城鎮化進程不斷推進的過程中，仍有相當一部分人想要到農村小住甚至長居。記者注意到，在大量農房被閑置的情況之下，多地閑置農房開始“煥發新生”，被城市居民租下來建別墅、開民宿。不過，相對商品住宅市場而言，農房市場仍有諸多不成熟的方面。記者對此現象進行了詳細了解。

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北京待租農房超3萬套

隨著城市化進程的持續推進，農村居住人口的不斷流出，較多農村房屋逐漸出現了閑置的狀況。年逾古稀的張蘭珍（化名）常住湖北隨州某個村落，張蘭珍告訴《》記者：“整個灣子（村莊）常年就是我和隔壁老太太兩個人出入，別的人家基本都在城里買了房，很少在這里住了。”記者了解到，張蘭珍所在村莊共計有十多家宅院，大多房子周遭已經是雜草叢生，或者失修坍塌。

全國范圍而言，農村房屋的數量十分龐大，閑置農房的規模也不容小覷。公開消息顯示，目前全國城鄉房屋建筑已經有近6.6億棟，其中農村房屋建筑棟數占總棟數的90%。而據國土資源部門統計數據，早在2018年全國農村閑置房屋已達7000多萬套。

這些被閑置的農房，能否逃脫被遺忘的命運？記者注意到，近年人們的居住觀念已經發生了一些轉變，城市樓房已經不再是唯一選擇，越來越多的人都傾向于去“有風的地方”居住，過“向往的生活”。無論是精致農家小院的李子柒，還是粗糲東北大炕上的張同學，紛紛吸粉逾千萬，走紅于網絡。閑置農房似乎有機會“煥發新春”。

對此，房產律師王玉臣向《》記者指出，相對于城市的喧鬧、噪雜和快節奏，農村既寧靜，自然環境又好，生活比較安逸，受到很多城市人口的歡迎。同時，有不少城市居民來自農村，擁有農村情結，年紀較大，具備經濟實力后，開始向往鄉村落葉歸根的生活。不過，農房并不允許在村集體成員以外的人之間買賣。

高建軍（化名）和朱春華（化名）就是想要“落葉歸根”的一對退休夫婦，多年來一直期待有機會回到湖北農村老家居住。前不久，高建軍打聽到，自己進城前農村老宅的現房主，計劃去女兒家養老，打算把村里的房子轉手賣掉。雖然很想買回老宅，重回農村養老，但是高建軍已經不具備購房資格。

鑒于相關規定，目前閑置農房買賣受限，不過農房租賃還是具備一定的空間。記者在走訪北京房山農村的過程中發現，多個地方都有掛出“出租小院”“整院出租”的廣告牌。同時記者注意到，近年來，全國多地出臺了多項閑置農房針對性舉措，其中2020年江蘇首個閑置農房信息平臺在無錫惠山啟動；2023年3月9日，貴州省首個市級閑置農房盤活平臺——“村村APP”大數據平臺上線。

時至今日，部分農房出租信息平臺已經具備一定的規模。3月18日，全國性農村房屋出租信息平臺美麗新鄉村網創始人劉讓喜在接受《》記者采訪時表示，自己戶外徒步途經村莊的時候發現很多農房都被閑置，同時身邊很多朋友都有去農村“找個院子”的想法，但是當時未能找到相關平臺，便順勢設立了美麗新鄉村網。“平臺剛一搭建，就能迅速召集50—60人的看房團浩浩蕩蕩去農村看房。”劉讓喜說。

據悉，美麗新鄉村平臺于2017年正式上線，截至目前，美麗新鄉村網在租的農房已經達到約5.7萬套，其中北京的超過3萬套。每年標注“已租”的房源全國約為5000多套，北京區域約為3000多套。

用來建別墅、做民宿

劉讓喜告訴記者：“并不是所有的農房都具備出租條件。一、二線城市周邊的農房或者旅游資源較為豐富地區的農房市場需求比較大。目前，美麗鄉村網在北京的業務量最大，很多人都具備足夠的消費能力，未來也非常看好珠三角地區和江浙滬地區的業務發展。”

