美國抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）認為，房地產市場的衰退還沒有結束，隨著市場進入季節性放緩的夏季和秋季，下跌勢頭可能會再次加速。

截至2023年第一季度，以私人住宅固定投資（住房GDP的核心）衡量的美國住房市場活動，名義上已連續四個季度下降。更多的收縮可能即將到來。事實上，房利美預計住宅固定投資將在2023年第二季度（-5.9%）、2023年第三季度（-9.1%）、2023年第四季度（-6.4%）和2024年第一季度（-1%）持續下降。

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房利美經濟學家在上周五發布的一份報告中寫道：“目前正在建設的多戶住宅數量創歷史新高，預計將今年晚些時候到2024年投入市場。再加上建筑貸款信貸收緊，我們預計今年晚些時候新開工的項目數量將大幅放緩。”

根據房利美的預測，多戶住宅建設速度的放緩將抵消獨戶住宅帶來的任何經濟提振。

在過去的一年里，房地產市場一直是美國經濟陷入衰退的少數幾個領域之一。這種情況可能很快就會改變，房利美的預測模型認為，美國房地產市場的下滑將會溢出，并將美國整體經濟推入衰退。

事實上，房利美預測美國GDP將在2023年第三季度、2023年第四季度和2024年第一季度持續下降，降幅分別為1.2%、1.7%和0.5%。

房利美（Fannie Mae）的經濟學家寫道：“最可能的結果是溫和的衰退，而衰退的時間仍然是主要的懸而未決的問題，因為如果與工資相關的通脹壓力沒有消退，美聯儲可能會在更長時間內維持緊縮的政策。”

雖然房利美的預測模型預測美國房地產市場將幫助把經濟拖入衰退，但該公司的經濟學家也認為，美國房地產市場將成為抵御深度衰退的緩沖。

他們寫道：“我們認為，住房建設和汽車行業的狀況可能更像是對衰退嚴重程度的緩沖，成為最終復蘇的潛在推動力，而不是阻止復蘇的手段。”

與預測明年房價小幅上漲的Zillow和CoreLogic不同，房利美認為房價調整將很快恢復勢頭。房利美的預測模型預測，以房利美房價指數（Fannie Mae home Price Index）衡量的美國房價在2022年第四季度至2023年第四季度期間下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期間再下跌2.2%。如果這成為現實，將標志著房利美房價指數自2012年以來首次出現年度下跌。

房利美預測，到2024年第四季度全美房價觸底時，美國房價將比2022年第二季度的峰值低5.28%。就地區而言，結果可能會有很大的不同。

這一預測意味著房地產市場將只是溫和調整，而不是崩盤。

房利美（Fannie Mae）表示，全美房價不太可能崩盤的原因是缺乏轉售庫存。事實上，活躍庫存仍比大流行前的水平低40%。

房利美首席經濟學家鄧肯（Doug Duncan）在最近的一份報告中寫道：“盡管與前幾年相比，抵押貸款利率仍然較高，但住房供應的嚴重不足仍然支撐著房價。當然，待售房屋的短缺目前正因所謂的‘鎖定效應’而加劇，這種效應繼續阻礙大量抵押貸款利率較低的家庭將其房屋上市。”

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