二手房“帶押過戶”模式實(shí)現(xiàn)了賣方“帶押過戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設(shè)立的無縫銜接。節(jié)約了時(shí)間，省去了墊資過橋的費(fèi)用，該模式受到眾多“買一賣一”二手房交易者的關(guān)注。

新華財(cái)經(jīng)廣州9月30日電（記者 孟盈如）為提升二手房市場流動(dòng)性和活力，近期多個(gè)地市推出二手房“帶押過戶”政策。二手房交易者認(rèn)為，這一模式可縮短交易時(shí)間、節(jié)約交易成本，利好眾多。專業(yè)人士認(rèn)為，除利好外，銀行如何在確保資金安全的前提下完成對政策的落地實(shí)施，成為交易模式推廣、激活二手房市場活力的關(guān)鍵。

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多地推出“帶押過戶” 立足激發(fā)購房活力

日前，中國人民銀行廣州分行發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》（以下簡稱“通知”），提出為進(jìn)一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，鼓勵(lì)廣州地區(qū)推廣二手房“帶押過戶”模式。

近期，二手房“帶押過戶”在國內(nèi)多個(gè)地區(qū)陸續(xù)推出。9月，深圳市坪山公證處發(fā)布消息稱，于今年7月底完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)。據(jù)悉，該公證處于6月中旬與交易各方簽署“公證安心付”資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議，7月底順利完成帶抵押過戶、資金結(jié)算及抵押登記注銷，并于8月中旬完成房屋交接及尾款結(jié)算工作，此次交易涉及十幾套房產(chǎn)，4000多萬交易資金。

9月中旬，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”模式。

此外，昆明、蘇州、無錫、福州等地也在推廣試點(diǎn)這一模式。

二手房“帶押過戶”模式實(shí)現(xiàn)了賣方“帶押過戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設(shè)立的無縫銜接。節(jié)約了時(shí)間，省去了墊資過橋的費(fèi)用，該模式受到眾多“買一賣一”二手房交易者的關(guān)注。

廣州一資深地產(chǎn)中介人士介紹，“帶押過戶”目前在廣州還未真正落地，銀行處于調(diào)研和方案探索階段。“雖然目前二手房業(yè)務(wù)量比較低迷，但也有眾多二手房買賣客戶在咨詢這個(gè)政策。我們也在等相關(guān)政策的落地出臺(tái)。”

保障資金安全成落地關(guān)鍵點(diǎn)

二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。

中國人民銀行廣州分行指出，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)。

廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源介紹，“同一家銀行辦理帶押過戶的話，不存在貸款流失的問題，安全性有所保障，所以阻力較小。但是跨行之間辦理，需要跨行合作互認(rèn)、多部門合作等，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)銀行還處于研究落地階段。”

多路徑探索 構(gòu)筑交易“防火墻”

此前，深圳的“公證提存+免贖樓帶押過戶”為“帶押過戶”提供了具體操作路徑，保障了中國人民銀行廣州分行所提及的交易安全性。

深圳市坪山公證處介紹，以公證提存服務(wù)為基礎(chǔ)，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管，確保資金安全；資金先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過戶后可以收到購房款；在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)；交易雙方、債權(quán)人（抵押權(quán)人）、公證處共同簽署監(jiān)管協(xié)議，由公證處直接支付資金給債權(quán)人（抵押權(quán)人），保障在抵押權(quán)注銷后債權(quán)可以獲得清償。

對于交易過程中可能存在的查封風(fēng)險(xiǎn)，由于抵押權(quán)的存在，申請查封的債權(quán)人很難獲得實(shí)際利益，降低了查封動(dòng)機(jī)，即使有刻意查封，或交易雙方出現(xiàn)意外情況導(dǎo)致交易失敗，交易可以解除，資金就會(huì)原路返還，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，避免發(fā)生糾紛。

鄭大源建議，推廣二手房“帶押過戶”模式，必須尊重原銀行未結(jié)清的事實(shí)，建議先“二押”，取消原來貸款銀行必須開具“涂銷證明”的做法，改為開具“變更抵押證明”，以此保證原貸款銀行的利益。房子過戶后，原銀行是一押銀行，新的貸款銀行則是二押銀行。

同時(shí)，二手房購房者的首付款，房貸放款等，在原貸款銀行一押解除之前，都要進(jìn)行資金托管，并以尊重原貸款銀行為原則，無論買家申請商業(yè)貸款還是公積金貸款，所有的資金都需要由原貸款銀行指定的中間賬戶監(jiān)管，以此確保原貸款銀行利益。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒表示， 在帶押過戶的交易環(huán)節(jié)中，引入買賣的預(yù)告登記和抵押的預(yù)告登記流程，這樣才能預(yù)防房屋產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛，防止出現(xiàn)一房二賣、房子在已被債權(quán)人抵押的情況下又來出售等問題。“有了兩個(gè)登記的流程，房屋的歷史交易和歷史抵押情況就一清二楚，相關(guān)交易方和中介、銀行等服務(wù)方就能避免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“帶押過戶”模式在二手房交易市場中具有積極的作用和意義。此類模式更加成熟和規(guī)范，是二手房交易市場需要重點(diǎn)關(guān)注的政策創(chuàng)新要點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時(shí)，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 資金安全