張興（化名）家的農房位于距離十渡風景區不遠的房山區姜口峪路。房宅基地占地總面積約300多平方米，宅基地旁邊還有將近200平方米的空地，可以用來種植花草蔬菜。“村里的很多宅院都被人租來自己建別墅住，或者租來建民宿。”張興向告訴記者，疫情期間出京受限，很多人的出行習慣已經發生了變化，給村里發展民宿帶來了機遇。

張興家的宅院，總共五間房，未通自來水、煤氣，廁所類型也是傳統的旱廁茅房，過道狹窄，各項設置都不符合現代人的居住習慣。張興告訴記者：“我預想的是每5年一付款，每年租金也很便宜只要2.5萬元。房子是其父輩修建的，目前已經有將近30年的年頭了。已經閑置好久沒人居住，直接居住已經不安全，租住的話得推了重建。這里的建筑工人對農房改造或者重建都很熟悉。”

記者注意到，整個村莊的宅院有幾十家，但是像張興家一樣還處在荒廢狀態的院落已經不多。村莊四處可見建筑工人、泥瓦建材和挖掘機施工車輛。其中不少新房已經出落成別墅的模樣，裝有大面積的透光玻璃，設有觀景陽臺。峻峰、山花、松林盡可一覽無余，居者可瞬間忘記身處北京這樣的大都市。走訪了房山區多個村莊后，記者發現在“大興土木”的遠不止這一個地方。

“閑置房源較多，但是能夠讓城里人喜歡的房子并不算多。除了農戶自己上傳信息在平臺上共享外，我們也會去搜索優質房源，對其進行升級改造，滿足人們對于美好鄉村的向往，再將改造后的房屋轉租運營。現在也開始承接改針對個性需求的改造定制業務。”劉讓喜向記者介紹道。而打開劉讓喜的朋友圈，記者仿佛打開了《夢想改造家》的田園鄉村版，除了有煥然一新的宅院，還有窗外各種迷人的山野風光。

規范程度有待提高

相比城市的商品住宅租住市場，農房租賃還是個“生瓜蛋子”，擁有諸多不成熟的方面。記者在走訪過程中發現，部分農房的產權存在不清晰的情況。房山區大石窩鎮的一處農房 “房主”告訴記者：“我不是當地村民，但是這個宅基地我很多年前已經買下來了，只是現在還沒有確權。”

劉讓喜坦言，部分農村宅基地權屬并不是十分清晰，也有較多宅基地目前并沒有“發證”。記者注意到，張興家的“房產證件”也僅僅是村委會出具的一紙證明。

同時，劉讓喜還指出，現階段較多人對農房方面的政策存有一定的誤解，將租賃、買賣以及以租代售混淆。一部分人打著租賃的幌子“以租代售”，在20年租賃年限的基礎上，會再“贈送”租用年限，或者簽訂2份20年的租賃合同。

為了規范交易，美麗新鄉村網站平臺在農村租房須知中提示：“本平臺嚴禁宅基地農房買賣及以租代售等違規行為；超過20年的農房租賃合同，超出部分無效。”

王玉臣提醒，農村房產租住要警惕多重交易風險。在農村宅基地上建的房子是不允許賣給城市居民的，這種農房買賣本身在法律上是無效的。同時，不論是買房，還是租房，都需要注意房屋的具體產權情況。農村的一些房屋往往屬于一個大家庭的，甚至可能是兄弟姐妹共有的。在簽合同的時候，要注意簽合同的主體是否享有完整的權利。要注意房屋的配套設施設備的情況，看看是否能接受，或者未來自己想改造的話是否具備現場條件。

值得注意的是，2023年中央一號文件明確要求，穩慎推進農村宅基地制度改革試點，加快房地一體宅基地確權登記頒證，探索宅基地“三權分置”有效實現形式。探索資源發包、物業出租、居間服務、資產參股等多樣化途徑發展新型農村集體經濟。

對此，首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池在接受《》記者采訪時表示，我國實行土地、住房的二元結構，農民一戶一宅，不允許城鎮居民到農村購置房產。閑置的農宅或宅基地通過三權分立進行盤活，會促進房產交易，增加農民收入，實現農宅的保值增值。而王玉臣認為，當農村集體建設用地規模上市以后，到農村去居住的人也將會越來越多。

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