據央行網站2月15日披露，人民銀行10日召開2023年金融市場工作會議。

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會議指出，動態監測分析房地產市場邊際變化，因城施策實施好差別化住房信貸政策，落實好金融支持房地產市場平穩健康發展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務，加大住房租賃金融支持，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

1月份，上海新房市場也是止不住的火熱。中指研究院提供的上海二手房價地圖顯示，上海市區范圍內，楊浦區、浦東新區、靜安區、長寧區等區域二手房價格同比漲幅均遠遠高于4.04%的平均漲幅，其中楊浦區也是10萬+新房供應量較大的區域，二手房均價已經達到73126元/平方米，同比漲幅達6.39%。

供給側政策繼續發力，多措并舉支持行業平穩發展

中國銀河（601881）在近日發布的研報中表示，供給側政策繼續發力，多措并舉支持行業平穩發展。

1月5日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。1月10日，央行、銀保監會聯合開會提出，要有效防范化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，圍繞四個方面，重點推進21項工作任務。

該機構認為，促進房地產與金融的正常循環是之后政策發力重點方向：“資產激活”重在“保交樓”和“穩銷售”；“負債接續”在增量和存量兩方面優化優質房企現金流；“權益補充”對應“第三支箭”，發展公司制房地產投資信托基金為新亮點；“預期提升”體現在購房者的預期及房企的預期兩方面。

2023年房地產基本面大概率呈現“緩筑底、慢復蘇”態勢

對于房地產行業，中金在對2023年的展望中表示，結合長期趨勢和短期政策背景，我們認為2023年房地產行業基本面大概率呈現“緩筑底、慢復蘇”態勢。

長期趨勢上看，2022年新房銷售的陡峭跌幅折射出行業供需兩側的深刻變化，一方面新房需求中樞進行長周期下行區間，不支持短期快速反彈，另一方面供給側杠桿風險在本輪周期快速出清，市場主體系統性地回歸理性，這是我們思考行業走勢的大背景。短期政策上看，過去一年行業政策經歷了“需求-供給-需求”的三階段漸進完善歷程，目前正在第三階段調整中，該機構認為部分高能級城市在限購、限貸和限售層面仍存在一定空間，可視情況動態調整以提振需求。

綜合上述因素，該機構預計2023年商品房銷售或將經歷一個緩慢的漸進式復蘇歷程，存量房市場修復或較早，并通過價格信號逐漸傳導至新房，全年新建商品房銷售面積和金額分別同比增長 2.1%和5.9%；房地產開發投資完成額恢復略慢于銷售，全年預計同比仍跌0.6%；物理竣工面積或受益于“保交樓”舉措落地，同比增約一成。

消費復蘇繞不開房地產企穩

消費復蘇對恢復經濟的重要性不言而喻，在東興證券(601198)看來，消費復蘇繞不開房地產企穩。

過去很長一段時間房地產波動與變化主導著我國經濟發展，盡管當前“房地產依賴癥”已開始明顯弱化，但我們不能認為可以忽略房地產對經濟運行的作用，地產-宏觀經濟-消費的鏈條傳導沒有斷。此外，地產銷售企穩、房價上漲可以促進居民實現財富積累，進一步增強消費信心，而地產消費鏈修復也和地產企穩息息相關。

2022年居民部門存款顯著多增，且積累了大量超額儲蓄。我們根據超額儲蓄來源不同將其分為消費型超額儲蓄和資產型超額儲蓄，該機構發現2022年消費性超額儲蓄明顯低于超額儲蓄總額，這是由于當年超額儲蓄多增主要受到資產配置調整影響，考慮主要是居民購房需求明顯下降以及理財贖回潮資金回流為存款的原因，因此認為過去一年積累的大量超額儲蓄難以對消費復蘇形成太大促進，而地產企穩對于消費復蘇則是至關重要。

地產股在交易什么邏輯？

對于地產股，天風證券（601162）復盤上周申萬地產高漲成分股，發現其多為在高能級有大量布局的優質開發房企（華發股份（600325）、招商蛇口（001979）、城建發展（600266）、濱江集團（002244）等），H股方面，越秀地產、建發國際集團也具備相同特征。該機構認為，在當下時點，受限于數據真空期，博弈政策的時點和頻率是不可控的，而銷售的有效復蘇卻是扎實利好，依然看好主要布局高能級城市的優質房企估值持續修復。

地產行情認知差尚未完全修復，推薦標的關注3條思路，短期內市場在交易一二線城市及二手房復蘇。市場對于地產板塊4個認知差（政策有效性、穩融資力度、政策空間、銷售預期）尚未完全修復，選股思路圍繞以下3個維度：①信用修復、②格局優化、③銷售復蘇，具體包括：1)優質民企信用修復，建議關注新城控股（601155）、金地集團（600383）；2)區域競爭格局優化，建議關注天地源（600665）、濱江集團、華發股份；3)行業銷售復蘇，建議關注保利發展（600048）、招商蛇口、我愛我家（000560）。

中國銀河認為，2023年行業供給側出清還未結束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優質的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關注兩條主線：1）強信用、厚土儲、優布局的全國性布局房企和確定性強的區域性房企：保利發展、金地集團、招商蛇口、萬科A、濱江集團、建發股份（600153）、華發股份；2）母公司穩定經營的優質物管公司：招商積余（001914）、萬物云。

關鍵詞： 選股思路