9月30日，國(guó)慶長(zhǎng)假前的最后一個(gè)交易日，A股和港股的地產(chǎn)板塊均收漲，且漲幅位居前列。其中，A股天房發(fā)展（600322）、榮豐控股（000668）等股票漲停，而H股昇柏控股漲幅超過(guò)30%。

地產(chǎn)股此次上漲與房貸利率新政有關(guān)。9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文表示，階段性動(dòng)態(tài)調(diào)整首套房貸款利率下限。根據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，符合該政策條件的城市后續(xù)首套房貸利率可低至與經(jīng)營(yíng)貸同水平。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該政策有利于增加樓市活力，帶動(dòng)成交量上漲。

【資料圖】

地產(chǎn)股走強(qiáng)

地產(chǎn)股整體的走勢(shì)實(shí)際上極有規(guī)律，一旦有利好整個(gè)行業(yè)的政策出臺(tái)，地產(chǎn)股便會(huì)出現(xiàn)明顯反彈。9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

政策一出，9月30日，地產(chǎn)股開(kāi)盤(pán)便飄紅。節(jié)前最后一個(gè)交易日，A股三大指數(shù)集體收跌，上證指數(shù)報(bào)收3024.39點(diǎn)，跌幅為0.55%；深證成指報(bào)收10778.61點(diǎn)，跌幅為1.29%；創(chuàng)業(yè)板指報(bào)收2288.97點(diǎn)，跌幅為1.89%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊則漲幅位居前列，報(bào)收13538.41點(diǎn)，漲幅為1.07%。

其中，天房發(fā)展、天保基建（000965）、榮豐控股、海泰發(fā)展（600082）漲停，分別報(bào)收2.39元/股、4.60元/股、14.12元/股以及3.54元/股。而包括中國(guó)武夷（000797）、津?yàn)I發(fā)展（000897）、金地集團(tuán)（600383）、福星股份（000926）、首開(kāi)股份（600376）等在內(nèi)的多只股票漲幅超過(guò)4%。

整體來(lái)看，A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊有84只股票上漲、5只股票平盤(pán)、25只股票下跌。其中，新華聯(lián)（000620）跌停，報(bào)收3.60元/股，而包括中迪投資（000609）、ST新城（000809）、萬(wàn)業(yè)企業(yè)（600641）、萬(wàn)通發(fā)展（600246）等在內(nèi)的多只股票跌幅超過(guò)3%。

港股方面，地產(chǎn)板塊報(bào)收878.86點(diǎn)，漲幅為1.34%。其中，昇柏控股漲幅為34.62%，報(bào)收0.35港元/股，而包括寶新置地、萊蒙國(guó)際、弘陽(yáng)地產(chǎn)等在內(nèi)的股票漲幅超過(guò)20%。

水泥建材板塊上漲

除了地產(chǎn)股上漲之外，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的水泥建材板塊同樣上漲。9月30日，A股水泥建材板塊報(bào)收24774.29點(diǎn)，漲幅為0.22%，15只股票上漲，2只股票平盤(pán)，16只股票下跌。其中，ST三圣（002742）領(lǐng)漲，報(bào)收4.20元/股，漲幅為3.45%。

此外，包括華新水泥（600801）、鴻路鋼構(gòu)（002541）、精工鋼構(gòu)（600496）等在內(nèi)的多只股票漲幅超過(guò)2%，而金圓股份（000546）、四方新材（605122）、國(guó)統(tǒng)股份（002205）則出現(xiàn)明顯下跌，跌幅超過(guò)2%。水泥建材板塊近日上漲與地產(chǎn)股反彈不無(wú)關(guān)系，但更重要的則是基建火熱的帶動(dòng)。

中國(guó)銀河（601881）證券發(fā)布的研報(bào)指出，2022年8月份，基建投資維持上行態(tài)勢(shì)，投資增速加快，前8月份基建投資同比增長(zhǎng)8.30%，較前7月份增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)銀河證券方面認(rèn)為，隨著新增專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行使用的加快，基建投資項(xiàng)目資金逐步到位，各地區(qū)重大項(xiàng)目建設(shè)加速推進(jìn)，預(yù)計(jì)后續(xù)基建端持續(xù)延續(xù)上行態(tài)勢(shì)，并有利帶動(dòng)水泥市場(chǎng)需求增加。

同樣與地產(chǎn)股明顯關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)服務(wù)板塊則出現(xiàn)下跌。9月30日，A股房地產(chǎn)服務(wù)板塊報(bào)收912.02點(diǎn)，6只股票上漲，9只股票下跌。其中，全新好（000007）、榮盛發(fā)展（002146）、新大正（002968）漲幅超過(guò)2%，而中天服務(wù)（002188）、錦和商管（603682）、招商積余（001914）則下跌超過(guò)3%。

房貸利率新政有何影響？

具體來(lái)看，此次房貸利率政策出現(xiàn)調(diào)整有多個(gè)看點(diǎn)。根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知，只有2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，才可以放寬首套房貸款利率下限，二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限則是按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

值得關(guān)注的是，央行、銀保監(jiān)會(huì)今年以來(lái)第二次調(diào)整住房信貸政策。今年5月份，央行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)于居民家庭貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

那么，為何房貸利率政策再次調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)怎樣的波瀾？

9月30日，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)《》記者表示：“前幾次貸款利率下調(diào)但市場(chǎng)效果不及預(yù)期是此次‘定向降息’的主要原因。”許小樂(lè)分析認(rèn)為，此次房貸利率下調(diào)是階段性的，降息窗口期只到年底，這能夠避免市場(chǎng)陷入無(wú)休止的觀望，加速消費(fèi)者決策。

同時(shí)，此次房貸利率調(diào)整與房?jī)r(jià)掛鉤。根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，當(dāng)前有包括安慶、包頭、北海、大連、哈爾濱、天津等在內(nèi)的城市可以采用房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。貝殼研究院方面認(rèn)為，保守估計(jì)，有關(guān)城市的房貸利率會(huì)下調(diào)至與經(jīng)營(yíng)貸類(lèi)似的3.6%-3.7%左右。

許小樂(lè)認(rèn)為，放寬房貸利率下限理論上會(huì)促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)需求，其能夠加速市場(chǎng)流通，對(duì)房企去化回款有幫助。

9月30日，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜同樣向《》記者表示，自今年6月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，且市場(chǎng)預(yù)期偏弱。隨著四季度市場(chǎng)的變化，對(duì)于市場(chǎng)承壓的城市而言，政策執(zhí)行過(guò)程或仍存在一定空間，政策調(diào)整也是動(dòng)態(tài)過(guò)程。此次房貸利率下限放寬，有利于提振市場(chǎng)情緒。

關(guān)鍵詞： 榮豐控股