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王麗新

一年一度的全國兩會，是展望全年政策走向與經濟發展的風向標。仔細研讀今年的政府工作報告(下稱《報告》)可知，2023年房地產行業將主要聚焦防風險、保民生、促消費三大領域，促進行業平穩發展。

眾所周知，在過去一年多的時間里，受多種內外部因素影響，房地產行業經歷了深度調整，樓市銷售下行，“千億房企”債務違約頻發，引發部分項目出現交付風險。筆者認為，當前房地產市場的風險隱患，是過去“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式積弊所致。行業無序擴張的教訓，已令整個行業警醒。未來，在消除“高血壓癥”，促進房地產市場健康發展的過程中，仍需各方主體共同努力，在企業端、供應端、需求端壓實責任，有防有限，有引導有支持，推動行業向新發展模式平穩過渡。

在企業端，《報告》指出，“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。”實際上，從2022年年底以來，多個部門多次強調，化解房地產業風險，是有效防范化解重大經濟金融風險的重中之重。

“防風險”無疑將是今年房地產行業的重要目標，其中有三大信號值得關注。一是使“保交樓”相關政策切實落地。比如繼放開房企股權融資，明確將募資用于保交樓項目后，進一步加強對商品房預售資金、交付質量等方面的監管力度。二是繼續創新金融工具，支持頭部優質房企融資，改善其現金流和資產負債表。但這不意味著要“優待”出險房企，對于違規經營房企，該破產的破產，該追責的追責。三是“防止無序擴張”這一提法，意味著加強監管和引導，采取必要措施避免優質房企重走高杠桿過度融資的老路，防止出現新的風險。

在供給端，《報告》指出，“要加強住房保障體系建設，解決好新市民、青年人等住房問題。”從近期一系列金融、租賃政策出臺的細則看，租購并舉的供給思路正逐漸明晰。這既是住房雙軌制的重要組成，也是未來房地產新發展模式的核心。

諸多金融服務正在加緊跟上，這對租賃市場的發展是重大利好信號。當下，多地均在加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款等。此外，央行、銀保監會近期公開征求意見的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》更是為租賃住房開發、建設、運營等多個環節設立了包括開發貸、團體購房貸、經營貸等直接融資產品，以及企業債、擔保債、REITs等間接融資工具，力度空前。

在需求端，《報告》指出，“要把恢復和擴大消費擺在優先位置”“支持剛性和改善性住房需求”。住房消費市場是擴大內需的重要支撐力，此次提及“支持剛性和改善性住房需求”，并非老生常談，而是提振購房者信心的定心丸。

在增信心、促需求方面，可因城施策精準對癥，著力改善預期、擴大有效需求。一方面，通過放寬限購、降低首付比例等手段釋放改善性需求空間；另一方面，出臺定向支持多孩家庭、人才新市民群體購房等政策，激活剛需市場。

總體而言，堅持“房住不炒”，推動房地產業向新發展模式平穩過渡，仍需房企創新商業模式，優化發展路徑。建立長效機制，促進房地產行業健康發展，是中長期目標，當穩扎穩打，久久為功。

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