出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王迪

(資料圖片僅供參考)

編輯 | 吳亞

國內(nèi)一線城市豪宅拋售潮接連上演，在國際上迪拜樓市卻演繹了一種另類“火熱”。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年4月，迪拜共有36946筆房產(chǎn)交易，創(chuàng)下同期有史以來的最高紀(jì)錄，年初至今房產(chǎn)平均價格上漲14.5%，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價格和租金的快速攀升。據(jù)某財(cái)經(jīng)媒體報道，迪拜當(dāng)?shù)剡€出現(xiàn)了“新房開盤搶爆”、土豪接連掃貨等場景。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊預(yù)測報告，迪拜為全球第四大最活躍的豪華住宅市場，其豪宅價格將在2023年實(shí)現(xiàn)全球最強(qiáng)勁的增長。

迪拜，這個神秘而又鎏金的網(wǎng)紅城市曾不止一次吸引全球投資客, 就連老牌投資者巴菲特，也在2019年表示進(jìn)軍迪拜樓市的意愿，而在其中中國投資者也扮演著重要作用。一位在迪拜當(dāng)?shù)芈糜蔚臉I(yè)內(nèi)人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“在迪拜當(dāng)?shù)氐闹袊朔浅６唷！?/p>

事實(shí)上，早在2018年，中國投資客就曾問鼎迪拜房地產(chǎn)成交前列。公開數(shù)據(jù)顯示，2018年前三個季度，中國投資者在迪拜房地產(chǎn)市場的投資金額達(dá)到17億迪拉姆（1 阿聯(lián)酋迪拉姆 ≈ 1.9142 人民幣），中國投資者成為迪拜房地產(chǎn)市場排名第6的投資客，而在2017年中國投資客排名位居第15名。

對于此波迪拜樓市的爆火，央視財(cái)經(jīng)評論員薛建雄對搜狐財(cái)經(jīng)表示：“迪拜樓市火熱是因?yàn)榇罅康耐顿Y客涌入，主要是因?yàn)榻?jīng)歷了十年底迷，積累的購買力及過度刺激政策帶來了此波上漲。與海南一個道理，海南國內(nèi)投資客偏多，迪拜國際投資者多一點(diǎn)。迪拜是中東貿(mào)易中心，而其房價又比國內(nèi)北上深要便宜。”

“8%租金回報率”，花式優(yōu)惠政策帶來成交激增

80后的李明（化名），是一位迪拜當(dāng)?shù)氐娜A人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他在迪拜負(fù)責(zé)銷售工作已有5年時間。

李明告訴搜狐財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在買公寓及豪宅的客戶都不少，便宜的房源搶得人更多。豪宅開發(fā)商都是限量發(fā)布，價格從 3萬到10幾萬元/㎡都有。租房市場物業(yè)一直很穩(wěn)定，租金回報率在8%左右，迪拜常住人口不多，但流動人口很多。目前客戶購房主要聚焦在核心區(qū)域、市中心、市中心周邊。

“在房價方面，以比較火熱的區(qū)域美丹區(qū)、Marina區(qū)、云溪港區(qū)域來看，美丹區(qū)的均價在4到5萬元/㎡左右，云溪港在5萬元/㎡左右，Marina 在10萬元/㎡左右。著名迪拜塔公寓均價在8萬元/㎡左右。迪拜的房價遠(yuǎn)低于國內(nèi)動輒10萬元平米的一線城市房價。“

搜狐財(cái)經(jīng)在瀏覽外房網(wǎng)迪拜置業(yè)一欄時發(fā)現(xiàn)，肯西頓水郡 Kensington Waters項(xiàng)目標(biāo)注著高性價比學(xué)區(qū)房，總售價約125萬人民幣，且明確寫著為永久產(chǎn)權(quán)，且有學(xué)費(fèi)折扣政策。

該位經(jīng)紀(jì)人告訴搜狐財(cái)經(jīng)，這一價格屬于比較便宜的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在市面上已經(jīng)很難買到。“在迪拜，比較好的學(xué)區(qū)房，一房一廳的價位大概在340萬人民幣左右， 面積在70平米左右；兩居一般在410萬人民幣左右，面積在100平米左右；三居大概在600萬人民幣左右，面積在150平米左右。相對于北上深高昂的學(xué)區(qū)房價格，迪拜的學(xué)區(qū)房有一定價格優(yōu)勢。”

從租金回報率來看，以迪拜最有名的中國人聚集區(qū)龍城的國際城為例，據(jù)我愛我家海外顯示，2019年國際城的房價在8200-12000人民幣/平方米，租金回報率在9%-11%左右，是迪拜租金回報率最高的區(qū)域之一。

