2022年的香港樓市，量價齊跌，冷意盡顯。

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%；樓宇買賣合約總值5544.6億元（港元，下同），較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。

(資料圖)

在房價表現(xiàn)方面，香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，香港私人住宅售價指數(shù)報339.4，按月跌幅擴大至3.3%，按年跌幅擴大至近13.8%。

值得注意的是，截至2022年11月，香港樓價已經連跌6個月，創(chuàng)下2017年7月以來最低。2017年7月，香港私人住宅售價指數(shù)報337.5。

自2008年以來，香港樓價僅出現(xiàn)三次下跌，分別在2008年、2020年及2022年。2022年的香港樓市是繼2008年金融危機后表現(xiàn)最差的一次。

樓價跌回5年前

2022年12月28日，香港差餉物業(yè)估價署公布最新樓價指數(shù)，香港11月私人住宅售價指數(shù)報339.4，按月跌幅擴大至3.3%，按年跌幅擴大至近13.8%。值得注意的是，香港樓價已經連跌6個月，最新的樓價指數(shù)接近2017年7月的337.5點，跌回5年前。

其中，2022年前11個月，香港A類單位（實用面積少于40平）、B類單位（實用面積為40至69.9）平、C類單位（實用面積為70至99.9平）和E類單位（實用面積為160平及以上）的樓價跌幅均超過一成，跌幅分別為13.7%、13.4%、10.2%和10.8%。僅有D類單位（實用面積為100至159.9平）的樓價跌幅少于一成，跌幅為5.64%。

此外，香港金融管理局（簡稱“香港金管局”）在2022年9月發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報告》（簡稱《報告》）中指出，二手市場樓價在2022年第一季度下跌3.2%后，于第二季度輕微回升0.2%。按面積劃分，大型單位（實用面積100平或以上）的價格回升速度較中小型單位（實用面積小于100平）快，部分反映本地家庭升級換樓的需求。此外，住宅價格在7月和8月再度下降。

而根據(jù)戴德梁行追蹤部分受歡迎屋苑的樓價數(shù)據(jù)，2022年第四季度各類市場的樓價跌幅擴大，其中，代表剛需盤的沙田第一城當季單價跌幅達18.1%，最為顯著，其單價回到2017年初水平；代表中端市場的太古城則當季下調14.4%，代表豪宅市場的貝沙灣也在第四季度錄得6.4%的跌幅。

公開資料顯示，沙田第一城是香港新界沙田區(qū)最大型的住宅項目，在20世紀70年代由李兆基牽頭，與李嘉誠聯(lián)手鄭裕彤、郭得勝共同開發(fā)。

而截至2022年末，反應香港二手房價格的中原城市領先指數(shù)CCL報156.77，創(chuàng)2017年以來新低，與2021年同期184.55相比，跌幅為15.05%。

值得注意的是，自2008年以來，香港樓價僅出現(xiàn)三次下跌，分別在2008年、2020年及2022年。2022年的香港樓市是繼2008年金融危機后表現(xiàn)最差的一次，2008年和2020年的跌幅分別為15.99%和1.91%。

在租金方面，香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2022年11月私人住宅租金指數(shù)報175.2，按月跌幅擴大至逾1.3%，連跌3個月，按年跌幅擴大至4.2%。今年前11個月累計跌4.1%。

成交量跌近4成

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成，同時也創(chuàng)下自2019年來的新低。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%；樓宇買賣合約總值5544.6億元，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。

而香港金管局在《報告》中指出，香港住宅物業(yè)市場繼2022年第一季度放緩后，于第二季度回穩(wěn)。隨著本地第五波緩和，看房和成交活動在市場氣氛改善及積壓需求獲得釋放下均有所回升。地產開發(fā)商亦恢復推售新項目，并以具有競爭力的定價策略促銷。因此，每月平均成交量從2022年第一季度3352宗的低位上升至第二季度的4975宗。第三季度，市場氣氛隨著加息憂慮而轉向審慎，住宅每月平均成交量于7月和8月回落至3904宗。

香港樓宇成交量數(shù)據(jù)。 截圖自戴德梁行報告

針對2022年香港住宅市場成交量情況，戴德梁行分析稱，2022年香港住宅市場成交明顯放緩，1月至11月，平均每月成交宗數(shù)不足4000宗。上半年成交，主要受第五波疫情影響，而在下半年，加息及股票市場動蕩等因素促使買家更為審慎，一、二手住宅成交繼續(xù)放緩。

