“往年春節(jié)聚會(huì)，大家都會(huì)談?wù)撡I房，打聽哪個(gè)樓盤比較火熱，而疫情后的這三年，大家討論買房的越來(lái)越少。”蘇州本地人李明（化名）如是說(shuō)。

蘇州，位于江蘇省東南部，東鄰上海，西抱太湖。2022年上半年，受疫情影響，蘇州樓市延續(xù)了2021年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)；但下半年在政策利好及金融信貸環(huán)境寬松作用下，抑制需求有所釋放，市場(chǎng)出現(xiàn)小幅回暖跡象。

春節(jié)期間，蘇州當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)者告訴記者，隨著疫情政策放開、房企紓困政策全面落地，預(yù)計(jì)2023年蘇州樓市有望進(jìn)一步復(fù)蘇回暖。

(資料圖)

二手房市場(chǎng)購(gòu)房者信心不足，觀望情緒濃厚

“我去年5月找了家中介把房子掛出去，但很少有人來(lái)問(wèn)，到現(xiàn)在還賣不出去。”春節(jié)期間，蘇州本地人小敏還在操心家里待售的房子。

小敏告訴記者，因?yàn)橄胍P活手里的資金，便打算賣掉高新區(qū)一套面積120多平方米、房齡10多年的回遷房。然而，她的這套房子掛牌了半年多，卻一直很少有人來(lái)看房，更別提商量?jī)r(jià)錢了。

負(fù)責(zé)小敏房源的中介打電話給小敏，開口就讓她把價(jià)格降下來(lái)。小敏表示，房子的掛牌總價(jià)才100多萬(wàn)，掛牌時(shí)已經(jīng)低于市場(chǎng)價(jià)了，再降下去，等于賤賣了，“實(shí)在賣不出去，就再等等吧，反正也不著急出售。”

小敏告訴記者，回遷房小戶型可能更容易吸引外地來(lái)蘇州工作的購(gòu)房者，面積120多平方米，即便單價(jià)再便宜，面積擺在那兒，總價(jià)也不可能太便宜。小敏還有一套60多平方米小面積回遷房，但她不舍得出售，“低層，上下樓比較方便，適合父母居住。”

小敏的情況并非個(gè)例。實(shí)際上，伴隨著這幾十年蘇州城市的發(fā)展，蘇州很多地方都進(jìn)行了拆遷，小敏家也不例外，拆遷后分到了幾套安置房。因此，對(duì)于蘇州本地人而言，買房的欲望實(shí)則不強(qiáng)，要么家里本來(lái)就有房，要么純改善的，前幾年在樓市上升時(shí)期已出手，李明就是一個(gè)例子。

“我是改善型換房，2020年前后，我將科技城一套小面積的房子賣了，改在園區(qū)買了套大的，方便孩子入學(xué)。目前來(lái)看，園區(qū)的房子相對(duì)保值一些。”李明說(shuō)。

記者獲悉，跟李明同一時(shí)期進(jìn)入樓市的并不在少數(shù)。彼時(shí)，蘇州樓市升溫較為明顯，不少蘇州本地人將手頭回遷房出售，成功實(shí)現(xiàn)改善置業(yè)。與此同時(shí)，由于毗鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上蘇州本身強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭，不少在上海上班的購(gòu)房者，也將目光轉(zhuǎn)向蘇州工業(yè)園區(qū)。在很多上海人眼里，蘇州的生活便利性不比上海差，環(huán)境甚至更好，回上海也較為方便；相比上海的房?jī)r(jià)，蘇州的房?jī)r(jià)顯得便宜很多。

今年春節(jié)期間，記者走訪發(fā)現(xiàn)，受疫情影響，2022年蘇州二手房市場(chǎng)的到訪量與成交量均呈下跌態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者置業(yè)信心不足，觀望情緒濃厚，換房需求被抑制。加上新房入市競(jìng)爭(zhēng)加劇，二手房降價(jià)出售現(xiàn)象較多。

