地鐵集團(tuán)下屬房企成為地產(chǎn)人的新去處。

日前，原龍湖集團(tuán)貴陽公司總經(jīng)理楊晟先加盟南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱“南寧軌道地產(chǎn)”），成為其新任總經(jīng)理和首位職業(yè)經(jīng)理人。

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南寧軌道地產(chǎn)由南寧軌道交通集團(tuán)（下稱“南寧軌交集團(tuán)”）全資控股，也是該集團(tuán)旗下首家引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人的子公司。對于楊晟先的加盟，南寧軌交集團(tuán)稱“正式吹響（南寧軌道地產(chǎn)）向市場化接軌的‘沖鋒號’”。

楊晟先并不是首個從傳統(tǒng)房企跳槽到軌交地產(chǎn)的職業(yè)經(jīng)理人。在他之前，前萬科地產(chǎn)廈門公司總經(jīng)理薛峰加盟廈門軌道建設(shè)發(fā)展集團(tuán)旗下廈門地鐵上蓋投資發(fā)展公司，前龍湖地產(chǎn)成都公司項目總經(jīng)理楊文入職成都軌道交通集團(tuán)。

克而瑞廣西區(qū)域副總經(jīng)理韋鳳仙對稱，行業(yè)裁員不斷下，地鐵集團(tuán)下屬房企成為吸引地產(chǎn)人爭相涌入的“香餑餑”。一是地鐵下屬房企需要市場化，二是被“擠”出的優(yōu)秀地產(chǎn)人也需要這樣的平臺發(fā)揮自己的才能。

楊晟先今年45歲，曾先后在中建四局、融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)等任職，有20多年的房地產(chǎn)項目投資、運營及企業(yè)管理經(jīng)驗。

龍湖集團(tuán)在他的職業(yè)生涯中占據(jù)重要位置，從2007年入職到2021年的近14年時間里，楊晟先歷任龍湖重慶公司土建工程師、工程經(jīng)理、項目總監(jiān)、運營總監(jiān)、貴陽公司總經(jīng)理等職位。

對于楊晟先的加入，南寧軌道地產(chǎn)顯然寄予厚望。從過去一年的業(yè)績看，南寧軌道地產(chǎn)已開始發(fā)力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，南寧軌道地產(chǎn)2022年銷售額和銷售面積均居南寧市屬國企首位，全口徑銷售額18.1億元，權(quán)益銷售額16.75億元，全口徑和權(quán)益銷售額也繼2020年后重回廣西本土國企前三甲。

據(jù)公司官網(wǎng)數(shù)據(jù)，南寧軌道地產(chǎn)共有員工1000多人，在南寧先后開發(fā)建設(shè)了約30個住宅小區(qū)，累計實現(xiàn)房屋開發(fā)總面積約750萬平方米，并依托南寧軌交集團(tuán)的土地資源支持開啟了“軌道地產(chǎn)”模式。目前，它還在招聘市場營銷總監(jiān)、商業(yè)公司副總經(jīng)理、物業(yè)公司副總經(jīng)理、TOD和產(chǎn)業(yè)中心副經(jīng)理等。其中，“市場營銷總監(jiān)”一職在招聘條件中提及“10年以上相關(guān)工作經(jīng)驗”、“TOP30以內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)工作經(jīng)歷優(yōu)先”等。

韋鳳仙認(rèn)為，軌交地產(chǎn)正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的新生力量。“地鐵公司依托強(qiáng)大的軌交建設(shè)、交付、使用與消費者高頻密接，企業(yè)身份也使其地產(chǎn)物業(yè)更具安全感、信任感。”

不過，軌交地產(chǎn)隨著城市地鐵線的延伸而發(fā)展，也因此拘泥于一城，應(yīng)對市場風(fēng)險的能力稍弱。去年，南寧房價不斷下探，南寧軌道地產(chǎn)為賣房也使出渾身解數(shù)。2022年11月，它推出“買房送10年地鐵自由”的營銷活動，即在2022年11月11日-12月31日期間購買其任一項目住宅的客戶，可免費乘坐地鐵10年。