1月13日，地產經濟學家鄧浩志在接受《》記者采訪時表示，2022年香港樓市低迷的原因，首先在于過去連續(xù)六七年，香港樓市價格持續(xù)上漲，累計漲幅很大，而沒有進行相應的調整。這是屬于市場的原因；其次，則與經濟不景氣有關，如今內地和香港的經濟都遇到了很大的困難，市場消費力的投資意愿有所降低；再者，受到內地和香港疫情的影響，使得通關受到一定的限制。此外，還和香港樓市的“辣招”（樓市調控政策）有關系，“辣招”使得各項稅費都增加了，抑制了很多市場需求。

“而最重要的一點，就是美聯(lián)儲的加息。由于香港是聯(lián)系匯率制度，香港貨幣政策與美聯(lián)儲高度一致，所以港元會和美元一起持續(xù)加息，使得儲蓄的收益不斷增加，而投資房地產的租金回報收益和投資銀行存款之間存在利差。最終出現(xiàn)了銀行存款收益更高，投資房產收益更低的情況，導致了資金從樓市流出，流向銀行。另外，美聯(lián)儲貨幣緊縮政策出臺之后，由于港元和美元掛鉤，使得市場上的資金減少，同時促使以美元計價的投資品需求減少，香港樓市也受到了影響。”鄧浩志說。

香港樓市仍受美聯(lián)儲加息影響

戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望2023年，住宅市場仍受加息及環(huán)球經濟影響，左右買家入市意愿，同時相信部分業(yè)主因為供樓壓力加大而增大議價空間。預計2023年上半年香港樓價仍會維持下跌趨勢，但隨著市場預期利率有望2023年見頂，下半年樓價或趨向穩(wěn)定，全年預計調整0—5%。成交量方面，2022年一手成交減慢使得開發(fā)商持貨量增加，預估2023年開發(fā)商將加快推盤，并會采取貼市開價（根據(jù)市場的價格）的策略吸引買家。

“另外，股票市場在2023年若能保持升勢，加上有望通關口岸逐步開放等利好消息，相信能帶領香港經濟和樓市氣氛逐漸回暖，住宅成交量或有機會較今年低位回升20%至30%，與2019年、2020年水平相近。”鄧淑賢說。

據(jù)悉，2023年1月8日，香港與內地實施首階段“通關”，而廣深港高鐵于1月15日恢復通車。

對此，鄧浩志指出，香港與內地恢復通關，將會復蘇香港經濟，從而提升市民的消費力以及對樓市的購買力。此外，內地也會有買家去香港購置物業(yè)，對香港樓市起到一定的支持。不過，這個幫助是有限的，因為香港樓市的“辣招”抑制了相關的需求，特別是抑制了外地資金在香港購房的需求。

“所以，我個人認為，香港與內地恢復通關和通高鐵，對香港樓市來說屬于中等利好，算不上大利好。”鄧浩志說道。

《報告》也指出，住宅物業(yè)市場受到眾多不明朗因素及風險所影響。其中，本地疫情拖延，加上按揭利率上升，可能會抑制置業(yè)需求，而市場對環(huán)球經濟前景的憂慮以及美國加息步伐的不確定性將繼續(xù)拖累樓市氣氛。長遠而言，住宅市場的前景將取決于房屋供應缺口，香港特別行政區(qū)政府預計未來幾年私人住宅供應量仍會維持在高位。

據(jù)了解，香港房屋局于2022年6月底估計，未來3至4年一手私人住宅單位總供應量將維持在9.8萬個高位。為加快土地房屋供應，香港特別行政區(qū)政府亦已于2022年7月成立土地及房屋供應統(tǒng)籌組及公營房屋項目特別行動工作組，以精簡發(fā)展程序及釋放土地發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在鄧浩志看來，香港樓市復蘇仍存在一定的困難，一是經濟復蘇的預期有多大，尚未確定，二是美國還處于加息周期中，三是香港樓市的“辣招”仍在抑制外來資金進入香港樓市。

而展望2023年的香港樓市，鄧浩志認為，如果從成交量的角度來看，香港樓市應該是見底了。隨著通關的恢復，內地游客進入香港消費、購物，甚至購房等，香港樓市成交量將會觸底反彈。不過成交價格還沒到底部，其中一個很關鍵的原因是聯(lián)系匯率制度，美聯(lián)儲仍在加息，今年上半年預估都會處在加息周期，只不過加息幅度會放緩，但仍會繼續(xù)擴大銀行存款和物業(yè)投資租金回報之間的差距。如果美元的利息上升到5%以上，港元利息持續(xù)增加，那投資物業(yè)將比不過放在銀行的收益，而且（資金放在銀行）還安全。

“2023年的香港樓市，我認為在價格方面，上半年會繼續(xù)下跌，下半年保持平穩(wěn)，具體要看香港經濟的復蘇和美聯(lián)儲接下來的貨幣政策。在成交量方面，則會逐步開始復蘇，春節(jié)后會有小陽春的表現(xiàn)，成交量逐步上升，不過不會上升得很厲害。”鄧浩志表示。

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