記者李貝貝見習(xí)記者董紅艷北京報道

龍湖集團已于11月15日，完成200億元儲架式中期票據(jù)的注冊(下稱“第二支箭”)，美的置業(yè)、新城控股（601155）緊隨其后加入“第二支箭”，三個企業(yè)的合計注冊金額將達到500億元。

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11月18日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《》記者采訪時表示，“第二支箭”主要適用于銷售規(guī)模較大，融資需求比較強，但是沒有短期流動性風(fēng)險，總體穩(wěn)健的房企。

同日，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水向《》記者分析表示，未來支持民營房企融資將會是“貸款、債券、股權(quán)”，“三支箭”政策組合起來促進民營企業(yè)融資恢復(fù)，支持民營企業(yè)發(fā)展。

“第二支箭”助力民企融資

“第二支箭”延期并擴容政策發(fā)布后，中債增進公司增信民營房企發(fā)債融資工作已納入“第二支箭”統(tǒng)籌推進。

據(jù)中國銀行間市場交易協(xié)會公布的消息，11月17日，交易商協(xié)會受理新城控股150億元儲架式注冊發(fā)行，目前正按照相關(guān)自律規(guī)則開展注冊評議工作。此前，龍湖集團已于11月15日，完成200億元中期票據(jù)注冊；11月14日，交易商協(xié)會受理美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行。三家民營房企的儲架式注冊發(fā)行金額高達500億元。

據(jù)悉，根據(jù)債務(wù)融資工具注冊發(fā)行自律規(guī)則，能夠向投資人規(guī)范進行信息披露的企業(yè)均可開展儲架式注冊發(fā)行。儲架式注冊發(fā)行是市場化、法治化、公開透明的發(fā)債管理模式，企業(yè)可在注冊有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)行。

中國銀行間市場交易協(xié)會稱，除龍湖集團、美的置業(yè)外，還有多家民營房企正在開展發(fā)債注冊籌備工作，并向中債增進公司遞交了增信業(yè)務(wù)意向。該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口、投資時機，提升市場投融資效率。在“第二支箭”支持政策框架下，對民營房企增信服務(wù)費率低于0.8%/年，僅為市場化增信服務(wù)費率的一半左右；同時，根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例。

針對“第二支箭”融資的情況，記者對相關(guān)發(fā)債企業(yè)進行了采訪。其中，11月18日，美的置業(yè)相關(guān)工作人員在接受《》記者采訪時表示，目前美的置業(yè)正按照相關(guān)自律規(guī)則開展注冊評議工作，其中首期30億發(fā)行已得到首輪反饋。本次儲架的募集資金將用于償還債務(wù)融資工具及用于項目建設(shè)。而本次獲得央行“第二支箭”有力支持，不僅拓寬了美的置業(yè)在資本市場的直接融資渠道，也體現(xiàn)了債券市場機構(gòu)投資人對公司穩(wěn)健經(jīng)營以及未來發(fā)展前景的認可。

嚴(yán)躍進表示，“第二支箭”主要適用于銷售規(guī)模較大，融資需求比較強，但是沒有短期流動性風(fēng)險，總體穩(wěn)健的房企。以后加入“第二支箭”的企業(yè)會有所增加，更多地會集中在銷售排名全國100位以內(nèi)的房企。但是如果房企的銷售狀況不夠好的話，就算能夠發(fā)債，融資效果也將會受到影響。

“三箭合璧”是趨勢

此前，房企的融資環(huán)境還是不容樂觀，房企融資難的情況依然比較嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內(nèi)貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預(yù)收款41041億元，下降33.8%；個人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

整體融資環(huán)境不佳的情況下，房企海外融資的渠道也越來越窄了。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年1-10月，房地產(chǎn)企業(yè)海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，截至2022年10月房企海外債已連續(xù)三個月無新發(fā)行。

記者注意到2021年起，國內(nèi)房企的評級被集中下調(diào)，而紛紛撤銷了境外評級。據(jù)克爾瑞不完全統(tǒng)計，從2022年6月至今國內(nèi)有多達25次房企評級撤銷事件，而僅10月份就多達11次。在涉及撤銷評級的22家房企中，有過半數(shù)量的房企為主動撤出。而撤銷評級后，國內(nèi)房企將更加無緣海外融資。

在此困境下，11月13日消息稱，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“金融16條”)，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

對此，嚴(yán)躍進表示，“金融16條”背景下，信托機構(gòu)參與的房企存量資產(chǎn)的盤活，將會是房企融資的重點方向。

疊加“第二支箭”的影響，業(yè)內(nèi)認為，民企國內(nèi)融資環(huán)境將得到改善，之后或?qū)⒉辉傩枰揽吭u級來獲得境外的投資金額，民企發(fā)債將成為行業(yè)融資新的發(fā)力點。

事實上，不僅僅“第二支箭”在持續(xù)推進，“第三支箭”也已經(jīng)“箭”在弦上。11月16日，雅居樂公告稱，將以先舊后新的方式配售2.95億股股票(下稱“第三支箭”)，認購事項的所得款項凈額估計約為7.83億港元。11月15日，碧桂園公告稱，將配售14.63億股股份，配售事項所得款項凈額預(yù)計約為38.72億港元。對于“第三支箭”運用，嚴(yán)躍進表示未來需要重點關(guān)注保險資金介入持有地產(chǎn)股。

劉水分析表示，未來支持民營房企融資將會是“貸款、債券、股權(quán)”，“三支箭”政策組合起來促進民營企業(yè)融資恢復(fù)，支持民營企業(yè)發(fā)展。

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