樓市半月談本報記者夏金彪

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在春節期間，不少地方的房地產市場開啟了促銷模式，紛紛推出房價優惠、購房補貼、特價房等活動，看房客逐漸多了起來。

進入新的一年，房地產利好政策頻發。中央層面不斷釋放穩地產的積極信號。不久前，中國人民銀行、中國銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。近日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，明確提出推動房地產業向新發展模式平穩過渡，實施改善優質房企資產負債表計劃，引導優質房企資產負債表回歸安全區間……

在地方層面也因城施策，相繼出臺相關支持政策。包括調整限購措施，支持合理住房需求；降首付比例、降貸款利率、加大信貸支持；防風險、增強房企資金流動性，改善企業負債率水平，穩定住房市場供給……

業內預計，2023年房地產利好政策將有望逐步落地，而隨著疫后經濟重啟和居民收入改善，剛性和改善性住房需求將進一步釋放，房地產市場信心將逐步恢復，房地產市場有望迎來復蘇。

回顧過去一年，我國宏觀經濟面臨下行壓力，同時多地疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻出，房地產面臨的挑戰前所未有。

伴隨房地產市場的下行，從中央到地方，房地產調控政策密集出臺，特別是在去年年末，“金融16條”“三箭齊發”等多項重磅政策落地，支持房企融資，不斷改善房地產市場資金狀況……2022年底召開的中央經濟工作會議也為今年的經濟工作定調。會議提出，有效防范化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購等。會議還將住房改善和新能源汽車、養老服務等并列，列為擴大內需戰略的重要抓手，并且再次強調，因城施策支持剛性和改善型住房需求。

業內認為，新的一年，政策將繼續在融資端發力，支持保交樓和滿足房地產行業合理融資需求，防范化解優質頭部房企風險。同時，各地房地產需求端的支持政策也有望進一步強化，加大對剛性和改善型住房需求的支持力度。比如，一些城市在放寬購房條件、降低首付比例、下調居民房貸利率等方面還有較大優化空間。

需要指出的是，在“房住不炒”政策框架下，我國將打破宏觀經濟對房地產以及土地財政的過度依賴，使住房回歸民生屬性，以往“高負債、高杠桿、高周轉”開發建設的房地產發展舊模式，將向注重產品質量和運營服務的高質量發展新模式轉型。

自1998年中國房地產市場化改革以來，房地產市場經過了20多年的快速發展。房地產企業普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉”模式，迅速擴大市場份額，以滿足居民對住房的需求。不過，這種傳統模式也導致了房地產市場過度金融化。目前，隨著我國人口增速放緩和城鎮化水平不斷提高，住房總需求空間逐漸縮小，傳統的“高負債、高杠桿、高周轉”模式已不可持續，向新發展模式過渡勢在必行。

應該看到，對房地產新發展模式的探索是一項系統工程，新舊模式的轉換是一個漫長的過程。房地產新發展模式要結合我國土地資源、人口、城市發展階段等現狀，找出一條適應房地產良性循環和健康發展的路徑。房地產新發展模式要堅持租購并舉，以租托底，建立銷售和租賃兩個市場，以不同政策協同實現經濟發展和民生保障雙重目標。

可以預計，隨著房地產向新發展模式過渡，新的市場空間將逐步打開，長租房市場、保障性租賃住房、城市更新、老舊小區改造和房地產相關服務業等領域有望獲得更多政策支持，將為房地產企業帶來新的機會。

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