2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在變化中不斷尋找重啟與復(fù)蘇的道路，雖然政策方向愈漸明確，但短期市場(chǎng)下行壓力仍然巨大，行業(yè)依舊深陷非良性循環(huán)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13.6億平方米，同比下降24.3%;商品房銷(xiāo)售額13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%，房屋新開(kāi)工面積12.1億平方米，同比下降39.4%。

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在此背景下，房企盈利能力持續(xù)受到挑戰(zhàn)，利潤(rùn)下滑和計(jì)提資產(chǎn)減值成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。近期，多家房企密集發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)虧公告。1月30日晚，中南建設(shè)（000961）(000961.SZ)公告稱(chēng)，2022年公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損75-90億元，同比下降121.8%-166.1%。

公告指出，由于行業(yè)非良性循環(huán)持續(xù)，為了保證經(jīng)營(yíng)安全，公司進(jìn)一步加大現(xiàn)房庫(kù)存去化，當(dāng)期銷(xiāo)售當(dāng)期確認(rèn)收入資源帶來(lái)更多虧損。同時(shí)公司根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況預(yù)計(jì)進(jìn)一步增加各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。此外，公司各項(xiàng)費(fèi)用率亦有增加，由此帶來(lái)公司虧損加大。

有市場(chǎng)分析人士表示，雖然2022年四季度以來(lái)政策持續(xù)發(fā)力，但房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度下行壓力仍存，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需雙方預(yù)期仍需要一定時(shí)間。為了穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)，民營(yíng)房企必須要優(yōu)先考慮安全和現(xiàn)金，暫時(shí)犧牲利潤(rùn)和規(guī)模，由此帶來(lái)的大額虧損，以及面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)而增加減值計(jì)提可能不可避免，預(yù)計(jì)2022年地產(chǎn)行業(yè)減值準(zhǔn)備計(jì)提規(guī)模將繼續(xù)增長(zhǎng)。

此外，該人士分析認(rèn)為，去年前三季度，中南建設(shè)凈利潤(rùn)虧損20.4億元，2022年全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額同比減少67%。可見(jiàn)在第四季度，中南為保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)安全做出了更多努力，因此導(dǎo)致虧損進(jìn)一步增加。

中信證券則表示，地產(chǎn)行業(yè)普遍虧損背后原因是多方面因素導(dǎo)致的需求下滑，主要包括銷(xiāo)售、交付和信用的負(fù)循環(huán)，項(xiàng)目停工影響購(gòu)房者信心、房地產(chǎn)銷(xiāo)售疲軟影響企業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金流入、企業(yè)信用惡化影響企業(yè)融資現(xiàn)金流入等。

值得關(guān)注的是，為應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的外部形勢(shì)，中南建設(shè)多措并舉穩(wěn)定基本盤(pán)，對(duì)業(yè)務(wù)、資源進(jìn)行合理排序，保障核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)穩(wěn)定。在行業(yè)非良性循環(huán)的環(huán)境下，作為負(fù)責(zé)任的市場(chǎng)主體，中南建設(shè)克服困難，扎實(shí)推進(jìn)保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)工作。2022年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)交付成套房屋7.2萬(wàn)套,建筑業(yè)務(wù)共完成交付項(xiàng)目357萬(wàn)平米。

除房企努力“自救”外，為穩(wěn)定樓市，中央也頻繁釋放積極信號(hào),從支持需求端到支持企業(yè)端,政策力度不斷加大。在需求端，因城施策空間逐步打開(kāi)，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)兩度降準(zhǔn)、三次降息以及階段性放寬房貸利率下限，進(jìn)一步降低;在企業(yè)端，監(jiān)管層“三箭齊發(fā)”，通過(guò)信貸、債券、股權(quán)等多種方式改善房企流動(dòng)性，提振市場(chǎng)信心。

其中，房企對(duì)“第三支箭”的反響尤為積極。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年12月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及48筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有32筆，總交易對(duì)價(jià)約528億人民幣，環(huán)比大增72.4%。中南建設(shè)也緊抓政策窗口期，于1月5日發(fā)布公告，稱(chēng)擬定增募資不超過(guò)28億元，主要用于執(zhí)行“保交樓、穩(wěn)民生”政策，資金將用于臨沂、青島等項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，定增必將改善中南的經(jīng)營(yíng)情況，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不僅能推動(dòng)公司“保交樓”工作更好落實(shí)，還可優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，公司有息負(fù)債總額下降至498億元，占總負(fù)債的16.79%，保持行業(yè)最低水平;前三季度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~46億元，同比增加229%。相信定增完成后，中南的現(xiàn)金流狀況將進(jìn)一步改善。

除定增外，中南建設(shè)還在抓緊推進(jìn)與中債信用增進(jìn)公司的債券產(chǎn)品發(fā)行計(jì)劃。公司表示，“近期中債信用增進(jìn)公司表示加大增信服務(wù)力度后，公司按要求也進(jìn)一步提交了申請(qǐng)”。

展望2023年，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升已成為共識(shí)，但考慮近年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面大幅下行，市場(chǎng)底部修復(fù)仍需更多政策引導(dǎo)和支持，以助力房地產(chǎn)行業(yè)逐漸恢復(fù)良性循環(huán)。

關(guān)鍵詞： 業(yè)績(jī)預(yù)虧