%；權益銷售額約為5.36萬億元，權益銷售面積約為3.37億平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約為39.3%，較2021年度下降了12.3個百分點。

(資料圖)

受到融資受限、債務出險等諸多因素影響，市場觀望情緒漸濃，2022年的艱難在財報季利潤上浮現了蹤跡。

根據數據，發布2022年業績預告或業績快報的65家A股上市房企中，有超8成房企因毛利低、銷售回款緩慢、計提資產減值等因素影響出現利潤下滑情況，其中虧損房企達37家。利潤變薄、競爭加劇已成為房地產行業趨勢。

但活下來，就有希望。2023年，新周期下半場，在金融十六條、LPG利率下調等利好因素下，經過1-2月樓市“小陽春”，3月銷售曲線螺旋上升，在波折中前行。

一般而言，政策寬松疊加的基本面改善往往需要半年甚至更多的時間。在這樣一場持久戰中，中國房企如何苦修內功穿越周期？值得深度反思。

業績的深度調整還在繼續

出乎意料的是，2022年度超六成A股上市房企盈利由盈轉虧，其中，華僑城A也出現了上市以來的首度虧損，全年歸母凈利潤錄得虧損 109.5 億元。

華僑城管理層在年報中坦言：“華僑城正處于成立以來經營壓力最大，風險挑戰最多的時期”。

除了市場銷售額普遍下滑、消化前幾年高溢價地塊等因素，風險之下地產商增加減值計提撥備，也是房企利潤下滑的重要因素。

2022年，華僑城A實現營業收入766億元，同比下降25%；其中，旅游綜合業務收入272億元，毛利率下降8個百分點至25%；房地產業務收入494億元，毛利率22%，同比持平。

根據謹慎性原則，華僑城A預計房地產市場短期調整壓力仍然較大的情況下，預計未來現金流量的限制低于賬面價值的存貨，計提了存貨跌價準備115億元。長期股權投資，固定資產及其他資產減值準備12億元，二者合計資產減值損失127億元。

這對華僑城A2022年的盈利帶來了較大影響。

當然，計提撥備是個雙刃劍，可以預示著資產減值，也為未來資產增值、利潤抬升留足了空間。

華僑城A提到，其在文化旅游、房地產兩大主營業務受經濟承壓及行業周期性調整等因素影響，處于低位運行狀態，但持續健康發展的基本面良好。

多元協同優于單一布局

新形勢下，穩健發展的房企，無不在產品開發、營銷和運營專業化運作水平等精細化管理方面突圍，多元協同，均衡發展。

以“優中選優”理念，聚焦核心城市熱點板塊，按照“以收定投”的原則推進新項目投資，是房地產企業未來必修內功。

華僑城A年報顯示，2022年公司累計實現簽約銷售面積267萬平方米、簽約銷售金額553億元。抓住政策窗口期，主動尋求市場機會，采取靈活價格策略促進去化。旗下深圳龍勝四海華亭、東莞高埗天鵝堡、蘇州胥江路、無錫運河灣、合肥空港國際小鎮、濟寧太白湖等項目銷售位列片區前列；深圳新璽、西安灃東創想中心銷售位列城市或片區商辦去化排行榜前列。

根據第三方機構監測，在2022年百強房企全口徑銷售金額排名中，華僑城從2021年的50名上升至35名，逆勢增長。

除了開發賽道的增長，多元協同賽道才是房企在競爭中突圍的“第二曲線”，尤其是在該賽道已打磨多年的老選手。

2022年，很多房企的商業賽道都受到影響，但華潤置地投資型物業收入（包括酒店經營）營業額為170.2億元，同比下降僅2.4%。剔除租金減免影響，全年持有物業租金收入192.6億元，按年增長10.5%；毛利率為65.6%，保持穩健態勢。

同樣交出不錯成績的，還有以“開發+運營+服務”作為業務格局的龍湖。2022年全年，龍湖實現經營性業務收入236億元，同比增長25%。其中，由商業投資和長租公寓組成的運營業務，租金貢獻穩定提升，同比增長14.1%，為118.8億元；由物業管理和智慧營造組成的服務業務收入同比增長38.6%，至116.7億元。

而作為業內少數活下來的“文旅、地產”開發商，華僑城A依舊堅持緊緊把握旅游行業發展趨勢，著眼長遠，推陳出新。2022年，華僑城穩步推出全國首個以“平行時空，宇宙探索”為主題的大型主題公園襄陽奇幻谷、集“都市娛樂、休閑度假、文化體驗”業態為一體的衡陽瑪雅海灘水公園、城市新地標西安OCT1314摩天輪等項目，為今年的文旅復蘇蓄力。與此同時，華僑城也在持續提升文旅產品的供給品質。如深圳威尼斯睿途酒店引入洲際酒店集團“英迪格”品牌，改造后煥新面客；深圳歡樂谷推進迷你世界·冒險山項目新區域、北京歡樂谷七期將全面改造升級，總投資超過6億元。

2023年1-2月，華僑城旗下文旅企業累計接待人數1600萬人次，較去年同比增長約60%。

提質增效是房企必練內功

在組織架構、生產經營上主動求變，通過架構調整、換倉升級、以收定投、精益管理，也是中國房企擁抱新周期的必要因素。

去年以來，華潤、萬科、龍湖等頭部房企不謀而合地開啟組織架構調整，華僑城A也主動向地產版塊“下手”，啟動專業化整合工作，地產版塊全面完成城市公司組建，71個項目公司整合為22家城市公司，管理口徑三級企業數量減少69%，管理層級由4級減少為3級，人均在建面積和管理效率大幅提高。意在通過“開發與運營分離”，為各業務條線專業化運作、市場化發展奠定基礎。

根據華僑城A發布的數據，在嚴格確保項目質量的前提下，公司部分項目開發效率達到區域領先水平，各事業部快周轉項目高層產品多數實現開工至精裝交付總工期在24個月內，提質增效的改變也取得收效。

如東莞松山湖項目實現拿地70天內獲取施工許可證；佛山順德歡樂海岸PLUS二期項目摘牌半個月即奠基，地塊內的華僑城天鵝堡二期住宅在摘地當天動工；深圳龍崗安居型商品房項目實現當天拿地、當天進場開展施工準備。

華僑城A管理層表示，“抓銷售、促回款、強周轉”是年度工作的重中之重。公司將保持對市場的高度關注，合理鋪排開發節奏，采取靈活價格策略，積極把握每個城市每個市場窗口機會，爭分奪秒搶抓銷售，將力爭2023年簽約銷售較2022年實現同比增長。

隨著房地產行業深度調整，越來越多企業謀定而后動。穿越周期并不是一件容易的事情，擁抱穩健、多元與可持續發展的企業將有望在長跑之中成為有利選手。

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