兩天時間里，龍光集團(下稱“龍光”)的股價如同坐上了過山車。

(資料圖)

11月8日，復牌的龍光以0.5港元的價格高開，但開盤后便直線下挫，期間一度跌至0.4港元，截至收盤跌15.15%，總市值進一步縮水至23.88億港元。而就在前一日(7日)停牌前，該公司股價才大漲11.24%，彼時市場推測其大漲停牌或是由于債務重組有了新進展。

停牌原因很快被揭曉。

當日晚間，龍光公告稱公司及旗下兩家全資附屬公司于11月7日收到Citicorp International Limited(花旗國際有限公司)提出的清盤呈請，其表示將尋求法律措施以堅決反對呈請，并采取一切必要行動保障公司的合法權利。

等不及的債權人

從公告內容來看，Citicorp International Limited此番代表的是2025年到期、5.75%優先票據的相關系列票據的少數票據持有人。

2020年1月，龍光發行了一筆本金總額3億美元的優先票據，用作現有債務再融資。該票據起息日為2020年1月14日，每半年付息，到期日為2025年1月14日，目前未償還余額為3億美元。截至發稿，該筆票據價格已經跌至8.424美元。

按正常流程來看，這筆票據原本應在今年7月14日支付利息，若算上30天的寬限期，最終付息日截止時間為8月14日。不過就在8月7日，龍光宣布將暫停支付5筆境外票據的到期利息，其中便包括上述2025年到期、利息5.75%的票據。

很明顯，從宣布違約到發起清盤呈請僅約三個月時間，債權人的耐心已經所剩無幾。

在匯生國際融資總裁黃立沖看來，債權人發起清盤呈請更多是為了給房企施壓，倒逼其償還債務，“在房企的積極溝通下，多數清盤呈請的最終結果都是與投資人達成和解，繼而撤回相關呈請”。

他直言，提出清盤后，房企可向法院抗辯，這一過程的時間成本不低，同時在過往案例中，法院對此類呈請的判定較為審慎，會考慮此舉是否將損害其他債權人的利益以及是否會對行業產生不利影響。

龍光亦在公告中強調，公司一直致力于積極與境外債權人進行友好洽商，自8月下旬以來，其就框架性整體債務管理方案與多個組別的債權人溝通協商，目前已取得了多位債權人發出的意向性支持函，他們愿意盡快與公司達成相關方案，推動整體債務管理方案的實施落地。

有相關媒體報道稱，該公司已于11月3日向機構投資人提交了一份境內債務全面重組方案，若該方案獲準通過，將是繼富力后第二個房企境內債重組案例。目前，該公司境內債整體債務金額超200億元，截至6月末的現金及現金等價物為143.52億元。

境外債方面，數據顯示，除部分離岸銀團貸款，龍光未來6年內有13筆境外債到期，債務總規模約56億美元，到期時間主要集中在2025年、2026年，2022年及2023年到期的境外債合計規模約11.5億美元。

這樣的債期結構也意味著，即便境內債重組成功，龍光在未來數年內的償債任務依然不輕，尤其是在目前新房市場銷售低迷、行業流動性緊縮的大環境下。

困局待解

今年以來，受行業深度調整影響，開發商自身“造血”能力大幅下降，展期成了行業常態。根據中指院監測數據，截至目前，房企信用債展期規模達到473.6億元，海外債展期規模1031.7億元，合計約1505.3億元。

信用風險的彌漫導致企業融資受阻，民營房企再融資更是艱難，部分出險房企只得引入AMC進行資產盤活，化解債務，進行紓困。

以佳兆業為例，自去年陷入流動性困境，公司旗下的廣州南沙地王項目悅伴灣全部股權便轉讓給平安信托，而后在AMC中國信達的牽頭下，該項目以代建模式被盤活。

該項目是中國信達介入出險房企紓困首個成功落地的項目，彼時有業內人士分析稱，這種資產盤活方式有利于企業加速回籠資金，推動項目本身債務風險的化解，多方共贏。

但其實這種模式的成功并不容易，資產盤活過程中，項目股權結構是否清晰、資產是否能夠抵債、價值評估等都是各方需要考慮的因素。合生不動產基金中心董事總經理鄔伯特曾在觀點地產的資本圓桌論壇上表示，資產盤活很重要的一點是要如何提升底層的資產價值。

另一方面，在浦贏資產創始人兼CEO丁亞明看來，通過重組、重整實現項目重生將會是未來一段時間企業卸重前行的主要模式，“重組可以是債務重組、資產抵債、資產出售、股權轉讓等方式，以此來解決問題”。

他指出，不良資產的處置本質上是信任危機，各方首先需要互相信任，再者降低預期，做出讓步，而重整則要遵循法律，披露所有的債務問題，鎖定資產，并根據資產負債情況進行出售、剝離，最后通過后期運營提升物業價值。

整體來看，項目資產的盤活仿佛一場橫跨法律、金融、地產多個領域的“綜合考試”，能通過的考生寥寥無幾。也是因此，盡管出險房企積極化債，政策、金融機構出手幫扶，但陷入流動危機的房企依然難以走出泥沼。

據不完全統計，2021年下半年至今，在房地產系統性風險的蔓延下，已有35家房企對旗下債券計劃展期或展期成功，更有包括花樣年、恒大、新力、大發、福晟國際等在內的十余家開發商境外主體收到清盤呈請。

而這份清單仍有繼續拉長的可能。數據顯示，2022年剩余時間里，房地產行業仍有537億美元的借款到期，明年第一季度到期的規模為723億美元，“房地產行業至少有2920億美元的在岸和離岸借款將于2023年底到期”。

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