除了房價及租金優(yōu)勢之外，吸引全球投資客的原因，還在于迪拜各個層面都給予了外籍買家較大的優(yōu)惠力度。

李明稱，迪拜此前出臺了很多政策吸引人才。2020年年中，迪拜政府采取寬松的防疫政策，只要存款200萬迪拉姆2年以上，可申請10年黃金簽證。 加上全球通貨膨脹、俄烏沖突等因素迪拜成為熱門的投資目的地。他認(rèn)為，目前迪拜的房價還不算是高位。

據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)了解，迪拜大多數(shù)項(xiàng)目是永久產(chǎn)權(quán)、沒有公攤、沒有增值稅、沒有個人所得稅，同時置業(yè)手續(xù)非常簡單，持有護(hù)照、委托授權(quán)、與法院召開視頻會議，即可異地買房賣房。此外，迪拜具有分期付款及免息付款計(jì)劃，開發(fā)商給出3-5年的免息計(jì)劃，可在剩余時間內(nèi)將余款免息付清。

在房地產(chǎn)規(guī)范方面，迪拜也有相應(yīng)的規(guī)定。“二手房中介費(fèi)2%，土地局規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，新房沒有中介費(fèi)。目前大部分都是當(dāng)?shù)乇就灵_發(fā)商，以政府開發(fā)商居多，迪拜土地局有一套很完善的系統(tǒng)，有保證。所以，會吸引這么多國際買家。”李明進(jìn)一步解釋稱。

一系列數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了市場的走向。根據(jù)萊坊的數(shù)據(jù)，2022年迪拜的平均房價飆升了44.2%，自2020年3月以來房價更是上漲了149%。

另據(jù)ZAWYA網(wǎng)站消息，迪拜房地產(chǎn)行業(yè)在2023年第一季度的表現(xiàn)，其總交易額為1570億迪拉姆，比2022年同期增長了80%。2022年的總交易額為5280億迪拉姆。

旅游局巡演吸客，貿(mào)易、創(chuàng)業(yè)自由等氛圍加注

迪拜房地產(chǎn)市場2023年將創(chuàng)新高

事實(shí)上，迪拜樓市的火熱在2022年已經(jīng)初見端倪。根據(jù)迪拜大型房地產(chǎn)咨詢公司Betterhomes數(shù)據(jù)顯示，2022年登記的住宅銷售交易數(shù)超過了86000宗，同比增長近75%，并刷新了2009年80000宗的紀(jì)錄。

與此同時，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，今年年初，迪拜旅游局曾以一場“迪拜，好久不見”為主題路演在北上廣蓉四城進(jìn)行巡回演講，由此可以看出當(dāng)?shù)貙τ谖顿Y者的熱切盼望。

根據(jù)最新發(fā)布數(shù)據(jù)，迪拜在2022年接待了1436萬的國際過夜游客，比2021年的728萬游客同比增長97%，前往迪拜的旅游人數(shù)恢復(fù)到疫情前的86%，超過了全球和地區(qū)的復(fù)蘇水平；2022年，迪拜酒店行業(yè)的平均入住率為73%，是世界上最高的國家之一。

針對投資者選擇迪拜的原因，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對搜狐財(cái)經(jīng)指出，受到國際形勢影響，很多人涌到迪拜，原因是因?yàn)檫@些地方打工或辦個工作簽就能長期留下來，但是不可能拿到當(dāng)?shù)氐纳矸荩械娜ゲ涣藲W美退而求其次來到迪拜等國家。例如，尋求資產(chǎn)避險的俄羅斯人、加密貨幣富翁和印度富人紛紛涌入迪拜，帶動了當(dāng)?shù)貥鞘薪灰住?/p>

“其次，就是做中國的生意，很多溫州人就是這樣。”

以中交集團(tuán)為例，在迪拜當(dāng)?shù)鼐陀谢ǜ劭陧?xiàng)目，也有片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目布局。某位曾經(jīng)在迪拜當(dāng)?shù)毓ぷ鞯闹薪粏T工對搜狐財(cái)經(jīng)指出：“最近這幾年，迪拜的樓市漲跌與國際政治形勢有關(guān)。因?yàn)橘Q(mào)易投資比較自由。有錢就可以去，對投資者開放，可以感受中東土豪的生活，作為歐亞北非的中心，還是不錯的。中國人很多，貿(mào)易、旅游、居住、工作、創(chuàng)業(yè)、求學(xué)的都有，但移民的少。“

事實(shí)上，中國買家一直是在迪拜投資者名單上占據(jù)重要位置。根據(jù)迪拜土地局?jǐn)?shù)據(jù)，2018 年，中國與印度、英國和巴基斯坦并列為投資迪拜房地產(chǎn)的前四大外籍買家。在中國旅行社公民出境團(tuán)隊(duì)游業(yè)務(wù) 2 月起恢復(fù)時，阿聯(lián)酋被列入首批20個國家名單。

