2022年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行。反映在土地市場，一邊是國企城投高歌猛進(jìn)，成為拿地核心主力；另一邊是民營企業(yè)在銷售與融資雙重壓力下收縮戰(zhàn)線，少拿地或不拿地。

不過，與房企追求高周轉(zhuǎn)不同，手握大量土地的地方城投平臺開發(fā)意愿并不強(qiáng)烈。盡管2022年以來地方國資拿地宗數(shù)及拿地金額占比均超四成，但更多土地處于未開發(fā)狀態(tài)，而部分房企則從土地資源錯配的矛盾中嗅到了“代建”賽道的新機(jī)遇。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過40家規(guī)模房企入局代建行業(yè)，其中既有綠城、金地這些代建元老級選手，也有萬科、保利、中海華潤、旭輝、龍湖等新玩家。

(資料圖)

“頭部房企相當(dāng)多的都已涉入，未來代建領(lǐng)域的競爭將更加激烈，也會有更多優(yōu)秀代建企業(yè)涌現(xiàn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水通過微信向《》記者表示。

超40家百強(qiáng)房企布局

盡管代建并非房地產(chǎn)行業(yè)的新生事物，但從2022年起，代建被行業(yè)頻頻提及，似有成為主賽道之勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企中已有超40家布局代建業(yè)務(wù)。

從投資角度看，在房地產(chǎn)市場銷售受阻及企業(yè)資金承壓影響下，22城2021年集中供地項(xiàng)目開工意愿和推盤力度均不足，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前項(xiàng)目整體入市率僅過三成，甚至地方國資拿地的項(xiàng)目入市率不足10%。

在此背景下，越來越多的房企加入“代建”賽道，城投或引入房企小股操盤，或直接委托房企操盤，代建房企提供從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、建筑工程、成本管理、營銷服務(wù)到物業(yè)服務(wù)的全流程開發(fā)服務(wù)，這意味著開發(fā)效率提升，產(chǎn)品溢價、項(xiàng)目利潤得以增長。

“入局代建首先是房企轉(zhuǎn)型的需要。房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量階段，增量規(guī)模有限，房企轉(zhuǎn)型服務(wù)商是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律，代建則是重要的服務(wù)領(lǐng)域。因此，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)積極向代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理等服務(wù)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，其中，代建作為重要的服務(wù)領(lǐng)域的一個方向，日益受到關(guān)注。”劉水認(rèn)為，“代建業(yè)務(wù)本身特點(diǎn)適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)形勢。2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，高負(fù)債、高杠桿模式不可持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)亟需探索新的發(fā)展模式，輕資產(chǎn)模式受到關(guān)注，代建作為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式之一，具有資金需求少、低負(fù)債、高利潤率等特點(diǎn)。代建，為房企探索新發(fā)展模式提供了方向，為低負(fù)債、低杠桿發(fā)展提供了可能。”

代建助房企穿越周期？

那么，代建賽道能否幫助房企逆周期而行？作為“代建第一股”，綠城管理控股2022年中期業(yè)績顯示，上半年實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤3.6億，同比增長33.4%；實(shí)現(xiàn)收入12.59億元，同比增長16.4%。而衡量企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)——毛利、毛利率，也體現(xiàn)出逆周期優(yōu)勢：上半年綠城管理實(shí)現(xiàn)毛利約6.35億元，同比增長23.7%；綜合毛利率約50.4%，同比提升2.9個百分點(diǎn)。

另一家上市代建企業(yè)中原建業(yè)的2022年半年報顯示，上半年?duì)I業(yè)收入3.8億元，凈利潤達(dá)2.0億元，凈利潤率為54%，近5年來始終保持在50%以上的高位水平，盈利能力強(qiáng)勁。

“代建具有低負(fù)債、低投資特點(diǎn)，因?yàn)榇ㄊ禽p資產(chǎn)，不需要大量資金投入。特別是當(dāng)前民營房企流動性緊張，融資困難，發(fā)展代建，是良好選擇。代建也具有利潤率高特點(diǎn)，比傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)高出10個百分點(diǎn)。”劉水分析認(rèn)為，代建業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿^大。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)代建滲透率還比較低，僅6%左右，而歐美國家的代建滲透率為20%~30%。

對于代建行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，劉水認(rèn)為，首先，代建行業(yè)未來競爭會更加激烈。近期有較多房企進(jìn)入代建領(lǐng)域，而相當(dāng)多的頭部房企都已涉入代建，表明未來代建領(lǐng)域的競爭將更加激烈。其次，未來會有更多優(yōu)秀代建企業(yè)涌現(xiàn)。

目前已經(jīng)有綠城管理和中原建業(yè)兩家代建企業(yè)在港交所上市，隨著更多企業(yè)發(fā)力代建領(lǐng)域，或會有新的代建企業(yè)上市。另外，真正發(fā)力做代建的企業(yè)有較強(qiáng)競爭力。代建是管理服務(wù)，是乙方，房企做代建需要由甲方思維轉(zhuǎn)變?yōu)橐曳剿季S，單獨(dú)成立代建公司及團(tuán)隊(duì)，根據(jù)委托業(yè)主訴求解決問題，提供良好的服務(wù)。

新老玩家競逐“新賽道”

對于綠城管理、中原建業(yè)這類代建頭部企業(yè)而言，依靠先發(fā)優(yōu)勢和龍頭效應(yīng)，繼續(xù)走規(guī)模化發(fā)展路線，深化全國性布局以及多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至今年上半年，綠城管理項(xiàng)目遍布全國28個省、直轄市及自治區(qū)的107座主要城市，擁有390個代建項(xiàng)目；中原建業(yè)在管項(xiàng)目266個，其中河南省內(nèi)項(xiàng)目241個，河南以外項(xiàng)目25個。

而有著國企央企性質(zhì)的華潤置地、招商蛇口（001979）等，依靠和政府合作，可更多地承擔(dān)政府保障房、大型市政場館及公建配套開發(fā)及運(yùn)營等項(xiàng)目；中交地產(chǎn)（000736）與信達(dá)地產(chǎn)（600657）則選擇以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式，跑步進(jìn)入紓困類代建項(xiàng)目。

劉水表示，“民營房企較多承接的是商業(yè)代建類項(xiàng)目，缺乏開發(fā)經(jīng)營能力及資金的中小房企委托的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，個別代建企業(yè)有承接較少量的政府代建項(xiàng)目。民營企業(yè)做代建，是為了順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，進(jìn)行公司業(yè)務(wù)模式的升級，為了尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。代建不需要大量資金投入，正好符合民營房企的經(jīng)營特點(diǎn)。”

從相關(guān)機(jī)構(gòu)的研究報告可以看到，代建市場未來的發(fā)展前景充滿想象。據(jù)海通證券測算，“十四五”期間，代建業(yè)務(wù)的市場容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右。中指研究院則預(yù)計(jì)，未來5年代建市場新增合約總建筑面積將保持23.5%的復(fù)合年增長率，合約銷售額將達(dá)3.2萬億至7.3萬億元之間，有300億元的收入。

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