2022年的深圳寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，活躍度下降明顯。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳寫字樓租賃需求維持在近年低位，全市年度凈吸納量同比下降73%，至32.3萬平方米。截至去年末，深圳全市空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)、同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，至24.9%。

不過，在新興子市場(chǎng)方面，前海表現(xiàn)較為突出，全年凈吸納量近23萬平方米，遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。

此外，2022年深圳甲級(jí)辦公樓整體租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。一方面，面對(duì)縮租退租，業(yè)主的空置壓力加大，尤其是部分體量較大的標(biāo)桿性核心項(xiàng)目面臨大面積退租的情況，租金下調(diào)幅度較大。

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深圳福田房產(chǎn)中介張薇（化名）1月15日向《》記者指出，“去年（寫字樓租金）會(huì)比前年的價(jià)格有所下降，不過具體的租金變化主要還是看地段。”

租賃需求處于近年低位

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳寫字樓年度凈吸納量同比下降73%，至32.3萬平方米。截至年末，深圳全市空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)、同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，至24.9%。主要是受經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)承壓疊加疫情反復(fù)的影響，全年租賃需求維持在近年低位。

同時(shí)，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)也指出，深圳2022年甲級(jí)辦公樓的凈吸納量約為83萬平方米，整體去化僅為2021年的六成左右，其中超50%為總部自用需求。

值得一提的是，在仲量聯(lián)行看來，2022年深圳甲級(jí)辦公樓表現(xiàn)差于2021年，主要是新增需求和存量需求較弱，而且疊加了疫情對(duì)租賃活動(dòng)的影響。

具體來看，2022年，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展受內(nèi)外多重不確定性因素的影響，1—9月GDP同比增長仍達(dá)3.3%，至人民幣22,925.09億元。從外部來看，國際經(jīng)濟(jì)前景不明朗，外部需求減弱，深圳外向型經(jīng)濟(jì)受到一定影響。從內(nèi)部來看，國內(nèi)多點(diǎn)散發(fā)的局部疫情影響人員流動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的開展，企業(yè)收入預(yù)期有所降低。

而在此背景下，深圳部分企業(yè)經(jīng)營效益減弱，經(jīng)營策略上更加注重降本增效。一方面，部分企業(yè)取消原有的擴(kuò)租計(jì)劃，使得新增需求減少。另一方面，出現(xiàn)企業(yè)搬回自有物業(yè)、精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)導(dǎo)致縮租、退租的現(xiàn)象，削弱了存量辦公樓的需求。

此外，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022年度共錄得深圳寫字樓新增供應(yīng)約145萬平方米，其中約七成供應(yīng)來自南山區(qū)，近兩成位于福田區(qū)。

據(jù)了解，2022年，深圳多個(gè)科技、金融類企業(yè)總部項(xiàng)目相繼落成，如安信、深創(chuàng)投及大疆等企業(yè)紛紛搬遷至新建成的總部大廈，這些自用項(xiàng)目一定程度上支撐了辦公樓市場(chǎng)的有效去化。不過，2022年四季度深圳寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)壓力仍在，共三棟樓宇約41萬平方米入市，分別是位于南山區(qū)的時(shí)間廣場(chǎng)和華海金融創(chuàng)新中心以及位于福田區(qū)的中洲灣。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇也在1月12日向《》記者指出，“2022年，疫情的擾動(dòng)及嚴(yán)峻的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境給深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來了諸多影響。全市寫字樓租賃需求于近年低位徘徊，年度凈吸納量顯著下降，空置率連續(xù)四季度上升。零售市場(chǎng)情緒亦受沖擊，品牌多暫緩或擱置擴(kuò)張計(jì)劃，空置率有所上升且增幅擴(kuò)大。”

福田中心區(qū)、前海表現(xiàn)相對(duì)亮眼

2022年，深圳辦公樓市場(chǎng)需求格局也發(fā)生了相應(yīng)的改變。

仲量聯(lián)行指出，2022年，大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，租賃策略也相應(yīng)調(diào)整，除了因精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)選擇退租或取消擴(kuò)租計(jì)劃之外，也有整合零散的老舊物業(yè)，集中搬遷到性價(jià)比更高的新樓宇。而作為辦公樓去化主力之一的金融行業(yè)租賃需求則相對(duì)穩(wěn)健，其中銀行、證券、基金和保險(xiǎn)等傳統(tǒng)金融業(yè)租賃成交表現(xiàn)堅(jiān)挺。

