新年以來(lái)，已有多城響應(yīng)央行、銀保監(jiān)會(huì)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，宣布下調(diào)首套房貸利率，部分城市進(jìn)入利率“3”時(shí)代，其中最低已調(diào)降至3.7%。

房貸利率調(diào)降之后，存量購(gòu)房者的“提前還貸潮”愈演愈烈，關(guān)于“存量房貸利率能否調(diào)降”的呼聲也越來(lái)越多。

但讓購(gòu)房者萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，有一天竟然會(huì)有錢握在手里“花不出去”的情況。2023年伊始，“提前還貸難”相關(guān)話題沖上熱搜，各大平臺(tái)都能看到網(wǎng)友留言，有網(wǎng)友表示其想提前還貸居然需要排隊(duì)2-6個(gè)月，部分銀行還設(shè)定了提前還款額度，甚至關(guān)閉了線上提前還貸通道。

(資料圖片僅供參考)

此輪“提前還貸潮”甚至吸引了官媒下場(chǎng)評(píng)論。2月1日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章稱，建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。

銀行反手設(shè)還貸門檻

近年來(lái)，受疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，部分居民收入不穩(wěn)定性增大。2023年春節(jié)前后，部分購(gòu)房者為緩解住房消費(fèi)壓力選擇提前還貸，偏偏在此時(shí)，有銀行給提前還貸加上了重重限制。不少購(gòu)房者抱怨有錢還不了，“提前還貸”相關(guān)話題持續(xù)升溫并頻繁沖上各大社交平臺(tái)熱搜。

在微博、小紅書等社交平臺(tái)上都能看到網(wǎng)友相關(guān)留言：有的去還貸被銀行告知沒(méi)有還款額度、有的需要線下排隊(duì)2-6個(gè)月不等、甚至還有部分銀行關(guān)閉了APP預(yù)約還款功能。

對(duì)此，有媒體報(bào)道稱，北京多家銀行目前提前還房貸的客戶較多，提前還貸需要提前一個(gè)月申請(qǐng)，并且需要線下排隊(duì)；還有銀行表示，目前預(yù)約提前還貸的還款時(shí)間已經(jīng)排到5月份。

突如其來(lái)的還貸潮對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)同樣猝不及防。一位國(guó)有銀行內(nèi)部人員表示，銀行的房貸收益是銀行長(zhǎng)期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)，如果都提前還貸，勢(shì)必會(huì)影響銀行長(zhǎng)期資產(chǎn)的安排。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，房貸目前是各家銀行相對(duì)優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)大，大量提前還貸可能會(huì)影響其收入和利潤(rùn)。也就是說(shuō)，銀行并不希望居民提前還房貸，因此才設(shè)置出一系列還貸“門檻”。

“當(dāng)下提前還貸潮中，不乏以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的情況，很多金融貸款企業(yè)都在推銷用3點(diǎn)多的經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸款。”張大偉稱。

張大偉表示，從政策趨勢(shì)看，銀行也該進(jìn)行反思，不應(yīng)該對(duì)提前還款設(shè)置排隊(duì)等期限，對(duì)于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵(lì)提前還貸。

而從法律上來(lái)講，提前還款是對(duì)原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。不過(guò)，張大偉認(rèn)為，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)商業(yè)銀行應(yīng)有的作為與擔(dān)當(dāng)。

提前還貸原因幾何？

事實(shí)上，本輪“提前還貸潮”在2022年就曾顯現(xiàn)，只是當(dāng)時(shí)購(gòu)房者普遍還處于“懵”的狀態(tài)，熱議話題還是“要不要提前還貸”。

而進(jìn)入2023年后，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，短短一個(gè)月內(nèi)，已有包括鄭州、天津、珠海、長(zhǎng)春等多個(gè)城市相繼下調(diào)首套房貸款利率下限。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前共有30個(gè)城市首套房利率降至4.1%以下。

業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策從購(gòu)房者情緒上來(lái)說(shuō)有望扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期、提振購(gòu)房者購(gòu)房意愿。與之相對(duì)應(yīng)的，在刺激購(gòu)房者消費(fèi)需求的同時(shí)，也刺痛了存量購(gòu)房者的心。

有網(wǎng)友在某社交平臺(tái)表示，其在房貸高利率時(shí)期貸款了80萬(wàn)元，每月還5000元，目前累計(jì)還款12萬(wàn)，結(jié)果去銀行一查，本金只還了2萬(wàn)，剩下10萬(wàn)還的都是利息。面對(duì)高利率還高息的情況，提前還貸無(wú)疑是減負(fù)的優(yōu)選。