買房人明顯減少，過(guò)年聚會(huì)不再討論樓市

李明說(shuō)，往年過(guò)年期間，大家一起聚會(huì)都會(huì)談?wù)撡I房，打聽哪個(gè)樓盤比較火熱，而疫情后的這三年，大家討論買房的越來(lái)越少，尤其是今年，過(guò)年聚會(huì)時(shí)討論的話題，從買房換成了“你陽(yáng)了嗎”。

“2022年，感覺(jué)大家買房的需求沒(méi)那么旺盛，身邊買房的人也很少。有個(gè)朋友在蘇州相城工作，一直想換房，但因?yàn)槭袌?chǎng)行情不好，昆山的房子賣不出去，降價(jià)太多也不愿意，導(dǎo)致一直沒(méi)能成功換房。”李明稱。

在上海工作的蘇州人秦宇（化名），這個(gè)春節(jié)回到蘇州過(guò)年，同時(shí)想為父母購(gòu)買一套改善型二手房。記者了解到，在二手改善型樓盤中，新區(qū)的荷瀾庭以及園區(qū)的玲瓏灣是兩大典型代表。其中，新區(qū)的荷瀾庭小區(qū)，均價(jià)75000元/平方米左右，目前平臺(tái)上在售44套。中介人士稱，該小區(qū)屬于相對(duì)高端的樓盤，周邊其他小區(qū)房?jī)r(jià)有所下降，但這個(gè)樓盤一直沒(méi)怎么降價(jià)。

而園區(qū)的玲瓏灣，貝殼找房平臺(tái)顯示，均價(jià)在每平方米6萬(wàn)元至11萬(wàn)元不等，目前在售167套，近90天成交6套。中介人士稱，該小區(qū)房齡也不新，但由于靠近金雞湖，面積較大，因此總價(jià)稍高一些，“由于目前是買家市場(chǎng)，購(gòu)房者議價(jià)空間很大，房東認(rèn)可的就出售，不認(rèn)可的則繼續(xù)等，有些業(yè)主甚至索性不賣了。”

整體來(lái)看，來(lái)自克而瑞蘇州的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，蘇州二手房共成交51317套，創(chuàng)歷史新低，同比減少18%。從月度成交走勢(shì)來(lái)看，58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示，受疫情影響，2022年1-5月，蘇州二手房市場(chǎng)延續(xù)了2021年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)，在政策利好以及疫情得到控制下，6月-8月市場(chǎng)成交較為活躍，9月成交套數(shù)再次下滑，四季度整體成交套數(shù)較三季度也有所下滑。

新房市場(chǎng)走出“倒U形”，板塊價(jià)值差異加劇

蘇州新房市場(chǎng)也不例外。受疫情及房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境等方面影響，2022年，蘇州新房市場(chǎng)信心不足，成交量下滑明顯。據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)，2022年1-12月，蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為511.33萬(wàn)平方米，同比減少44.13%；成交面積約733.83萬(wàn)平方米，同比減少20.07%。

事實(shí)上，在政策利好及金融信貸環(huán)境寬松作用下，2022年下半年蘇州樓市出現(xiàn)小幅回暖跡象。58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示，蘇州新房去年下半年成交面積較上半年上漲34%，園區(qū)核心價(jià)格“倒掛”（即新房?jī)r(jià)格低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格）項(xiàng)目在12月迎來(lái)集中新開盤或加推，拉高了下半年成交均價(jià)，小幅上漲3%。

從整體走勢(shì)來(lái)看，2022年全年蘇州新房市場(chǎng)走出“倒U形”。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，2022年初主要受到疫情以及房企爆雷及行業(yè)下行的綜合影響，成交量處于低位，隨著疫情影響逐漸減小，6月份成交量快速上升，達(dá)到全年高位，進(jìn)入四季度后，成交量再次回落，剔除10月份政府回購(gòu)房沖量外，月度成交均維持在50萬(wàn)平方米左右。

