（編者按： 在剛剛過去的11月，房地產市場仍在持續下行。從百強房企的表現來看，銷售業績同比下滑明顯，拿地積極性逐漸下降，發債融資也處于低谷。

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不過，11月出臺的多項重磅利好政策卻令行業興奮不已，尤其是支持房企融資的“三支箭”齊發之下，包括六大銀行在內的十余家銀行已向多家優質房企意向性授信金額超2萬億元，房地產股票和民營地產債也均實現較大漲幅。房地產市場接下來的走向，也成為各界關注的焦點。）

每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

2022年僅剩一個月，房企“搶收”仍未見明顯起色。

11月30日晚，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家機構公布了2022年1~11月房企銷售業績。據中指研究院統計，TOP100房企前11個月銷售總額67268.1億元，同比下降42.1%；11月單月銷售額同比下降34.4%，環比減少4.9%。

“銷售主要受需求端政策影響，近期需求端政策總體保持穩定，需求變化較小，所以1~11月降幅收窄不大。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水12月1日通過微信接受《》記者采訪時表示，需求回暖需要更大力度調整放松需求政策，特別是一二線重點城市要加大力度支持剛性和改善性需求，優化限貸、限購措施，支持需求釋放。只有一二線城市銷售回暖，才能帶動三四線城市回暖，進而帶動全國房地產市場回穩。

千億房企數量減半

值得注意的是，前三甲頭部房企中，碧桂園完成銷售4373.5億元、保利發展（600048）4001億元、萬科3767億元，前三甲之間的差距較為均衡，在220億~380億元，但第三名萬科與第名名綠城中國拉開了近千億元的差距。

令人意外的是建發房產，其以1448.6億元的戰績力壓濱江、金茂、綠地、旭輝等老牌房企，站上榜單第11名。據記者觀察，今年以來建發房產銷售快速增長，1~9月累計銷售額已達千億元，并位列第榜單15名，此后排名逐月上升，目前距離第10名融創僅163億元差距。按照此之前100億~200億元的單月銷售表現，最后一個月TOP10房企席位仍有望發生微調。

整體來看，今年前11月銷售額超千億元房企共19家，較去年同期減少16家；超百億元房企100家，較去年同期減少51家。TOP100房企權益銷售額為46888.9億元，權益銷售面積為30049.3萬平方米，同比分別下降45.6%和49.9%。

市場不斷筑底的現狀在陣營的變動中也有所反映。具體來看，第一陣營（1000億元以上）房企共19家，較去年同期減少16家，銷售額均值2030.4億元；第二陣營（500億~1000億元）房企共16家，較去年同期減少11家，銷售額均值645.4億元；第三陣營（300億~500億元）企業25家，較去年同期減少5家，銷售額均值393.5億元；第四陣營（100億~300億元）企業共40家，較去年同期減少19家，銷售額均值213.2億元。

不僅如此，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11~30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31~50房企及TOP51~100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

典型房企目標完成率65%

盡管越來越多房企不再增加銷售目標，并從追求規模化轉變為穩健發展，但從公布銷售目標的15家典型房企來看，今年前11月目標完成率均值為65.4%，遠低于去年同期的85.7%，完成全年業績目標的壓力較大。

具體來看，前11月目標完成率和目標增長率都比較靠前的綠城、濱江、越秀、招商、中糧等，均為央國企或深耕地方的優質民營房企。

在15家典型房企中，4家房企在年初逆勢調高了目標增長率，其中越秀地產上調了10.1%、濱江集團（002244）上調6.7%、綠城中國6.5%、保利置業4.8%。而從完成情況來看，越秀地產也是完成度最高的，達到84.5%，目前銷售額1044億元已經超越了2021年同期的950.7億元。

濱江集團緊隨其后，完成了83.4%，但在市場整體轉冷的影響下，距離去年同期1545.7億元銷售額、103%目標完成率仍有一定差距。

而另一些房企則主動調低了增長率，如時代中國將全年銷售目標定在650億元，下調超過40%，但也僅完成了目標的58.8%，與去年同期銷售規模相比接近腰斬；新城國際前11月也僅完成了45.8%。

“銷售目標完成率較高的企業均是經營較為穩健的房企，一是頭部的央國企，二是優質民營房企。”劉水分析指出，當前形勢下，這些企業經營穩健，財務狀況良好，沒有負面消息，更加受到購房者青睞，所以這些企業受市場調整影響相對較小，銷售業績目標完成率相對較高。

濱江集團方面日前回應記者稱，公司一直按照自己的腳步在走，經營比較健康，融資方面始終保持正常的節奏。目前濱江銷售端還比較暢通，資金方面能夠滿足整個公司的經營需求，后續會根據相關政策和公司實際情況積極推進相關股權融資工作。

政策利好下如何“搶收”

值得注意的是，11月以來，多項支持房企融資政策陸續落地，支持房企融資“三支箭”格局已經形成。

“近期政策更多是對供給側房企融資的支持。目前‘保項目、保企業’并行的主要目的，一是防范房企風險，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火墻，促進改善市場預期；二是化解房企風險，加快房地產風險出清；三是有效緩解民營企業信用收縮問題，促進民營企業融資恢復。”

劉水表示，房地產市場預期的改善及房地產銷售的回穩，還需要加大需求側支持力度，只有房企能夠自我“造血”才能維持可持續的發展。

在這樣的市場共識下，近期核心一二線城市繼續優化樓市調控政策。如北京市通州區臺湖、馬駒橋地區商品房將不再執行“雙限購”政策；杭州優化“認房又認貸”政策，降低二套首付比例；成都、西安放松限購政策，對修復當地市場情緒產生積極作用。

三四線城市也聞風而動，如衢州、義烏、南昌等地開展團購補貼和契稅補貼讓利，南寧、梧州、鄂爾多斯等地調整公積金使用政策，東莞優化商品房預售價格管理等。據中指研究院統計，截至目前，全國已有超20城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中二線城市武漢、天津、溫州等城市基本降至3.8%~3.9%的水平。

劉水指出：“11月重點100城商品住宅成交面積環比延續10月的下降態勢，同比降幅仍近30%，月底重點城市商品住宅周度成交面積環比略有提升，但同比降幅仍較大，購房者觀望情緒較重，市場活躍度不足。隨著供給端支持政策逐漸落地，加大需求端支持，購房者預期及信心的增強，明年初銷售有可能出現明顯回穩。”

對于今年僅剩的1個月，房企如何抓住最后的“搶收”機會？劉水認為，首先，要抓城市輪動機會加快營銷，近一段支持房地產的政策頻出，市場預期正在醞釀改變，企業要緊抓時機積極營銷，特別是一二線熱點城市，企業要緊抓城市輪動機會，加大營銷；第二，打造熱銷項目促進營銷，當前形勢下，改善型住房需求支撐較為強勁，企業可以趁勢加推項目，打造熱銷樓盤。

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