中泰證券（600918）發布研究報告稱，當前市場對地產股的核心分歧在于對銷售復蘇預期，春節后，各地出現銷售邊際改善但幅度并不明顯，而需求端政策出臺的節奏卻并不如市場所預期的快速，股價在強預期與弱現實之間反復博弈。推薦關注供給出清后，房價復蘇帶動的資產價格重估過程中，估值邏輯從注重盈利的PE估值向注重房價的PB重估切換的過程，重點關注低PB房企及央企地產附屬物業公司。

(資料圖)

中泰證券主要觀點如下：

低庫存與弱需求的矛盾

該行認為，本輪房地產下行的源頭，本質在于房地產企業在低庫存環境下，由于外界流動性環境惡化，被迫選擇了降價拋售存量資產，進一步傳遞至購房預期下行，產生了供需雙弱的結果，市場呈現出低庫存與弱需求共存的矛盾局面。

供給層面，房地產行業2015年后整體開工規模并未長期的超過銷售規模，甚至在2021年市場下行后，庫存規模甚至加速下降，全國銷售面積占比超過八成的區域，其存銷比自2014年的2.0下降至0.9年，在主要區域銷售規模相比2014年保持增長的情況下，庫存規模反而持續下降，全國庫存并未出現全局性過剩。

需求層面，本輪周期短期大幅下行，主要由房企主動降價帶來的房價預期，以及疫情帶來的收入預期沖擊導致需求釋放放緩，長期的人口結構問題并非是導致短期行業波動的核心因素。

強政策與弱現實的反差

2022年以來，行業供需兩端政策持續加碼，但房地產市場并未同步復蘇，行業呈現出強政策與弱現實的反差。由于疫情對未來收入的預期沖擊、疊加停工停貸問題對期房交付預期的負面影響下，居民端購房需求釋放出現了顯著的放緩。這一需求端問題難以通過常規降利率、首付比例等寬松方式改善需求。

但危機之中，曙光已現。融資環境改善下，開發商拋售的意愿大幅降低，從企業縮減供應，到市場價格改善可期。中證地產債凈價指數自2022年11月87的低點反彈至92，全國商品房住宅當月均價同比連續半年正增長，12月同比增長7%，房價已經觸底回升。

老路徑與新周期的復蘇

傳統地產周期中，高庫存環境下，市場復蘇通常先經歷銷量回升，庫存消耗后房價上漲。本輪低庫存環境下，需求邊際改善疊加供給側剛性缺口，房價將優先于銷量復蘇，由整體市場預期改善，帶動企業拿地推盤推升供應，銷量隨后改善。節奏上來看上半年房價企穩，下半年量價齊升。

自2019年來，百強房企拿地規模持續小于銷售規模，2022年供給缺口擴大至3.1億㎡，連續兩年供給缺口超3億㎡。由于供給端的剛性缺口，在需求邊際復蘇的過程中，房價在中長期來看，均具備上漲的基礎。

投資建議：

推薦關注供給出清后，房價復蘇帶動的資產價格重估過程中，估值邏輯從注重盈利的PE估值向注重房價的PB重估切換的過程，重點關注低PB房企：萬科A(000002.SZ)、綠城中國(03900)、金地集團（600383）(600383.SH)、新城控股（601155）(601155.SH);及頭部房企：保利發展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ);及央企地產附屬物業公司：中海物業(02669)、保利物業(06049)等投資機會。

風險提示：融資環境收緊超預期、土地市場出讓規則變化、房地產銷售政策變化、地產調控政策變化、引用數據滯后或不及時。

關鍵詞： 物業公司