值得一提的是，蘇州新房市場(chǎng)分化愈加明顯，板塊的價(jià)值差異更加明朗化。主要表現(xiàn)在園區(qū)核心和獅山頭部?jī)r(jià)值板塊的高品質(zhì)樓盤逢開即罄、一房難求，非核心板塊的樓盤只能夠靠打折優(yōu)惠來(lái)以價(jià)換量，且非核心板塊樓盤的促銷幾乎貫穿2022年全年，降價(jià)潮也帶來(lái)了蘇州市區(qū)房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性的下跌。來(lái)自克而瑞蘇州的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年蘇州市區(qū)新房均價(jià)為26010元/平方米，和2021年持平。從2022年度蘇州市區(qū)的樓盤銷售榜單來(lái)看，園區(qū)湖東、奧體、新區(qū)獅山、高鐵新城、平江新城、科技城等頭部?jī)r(jià)值板塊的高端改善樓盤仍舊領(lǐng)跑市區(qū)。

記者走訪獲悉，年底受改善盤大量入市影響，新房市場(chǎng)成交均價(jià)翹尾，但項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈，市場(chǎng)分化依然明顯，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，尤其是有“倒掛”的項(xiàng)目仍然受到市場(chǎng)的青睞，外圍區(qū)域成交量則下滑明顯。不過(guò)，整體來(lái)看，目前購(gòu)房者觀望情緒仍較濃，除了核心區(qū)域“倒掛”項(xiàng)目外，其他外圍區(qū)域去化壓力較大。

成交結(jié)構(gòu)方面，中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，蘇州2022年市場(chǎng)以剛需改善為主力，90-120平方米面積段、200萬(wàn)-300萬(wàn)元總價(jià)段占市場(chǎng)主流。從短期庫(kù)存來(lái)看，市區(qū)可售面積約730.99萬(wàn)平方米，出清周期10.6個(gè)月。

業(yè)內(nèi)：2023年蘇州樓市有望進(jìn)一步復(fù)蘇回暖

值得一提的是，時(shí)至2023年，蘇州樓市出現(xiàn)小幅局部回暖跡象，樓市分化加劇。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2023年1月1日-15日，蘇州新房市場(chǎng)成交30.8萬(wàn)平方米，同比下降5.5%，樓市熱點(diǎn)仍然集中在園區(qū)等優(yōu)質(zhì)區(qū)域；供給方面，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供給量也明顯上升，維持了蘇州樓市整體規(guī)模。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，2023年，在疫情影響減弱后，預(yù)計(jì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，購(gòu)房觀望情緒有所降低，置業(yè)預(yù)期及能力將有所提振。而3月份向來(lái)是樓市傳統(tǒng)旺季的“小陽(yáng)春”，那么，對(duì)于蘇州樓市來(lái)說(shuō)，今年的“小陽(yáng)春”還會(huì)出現(xiàn)嗎？

對(duì)此，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，不論從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還是58安居客的線上找房數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前樓市依舊處于深度調(diào)整階段，短期內(nèi)無(wú)法走出低谷。其次，居民收入預(yù)期相對(duì)不高，也會(huì)影響其買房的意愿，因此，短短兩三個(gè)月明顯改變購(gòu)房者心態(tài)，促使樓市觸底回升的幾率也相對(duì)較小。不過(guò)，隨著疫情政策放開、房企紓困政策全面落地，2023年蘇州樓市有望進(jìn)一步復(fù)蘇回暖。

“預(yù)計(jì)今年蘇州‘小陽(yáng)春’很難出現(xiàn)。從蘇州樓市趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)上半年仍然延續(xù)下行趨勢(shì)，去化壓力較大，7-8月份市場(chǎng)或會(huì)觸底，進(jìn)而在四季度會(huì)有回暖的跡象。”宋紅衛(wèi)分析稱。

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