3月28日，萬科物業“萬物云”低開8%，隨后一度探低逾10%，因公司此前一晚披露的2022年財報不及市場預期。

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剛上市半年的萬物云，2022年全年實現營業收入301億元，同比增長27%，但由于成本費用高企，毛利率大幅下降，公司歸母凈利潤錄得15.1億元，反而下滑了9.42%。另外，作為頭部物管的萬科云，分紅只有2.84億元，分紅比例竟不到凈利潤的20%，而2021年萬科云在上市前大手筆分紅了35.37億元，派息比例超當年凈利潤200%以上。

與財報同時，萬物云董事長兼總經理朱保全還發出一封題為《時空在此交互》的致股東書，稱“時代的企業，必然得經受住時代的洗禮”。管理層也拋出四大反思，對物業企業的開發商依賴、收并購、增值服務、行業的脆弱與韌性進行反思，朱保全在3月28日的業績發布會上也重申了上述反思。

至記者發稿，萬物云跌幅收窄至下跌約3.6%，市值約425億港元。

住宅物業服務毛利率低至9.9%

根據財報數據，萬物云2022年總收入為301.06億元，較2021年同期的237.05億元增加27%，較此前兩年超30%的增速有所放緩。

幾大塊業務來看，社區空間居住消費服務收入為166億元，較2021年同期的131.6億元增加26%，主要由于在管物業及服務的客戶數量增加。商業和城市空間綜合服務收入為111.44億元，較2021年同期的86.93億元增加28.2%。AIoT及BPaaS解決方案服務收入為23.78億元，較2021年同期的18.5億元增加28.5%。

不過收入有一定增速情況下，公司凈利潤卻拉胯，出現有財報數據以來的首次負增長。2022年萬物云歸母凈利潤15.1億元，較2021年度的16.68億元下滑9.42%，而此前兩年的增速分別為43.55%和13.91%。

增收不增利的原因在于毛利率大幅下滑，2022年度，萬物云毛利率為14.1%，較2021年同期17%下降2.9個百分點。物業服務各個細分項目來看，毛利率幾乎是全線下滑的情況，貢獻收入最大的住宅物業服務毛利率已經跌破10%，低至9.9%；貢獻第二的商業物業和設備管理毛利率也從13.7%降到了12.2%。

報告期內，萬物云成本和多項費用高企。公司2022年度總成本為258.75億元，較2021年同期的196.84億元增加31.4%。銷售費用從2.57億元增加至2022年的4.5億元，大增75.1%，“主要由于在市場環境不佳的背景下為保持收入增長及進入新城市（300778）、新行業、新賽道導致的營銷費用增加”。另外，行政費用從17.92億元增加到21.53億元，增長20.2%。

此情況下，公司出現了一定的人員優化。截至2022年12月31日止，萬物云有97930名員工，而公司截至2021年12月31日的員工數為106945人，也就是說2022年度人員減少約9000人。2022年報告期內，公司總員工成本約109億元，人均用工成本約11.13萬元。

公司的分紅派息也出現斷崖，2022年年度末擬每股普通股派發0.241元（含稅），共計2.84億元，股利支付率僅18.8%。而2021年萬物云趕在上市前，派發了一波高達35.37億元的分紅，與當年歸母凈利潤16.68億元相比，股利支付率高達212%。

管理層拋四大行業反思

與年報一道，萬物云董事長、執行董事兼總經理朱保全還發了一份洋洋灑灑的致股東書，題為——時空在此交互。

朱保全稱，2022是一個形勢注定嚴峻的年份。經過數年調控，開發商持續債務暴雷、新房銷售大幅度下跌。預期中從增量市場到存量市場的平滑轉換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強度也殊為罕見。

而開發商，這個物業公司傳統的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現到財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發商未售空置房帶來的物業費欠費增加以及其他關聯應收賬款增加，代銷開發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業務在物業公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。

“時代的企業，必然得經受住時代的洗禮。”朱保全指，如果不是地產行業遭遇寒冬，或許物業行業還會躺在傳統收入結構的溫柔鄉里，鐵一樣的事實擺在面前，只有做好基礎服務，贏得客戶口碑，才能在“長坡薄雪”的賽道上持久滾厚。開發商給物業企業帶來的問題，萬物云旗下業務同樣需要面對。

與此同時，萬物云管理層拋出四大行業反思。

一是獨立性反思——開發商依賴加劇行業波動。國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售額同比下降26.7%，主要大客戶的遇冷對物企的增長、盈利、應收賬款及現金流均帶來較大壓力。這會再次引發對物業企業擺脫開發商行業依賴以及推進客戶多元化需要的第三方獨立性的思考。

二是并購反思——大規模并購累積經營壓力。2022年，伴隨開發商景氣度持續下滑，物業行業估值中樞同步下移，行業增長模式遭受挑戰與質疑，部分開發商出險導致了被并購物企的經營波動和壞賬增加，對賬面的商譽帶來挑戰。

記者注意到，近幾年萬物云雖相對謹慎，但也完成了三單并購，賬上目前累積了37億元的商譽。2019年，公司完成對戴德梁行大中華區商業物業及設施設備管理業務的并購整合后，成立商寫服務品牌“萬物梁行”。2021年，公司并購伯恩物業及陽光智博，隨后開始進行整合工作。

三是增值服務反思。根據克而瑞對2022年上半年數據的統計，物企的多種經營業務收入占比同比下降約4.9個百分點，部分物企非業主增值服務收入同比下降超50%。基于關連方交易以及住宅物業區域優勢所構建的社區增值服務，兩個方面都值得反思。

四是關于物業行業的脆弱與韌性。根據克而瑞數據，2021年物業行業平均市盈率超30倍，截至2022年底，行業平均市盈率下降至7倍，其中國資物管企業約為17.6倍，民企僅不足7倍。與關連方的業務來源單一，令相關物業企業的發展缺少韌性。服務行業本身具備極強的剛需屬性，回歸業務本源，放棄高毛利思維，企業更應把關注點放在建立客戶關系以及組織韌性上，在不確定的市場環境下穩健增長，在復蘇的市場環境下抓住機會。

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