于是，“提前還貸潮”掀起了。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“提前還貸潮”出現(xiàn)的主要原因有以下幾點(diǎn)。

第一，春節(jié)前后，有購(gòu)房者收到了年終獎(jiǎng)、公司分紅，手頭有了一些余錢可以支配。

第二，春節(jié)前，理財(cái)產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤，甚至負(fù)收益。老百姓通過(guò)房貸利率（一般在4%-6%）和保本理財(cái)收益率（目前在3%以下居多）對(duì)比發(fā)現(xiàn)，理財(cái)收益率跑不贏房貸利率，房貸利率變高了，理財(cái)收益走低了，自然就會(huì)發(fā)生從“盡量多申請(qǐng)房貸”到“爭(zhēng)著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。

這種情況下，尤其是對(duì)高位利率上車的“大冤種”而言，提前還貸可以省下部分利息，相當(dāng)于變相理財(cái)。

第三，目前市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期不太樂(lè)觀。只要房貸利率高于理財(cái)利率、房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌且購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，那么提前還貸的動(dòng)機(jī)就會(huì)一直存在。

第四，提前還貸潮還有一個(gè)重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整。根據(jù)央行政策，70個(gè)大中城市中，有38個(gè)城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限。全國(guó)還有200多個(gè)地級(jí)市，這些城市大部分的房?jī)r(jià)在下跌。由此，未來(lái)全國(guó)絕大多數(shù)城市的首套房利率或有可能取消下限。

對(duì)存量房貸來(lái)說(shuō)，高利率的弊端更加凸顯。這時(shí)，要么還貸款；要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。

是否應(yīng)該提前還貸？

隨著提前還貸潮愈演愈烈，越來(lái)越多高位上車的購(gòu)房者選擇加入提前還貸大軍以降低每月還貸負(fù)擔(dān)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)有可能再次出現(xiàn)“提前還貸”高峰。

那么，到底應(yīng)不應(yīng)該提前還貸呢？業(yè)內(nèi)分析人士表示，不是所有人都適合提前還貸，應(yīng)因人因城而異，避免盲目跟風(fēng)。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，有提前還貸意圖的購(gòu)房者需要具體情況具體分析。

從還款方式看，一般來(lái)說(shuō)等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過(guò)一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。

另外如果是公積金貸款，利率顯著低于市場(chǎng)上的一般貸款利率，也可以不用考慮提前還款。

同時(shí)，董希淼指出，2023年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。

“對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”董希淼說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士表示，除了呼吁購(gòu)房者理性面對(duì)還款壓力外，銀行端也該同步反思，為客戶提前還貸提供便利，改善客戶體驗(yàn)。

存量房貸是否有希望調(diào)降？

在購(gòu)房者排隊(duì)還貸款的同時(shí)，關(guān)于“存量房貸利率能否調(diào)降”的呼聲也越來(lái)越多。

2月1日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)文表示，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視。作者建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。可加快引導(dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

據(jù)了解，存量房貸利率調(diào)降，曾在2008年末、2009年初有過(guò)一次先例。2008年央行曾宣布個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，隨后多家銀行跟進(jìn)政策，相當(dāng)于給存量按揭利率直接打了七折。

然而今時(shí)不同往日，多位業(yè)內(nèi)人士在談及存量房貸利率能否調(diào)降的問(wèn)題時(shí)，均認(rèn)為調(diào)降的可能性不大。

星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言表示，存量房貸利率下調(diào)的可能性不大。

由于購(gòu)房者存量房貸利率差異較大，一刀切等額下調(diào)房貸利率容易帶來(lái)各種套利空間；若制定差異化下調(diào)政策，又容易在執(zhí)行層面引發(fā)問(wèn)題。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)息差已處于較低位置，下調(diào)存量房貸利率會(huì)直接壓低銀行息差水平，影響銀行經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和可持續(xù)性。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為，存量房貸打折仍存可能，但隨著時(shí)間推移可能性在下降。他表示，存量房貸打折的確會(huì)給銀行業(yè)帶來(lái)不利影響，但并非所有存量房貸都需要打折，可以根據(jù)利率高低、首套房二套房來(lái)給予不同力度的優(yōu)惠并適度降低存款利率，對(duì)沖影響。

對(duì)于存量房貸打折利潤(rùn)損失較大的銀行，央行可以優(yōu)先給予低利率資金的扶持，因此存量房貸利率調(diào)降并非不可操作。“如果4月末還沒(méi)有調(diào)降，那大概率就是沒(méi)有了。”劉曉博表示。

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