一方面相較于倫敦、新加坡、紐約、洛杉磯等地豪宅，迪拜的高端房產(chǎn)價格十分具有吸引力；另一方面，由于世界許多知名大學(xué)在迪拜都設(shè)有分校，不少中國學(xué)生選擇了去當(dāng)?shù)厣钤臁＿@成為中國買家青睞迪拜房產(chǎn)的原因。

此外，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上某迪拜房產(chǎn)公司推介直接打出了5點(diǎn)優(yōu)勢：包括資金避風(fēng)港、大環(huán)境優(yōu)質(zhì)教育、一家三代簽證享受本地人社會教育、醫(yī)療保障等福利。

根據(jù)目前迪拜樓市的火爆程度走勢，《海灣時報》預(yù)告，由于高凈值個人和外國投資者的需求增加，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價格和租金價值將上漲，迪拜的房地產(chǎn)市場將在2023年創(chuàng)下新高。

警惕新輪樓市泡沫，迪拜會步海南樓市后塵嗎？

迪拜樓市，一直是全球最熾手可熱的投資熱土，但并非一直保持現(xiàn)在的風(fēng)光無兩。

2012年到2014年，迪拜房價經(jīng)歷了一波大牛市，分別上漲了17%、26%和19%，漲幅在當(dāng)時冠絕全球主要城市。自2015年迪拜房價見頂后，2019年迪拜房價5年跌了四成，上千投資客曾被套牢。

迪拜一度被稱作是“全球樓市表現(xiàn)最差的一線城市”，房地產(chǎn)庫存過剩、油價下跌、貨幣貶值和政局動蕩，成為當(dāng)時迪拜房價下跌的原因。

2019年時，中國投資者重新入場。2019年10月，迪拜房市成交量近5000筆，這創(chuàng)下了自2008年以來的最高月度紀(jì)錄。2018年前三個季度，中國買家對迪拜房產(chǎn)的投資額超過32.5億元人民幣，創(chuàng)下歷史新高。

事實(shí)上，海南的樓市發(fā)展與迪拜十分相似，兩者都曾因政策優(yōu)惠吸引大批投資者。在海南三亞，幾乎每一個豪宅項(xiàng)目的宣傳文案都將自己稱作“東方迪拜”。

就迪拜來看，其地處亞歐非大陸交匯處，其東西方風(fēng)情并存。早期經(jīng)濟(jì)依靠石油開采，是完全的工業(yè)依靠型城市，后大力將資金投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由此發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)，航空業(yè)和物流業(yè)，形成二三產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，逐漸成為亞非歐大路上不可取代的金融、文化、政治、旅游、文化的核心城市。

海南樓市也曾風(fēng)光一時。可是現(xiàn)在，因?yàn)榉績r高、限購及經(jīng)濟(jì)等因素，自2022年以來，三亞樓市步入“降價跑量”階段，二手房也陷入了有價無市的困境。

據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年4月海口銷售的130套二手房中，有119套在降價出售，平均降價幅度都在5%-10%之間，甚至有部分房源降價幅度高達(dá)14%。

除了海南樓市低迷之外，北京、上海也出現(xiàn)了豪宅拋售潮。今年5月，北京豪宅萬柳書院爆雷，75套房作為抵押物被處置。此前早在去年12月，上海浦東濱江區(qū)域豪宅掛牌量也在增加，如仁恒濱江園、濱江凱旋門等，門店掛牌總量增加近30%，世茂濱江花園是其中掛牌量增加最明顯的，掛牌量約有200套。

“北京、上海豪宅拋售潮是必然狀態(tài)。一方面受到大環(huán)境影響，上海有外資被迫撤離。從經(jīng)濟(jì)角度來說，中國任何一個一線、二線省會城市的樓價，相對于現(xiàn)在中國人的財(cái)富增長或者收入來源增長而言，實(shí)在是太高，清理指數(shù)已經(jīng)是前無古人，后無來者。”黃立沖如此表示。

事實(shí)上，有漲就有跌，一直是貫穿樓市發(fā)展的自然規(guī)律。在迪拜“狂飆”的樓市背后或暗藏隱憂。

“等過熱后，政策退出，沒有足夠真實(shí)需求，投資者賣和出租都困難的時候，又是新一輪陰跌。這種新興小經(jīng)濟(jì)體，發(fā)展快但底子薄，容易大起大落。十幾年一輪波動行情，跌下去也會很慘。”某位投資者如此對搜狐財(cái)經(jīng)表示。

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