南寧軌道地產(chǎn)并未披露該促銷的銷售數(shù)據(jù)。但從3萬余元的優(yōu)惠力度看，“10年地鐵自由”更多是一種營銷噱頭，甚至引來“有損公共利益之嫌”的爭議。而在去年，它還因“價格欺詐”被南寧市監(jiān)局處罰。處罰決定書顯示，在“新春大放價”促銷活動中，該司虛構(gòu)原價、一口價單價，讓消費者以為10套特價房具有較大優(yōu)惠幅度，誘騙消費者與其交易，屬價格欺詐違法行為，處以罰款10萬元。

一年買地超500億，地鐵公司靠賣房盈利

“地鐵一響，黃金萬兩”。地鐵與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)一直很密切。

而隨著城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，TOD（以公共交通為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式）成為地產(chǎn)開發(fā)的主流模式之一，各城地鐵集團(tuán)的角色也在發(fā)生變化，從與房企合作到逐漸掌握主動權(quán)，成為地產(chǎn)領(lǐng)域一股不可忽視的力量。

公開信息顯示，多城地鐵集團(tuán)旗下均有進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理的子公司，如深圳地鐵集團(tuán)旗下的深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)，鄭州地鐵集團(tuán)旗下的鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司、鄭州尚瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河南軌道康橋物業(yè)服務(wù)有限公司，廈門軌道建設(shè)發(fā)展集團(tuán)旗下的廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)等。

在土地市場上，地鐵公司存在感十足。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，廣州地鐵、深圳地鐵集團(tuán)、廈門軌道交通、蘇州軌交集團(tuán)、杭鐵集團(tuán)等企業(yè)位列拿地金額前100，合計拿地金額541億元，其中，廣州地鐵、深圳地鐵集團(tuán)、廈門軌道交通拿地金額超百億。

通過地產(chǎn)開發(fā)反哺地鐵建設(shè)運營是很多城市地鐵公司做地產(chǎn)開發(fā)的原因之一。多家地鐵公司2022年上半年財務(wù)數(shù)據(jù)透露，其運營基本呈虧損狀態(tài)，如廈門軌道建設(shè)發(fā)展集團(tuán)凈虧損7.35億元，武漢地鐵集團(tuán)則虧損4.39億元。

因此，除了依靠地方政府補(bǔ)助維持運營外，介入地產(chǎn)開發(fā)成為地鐵公司經(jīng)營利潤的主要來源。溫州市鐵路與軌道交通投資集團(tuán)在《2022年債券中期報告》中提及，2020、2021年能實現(xiàn)盈利2.23億元、2.38億元，主要依靠商品房的銷售收入及溫州市政府的補(bǔ)貼。

站城一體化開發(fā)對深圳市地鐵集團(tuán)的利潤貢獻(xiàn)更大，2022年上半年占比高達(dá)217.54%。同期，其站城一體化開發(fā)營業(yè)收入為 86.08 億元，毛利49.28億元，毛利率為57.25%；而地鐵運營及管理設(shè)計板塊營業(yè)收入僅為25.98億元，毛利為-32.46億元，毛利率為-124.92%。

除了與房企合作及獨立開發(fā)，部分地鐵集團(tuán)還通過投資龍頭房地產(chǎn)企業(yè)獲得收益和發(fā)展。入股萬科后，深圳地鐵年分紅超20億元。作為越秀地產(chǎn)第二大股東的廣州地鐵，不僅通過雙方的合作在廣州做大“軌交+物業(yè)”的版圖，還曾在2020年與長沙軌道集團(tuán)簽署三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將TOD模式走出廣州。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對稱，客觀來看，地鐵集團(tuán)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)是趨勢使然。一方面，不少地塊出讓要求競買人須具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運營、管理經(jīng)驗等條件；另一方面，如何提升盈利能力是多數(shù)城市地鐵集團(tuán)需要應(yīng)對的問題。對地鐵集團(tuán)而言，地產(chǎn)綜合開發(fā)是一條可行的路，既能發(fā)揮其工程方面的實力，又具有相對穩(wěn)定的利潤。

韋鳳仙則認(rèn)為，地鐵集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司具有土儲相對豐厚且類型豐富、城市統(tǒng)籌運營能力更為強(qiáng)大等優(yōu)勢，后續(xù)可開發(fā)的物業(yè)類型可涵蓋剛需、改善、豪改等各類需求。不過，在當(dāng)前行業(yè)下行、客戶細(xì)分顆粒度越來越細(xì)的背景下，其產(chǎn)品和客戶適配方面還存在不足，市場化程度仍有較大提升空間。

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