統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示1月新建住宅價(jià)格環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，結(jié)合近期多地下調(diào)首套房貸款利率，多地新盤(pán)看房熱度再起，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖了嗎？小期將從需求端、供給端及資本市場(chǎng)預(yù)期搶跑的情況帶大家全面觀測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)的節(jié)奏和結(jié)構(gòu)性變化。

需求端：

商品房銷售量?jī)r(jià)企穩(wěn)初現(xiàn)端倪，多空分歧開(kāi)始出現(xiàn)

(資料圖片)

商品房銷售量?jī)r(jià)同比變化是觀測(cè)房地產(chǎn)周期特征的主要指標(biāo)。近期，一手房銷售市場(chǎng)出現(xiàn)可喜的邊際變化。成交量方面，30大中城市商品房成交面積當(dāng)月同比由1月-10%收窄至2月的-3%（已剔除春節(jié)影響）。成交價(jià)方面，無(wú)論是百城樣本新建住宅價(jià)格還是70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比都出現(xiàn)了回升，其中70大中城市價(jià)格環(huán)比更是自2021年9月以來(lái)首次出現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)為0%，價(jià)格止跌企穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)。但百城樣本中，價(jià)格環(huán)比下跌的城市仍占據(jù)62個(gè)，分城市能級(jí)看，一二線城市表現(xiàn)均明顯優(yōu)于三線城市，整體市場(chǎng)的趨勢(shì)性回暖仍有待進(jìn)一步觀察。

二手房方面，春節(jié)后出售掛牌數(shù)量及價(jià)格明顯提升。出售掛牌數(shù)量指數(shù)基本恢復(fù)至去年同期水平，出售掛牌價(jià)格指數(shù)觸底回升。其中，三線城市掛牌放量最為明顯，而掛牌價(jià)格方面一、三線城市顯著提升，二線城市持平。與此相對(duì)，二手房成交量及成交價(jià)格回暖的勢(shì)頭明顯偏弱，并未出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)反彈跡象，說(shuō)明賣房者及購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷開(kāi)始出現(xiàn)一定分歧。租房市場(chǎng)亦出現(xiàn)了類似的情況。這說(shuō)明，市場(chǎng)預(yù)期已從2022年的一致性轉(zhuǎn)弱逐步轉(zhuǎn)向市場(chǎng)多空預(yù)期產(chǎn)生分歧。這是市場(chǎng)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)的積極因素，但市場(chǎng)預(yù)期的完全扭轉(zhuǎn)，有賴于供給端房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)以及需求端居民剛性和改善性購(gòu)房需求有效刺激釋放，這個(gè)過(guò)程并非一蹴而就，或仍將需要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間。

購(gòu)房需求的釋放除了利率價(jià)格因素外，更取決于居民就業(yè)預(yù)期、收入情況的實(shí)質(zhì)性改善。2月，5年期以上LPR報(bào)價(jià)4.30%，已維持6個(gè)月不變，但在首套房住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，多地已下調(diào)首套房貸利率。而1月居民新增人民幣存款仍處高位，新增中長(zhǎng)期人民幣貸款仍同比減少，說(shuō)明居民加杠桿買(mǎi)房的能力及意愿仍不足。與此同時(shí)，提前還貸潮自2022年下半年以來(lái)持續(xù)成為熱點(diǎn)，關(guān)于提前還貸排隊(duì)的相關(guān)話題在2月多次成為熱搜。

供給端：

房企融資條件有所改善但主體集中，信用風(fēng)險(xiǎn)有所緩釋

2022年四季度以來(lái)，中央層面供給端政策持續(xù)加碼，“三箭”齊發(fā)，在銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資方面支持房企的合理融資需求。今年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)了銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。2月，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量。從實(shí)施效果看，2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃授信額度已在去年底宣布發(fā)放；債券融資方面， 12月境內(nèi)凈融資超200億元，但1-2月重回低點(diǎn)，且今年以來(lái)融資改善仍集中在國(guó)央企主體，境外融資自2021年9月以來(lái)基本持續(xù)收縮；股權(quán)融資方面，250家H股及A股房企中，目前已有超30家房企籌劃股權(quán)再融資，其中大部分為定向增發(fā)?？傮w來(lái)看，房企融資條件在去年底有所改善，但可持續(xù)性未呈趨勢(shì)，且改善的主體仍相對(duì)集中。

債券違約主體基本穩(wěn)定，違約規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。截至2023年2月28日，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債券主體維持在35家，違約債券余額從去年底的1684億元逐步提升至1742億元，主要為已出險(xiǎn)房企在后續(xù)債務(wù)到期時(shí)均通過(guò)展期方式處理。整體看，房企風(fēng)險(xiǎn)釋放有所放緩，房地產(chǎn)信用債利差中位數(shù)也自去年底以來(lái)出現(xiàn)明顯回落。

從土拍市場(chǎng)及開(kāi)工情況看，因大多數(shù)城市尚未發(fā)布年度供地計(jì)劃，疊加春節(jié)假期供應(yīng)冷淡以及自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度等因素，1-2月供地及成交維持低位。而去年以來(lái)城投性質(zhì)企業(yè)托底土拍市場(chǎng)現(xiàn)象明顯，該類型企業(yè)開(kāi)工率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均水平。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏及力度不宜過(guò)分樂(lè)觀。

銷售及回款方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-2月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額8190億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，行業(yè)格局繼續(xù)分化。

市場(chǎng)：

強(qiáng)預(yù)期搶跑明顯，政策東風(fēng)仍可期

2021年四季度以來(lái)，由于重點(diǎn)房企流動(dòng)性問(wèn)題，地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向以穩(wěn)為主，在“房住不炒”的總基調(diào)下支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定性加劇以及政策效果明顯鈍化，政策持續(xù)加碼，目前已進(jìn)入第四階段，中央層面供需兩端共同發(fā)力。

從資本市場(chǎng)表現(xiàn)看，權(quán)益市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊估值中樞整體回落，但在2022年4月、9月及12月出現(xiàn)了短暫而幅度客觀的反彈行情，與政策節(jié)奏高度一致，說(shuō)明資本市場(chǎng)交易主線仍基于政策刺激帶來(lái)的預(yù)期回暖，而基本面回暖帶動(dòng)的估值修復(fù)行情尚未出現(xiàn)。而與房地產(chǎn)相關(guān)的黑色、有色、建材等大宗商品板塊，上漲行情搶跑現(xiàn)象更明顯、持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)，這主要受基建投資發(fā)力的需求共同推動(dòng)。

展望今年，隨著供給端及需求端政策進(jìn)一步發(fā)力，市場(chǎng)預(yù)期有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，疊加低基數(shù)作用，商品房銷售端量?jī)r(jià)同比有望在下半年趨勢(shì)性轉(zhuǎn)正，但房地產(chǎn)開(kāi)工的同比回暖仍待時(shí)日。房地產(chǎn)本輪短周期的修復(fù)大概率呈弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，不宜過(guò)分樂(lè)觀，而長(zhǎng)周期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求拐點(diǎn)已過(guò)，行業(yè)運(yùn)行模式亟待升級(jí)優(yōu)化。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)