而張薇向記者指出，“租金的變化還是看地段，像（福田）中心區(qū)這邊的價(jià)格就沒有什么變化。”

據(jù)記者了解，福田作為全國三大金融中心區(qū)之一，金融業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)明顯。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月，福田區(qū)集聚了超過260家持牌金融機(jī)構(gòu)，占全市近七成，4家本土世界500強(qiáng)企業(yè)總部、7家清科排名前50強(qiáng)創(chuàng)投機(jī)構(gòu)均落戶福田。同時(shí)，截至2021年，福田區(qū)私募股權(quán)創(chuàng)投類基金管理人973家，占全市的42%；管理規(guī)模8280億元，占全市的56%。

同時(shí)，第一太平戴維斯也表示，深圳去年寫字樓市場(chǎng)除了金融、專業(yè)服務(wù)及信息技術(shù)行業(yè)以外，源自制造與能源及公共機(jī)構(gòu)的租賃需求亦保持積極。

此外，在新興子市場(chǎng)表現(xiàn)方面，前海寫字樓租賃成績較為突出。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022年前海全年凈吸納量近23萬平方米，在深圳新興子市場(chǎng)中遙遙領(lǐng)先。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家風(fēng)投創(chuàng)投、私募證券投資、國際資管等機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，在多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了快速發(fā)展。

去年下半年租金降幅加大

在租金表現(xiàn)方面，仲量聯(lián)行指出，2022年全年深圳甲級(jí)辦公樓整體租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。

主要原因在于，一方面，面對(duì)縮租退租，業(yè)主的空置壓力加大，尤其是部分體量較大的標(biāo)桿性核心項(xiàng)目面臨大面積退租的情況，租金下調(diào)幅度較大。另一方面，在業(yè)務(wù)不景氣的情況下，租戶承租能力有所下降，部分租戶在續(xù)約甚至租約未到期時(shí)主動(dòng)要求與業(yè)主談判降租，為了維持租戶穩(wěn)定，業(yè)主向客戶提供提前續(xù)租等多種優(yōu)惠方案。多重因素作用下，相當(dāng)部分業(yè)主降租以價(jià)換量和挽留租戶。四季度約有一半的樓宇租金有所下調(diào)，其他項(xiàng)目保持租金不變，僅極少數(shù)優(yōu)質(zhì)樓宇租金上升。

而據(jù)記者了解，2022年深圳前海寫字樓的租金也有所下降。1月15日，深圳前海房產(chǎn)中介林夢(mèng)（化名）向記者指出，去年有些前海寫字樓租金也降了，降價(jià)范圍在15%到20%。

值得一提的是，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“展望2023年，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及高質(zhì)量發(fā)展，將有效支撐深圳辦公樓市場(chǎng)長期向好，保持穩(wěn)健復(fù)蘇。企業(yè)租賃需求將有效釋放，助力辦公樓市場(chǎng)恢復(fù)活力，凈吸納量有望較2022年上升，預(yù)計(jì)超過100萬平方米。”

李文杰指出，隨著香港與內(nèi)地全面通關(guān)，人員、資金、商業(yè)貿(mào)易等交流活動(dòng)也將逐步恢復(fù)正常，這將有利于跨境業(yè)務(wù)的重啟，對(duì)前海等區(qū)域的跨境金融和服務(wù)業(yè)合作平臺(tái)業(yè)務(wù)起到積極作用，并拉動(dòng)相關(guān)區(qū)域和相關(guān)行業(yè)的辦公樓需求。另外，“全面通關(guān)”將有利于提高外資投資營商便利，推動(dòng)來自外資的辦公樓需求。

此外，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2023年，深圳新增寫字樓供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)145.3萬平方米，其中第一季度預(yù)計(jì)將有六個(gè)新項(xiàng)目交付入市，共為市場(chǎng)帶來約42.1萬平方米的供應(yīng)面積。而在大量新增供應(yīng)入市的背景下，市場(chǎng)租賃競(jìng)爭(zhēng)將加劇，業(yè)主或選擇繼續(xù)降租以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，深圳平均租金預(yù)計(jì)延續(xù)下跌趨勢(shì)。另由于新增供應(yīng)將再迎高峰，市場(chǎng)去化仍預(yù)計(jì)承壓，深圳空置率或?qū)⒔Y(jié)構(gòu)性上升。

不過，謝靖宇也指出，“隨著防疫政策的優(yōu)化，未來深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展將持續(xù)綻放活力，這有望為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入積極增長動(dòng)力。”

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