進入年底，氣溫持續降低，但房地產市場卻感受到了濃濃的暖意。

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近期穩樓市“三箭齊發”，形成了信貸、債券、股權等三大融資政策支持體系，從保交樓到保房企三好生，穩健經營的優良房企迎重大利好。

政策利好之下，眾房企在二級市場迎來了久違的爆發。先是港股龍頭民營房企，如碧桂園、龍湖、旭輝等，在幾天時間內反彈翻倍；然后是A股房企出現大幅反彈，再之后，則是國資房企與部分前期違約房企大幅反彈。

房地產進入低谷期已有近兩年時間了，融資環境的收緊，部分房企的暴雷，銷售的停滯，讓資本對地產的信心跌落谷底，本次政策暖風的吹來，讓市場也看到了新的希望。

資本市場的狂歡是雨露均沾，而政策的救援卻有選擇性。據市場分析，近期重磅穩樓市政策主要修復優質房企融資端，這意味著這些房企的優勢將進一步凸顯。

以碧桂園為例，自11月24日以來，其已與工商銀行、農業銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行、中信銀行等十家銀行簽署戰略合作協議，獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

信貸、債券、股權“三支箭”的持續加持，不僅將充裕這些房企的流動性，為其保交付、穩經營提供更強有力的資金保障。另一方面，房企利用手頭的資金把握機會實施并購重組，也將進一步加快行業出清，恢復信心，回歸正軌。

“三箭”合力拓寬融資渠道

從銀行信貸支持到債券融資幫扶，再到開放股權融資，證監會連續射出的“三支箭”，打開了房企的多元化融資道路，支持力度空前。

自11月23日起，交通銀行、中國銀行以及中國農業銀行等便陸續對各家房企授信，據樂居財經不完全統計，截至目前，共16家銀行公開宣布與房企簽署戰略協議，提供多元化的綜合金融服務，并給予意向性授信額度。意向性授信額度累計超2萬億元。

各大行對房企的授信，是“第一支箭”政策落地的表現。銀企合作名單顯示，國央企及優質民企得到明顯政策傾斜，受益房企包括碧桂園、萬科、龍湖集團、美的置業、中國海外發展等57家。

整體來看，“第一支箭”規模大、額度高、速度快，是對之前央行“金融16條”政策的落地和完善，為后續優質房企正常經營提供資金支持，未來優質房企信用修復方向明確。

目前，部分房企獲授信的額度還在不斷增大。截至12月2日，碧桂園已獲得工商銀行、農業銀行、中國銀行、郵儲銀行等10家銀行共超3000億元授信支持。

同時，萬科也與六大銀行達成戰略合作協議，累計獲得授信額度逾3000億元，包括中行1000億元、交行1000億元、郵儲1000億元。

本次授信的資金用途主要用于房地產開發、按揭、并購、債券承銷與投資，另有融資租賃、保函置換預售監管資金、供應鏈融資及結算服務等融資合作模式，涵蓋了房企經營的各個環節、覆蓋面較廣。

11月8日，支持民營房企三好生債券融資的“第二支箭”發出，融資名單上，民企的名單不斷擴容，而且將債券融資支持額度提到了2500億元。

政策落地同樣迅速，僅兩天后，龍湖集團的200億元儲架式注冊發行獲得受理，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。此后于15日、17日，美的置業、新城控股各自150億元儲架式中期票據，也先后獲受理。

中銀國際指出，交易商協會發出“第二支箭”，有望直接增強和穩固優質民營房企的主體信用，有助于引導市場機構改善對民營企業的風險偏好，促進民營房企的融資修復。

相比于銀行授信與債券融資，“第三支箭”的射出更為重磅。“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”是近10年來，首次涉及房地產重組上市的明確開放，是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，三箭齊發充分說明“穩樓市先穩房企”，為房企后續融資等創造了非常好的空間和機會。

優質房企持續受加持，行業出清加速

無論是銀行授信、債券融資還是股權融資，獲益的主體都是經營穩健、財務基本面良好的民營房企。

從銀行授信來看，獲得大額授信萬科、碧桂園等都是行業的龍頭，他們在行業下行期間依舊保持穩健的經營。

以碧桂園為例，克而瑞最新統計顯示，11月房地產市場仍繼續探底，規模房企整體銷售延續低迷，TOP100房企單月銷售規模環比微降0.3%，同比降低25.5%。行業下行期，碧桂園銷售表現仍保持韌性。據第三方統計，前11個月碧桂園累計全口徑銷售金額達4412.9億元，繼續穩居行業首位。

“三支箭”最終的目標，都指向了保交付。當整個行業仍面臨不少項目停工停產的問題，上述房企往往還是“保交付”領域的中流砥柱。2022年1月至9月，碧桂園連同其合營公司和聯營公司已在30個省、267座城市、910個區縣，累計合同交付共45萬套房屋，交付面積為5300萬㎡。根據國家統計局數據，碧桂園交付面積約占全國18%，如果不考慮單套面積差異等因素，大體上相當于全國每交付5套房，就有約1套是碧桂園的房子。

“第二支箭”增信融資代表著融資環境的大幅改善。從金額來看，龍湖200億元發債規模，是之前示范性房企發債規模10億左右的20倍。

民企增信發債有著不低的門檻。11月9日中債信用增進公司公布的《項目需求意向表》，明確列出了5種“擬提供的風險緩釋方式”，包括金融機構風險緩釋、國有企業反擔保、資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保（增進）機構反擔保等。

申請增信發債的民營房企需要具備一定的資產、信用資源等，因此僅有部分企業符合申請條件，仍有部分民企的融資依然受限。換言之，增信發債僅對優質房企開放。

從此前行業融資出現回暖信號時便可看出，優質房企一直是其中受益者。此前5月以來，中債增支持發債的公司里面，碧桂園、龍湖、新城控股、美的置業、卓越集團等多家基本面尚好的民營都在名單當中。

“第三支箭”的政策指出，上市募集的資金，可以用來購買涉房資產，用以補充流動資金、償還債務等，但不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。這對于優質房企而言，他們擁有更多的收購機會，眼前一片開闊地。

有分析認為，如果頭部房企能夠順利實施并購重組的配套融資方案的話，那么這將有利于加快行業目前出清的節奏，進而加快后續地產周期修復的速度。

關鍵詞： 債券融資 銀行授信 中國銀行