盡管上漲城市數量下降，但部分強勢城市憑借強勁的購買力與小房東的有誠意降價，9月的二手房市場飄出些許暖意。10月24日，國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，二手房方面，2022年9月，上海以0.5%的環比漲幅領跑70城，北京環比漲幅為0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、長沙等城市漲幅靠前。機構及一線經紀人透露，目前二手房市場確實進入了“誰有誠意降價誰賣得快”的階段。

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上海領跑 成都等快速復蘇

市場并非全面冰封，強勁的購買力是部分城市率先復蘇的原因之一。

根據國家統計局的數據顯示，9月，上海二手房以0.5%的環比漲幅領跑70城，北京環比漲幅為0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、長沙等城市漲幅靠前。

對此，包括廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在內的分析師認為，從本輪市場的復蘇看，上海、北京一線城市仍然保持其優勢地位，新房、二手房均維持著不俗的漲勢，在較低的市場行情下憑借著強勁的購買力支撐起房價的穩定上漲，在全國各城市中率先復蘇。二線城市內部繼續分化，熱點二線城市、省會城市在本輪行情中有望加速恢復。

但地產分析師嚴躍進提示，從目前上海、北京等城市二手房交易反饋的信息顯示，也有一些影響交易的因素，比如說部分房東想掛牌交易二手房，又怕“打新”遇到不確定性，這會導致二手房交易節奏略慢。

“誰有誠意降價誰賣的快”

上述城市在低迷市場中得以強勢復蘇的另外一個原因，就是小房東進入誠意降價周期。

指數端顯示，9月，一線城市二手房價同比上漲1.2%，漲幅比8月上升了1.2個百分點。

“除非是沒配套的老破小，目前的市場需求還是有的，特別是置換需求。”北京某頭部房產中介和平里大區負責人直言，在目前所有出臺的樓市利好政策中，“連環單免稅”對北京的二手房利好最為直接。

他提到的“連環單免稅”指的是9月30日，財政部、稅務總局發布“關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策”的公告，對于“賣一買一”的置業人群，實行個人所得稅退稅優惠，最高全部退還。

“政策的執行節點是交稅，而且是一買一賣都要在這個周期中，很大程度上提速了二手房的交易。”這位負責人直言，如果不考慮連環單因素，購房者單純一買一賣的時間，在下行市場中一年是平均周期，但置換單除了換新是涉及開發商外，大部分以二手房連環單居多，如果成交鏈條上的置換者均想享受這一政策，就要以價換時間，誰有誠意降價誰賣得快，沒有賣不出去的房，只有降不到位的價格。

值得一提的是，在中央層面推出連環單免稅前，部分地區就先行針對二手房置換過程中的現實問題提出各自的解決辦法。以北京為例，為提高二手住房交易效率，支持購房家庭合理住房需求，在今年9月，北京市住建委和市規自委印發《關于試行存量房交易“連環單”業務并行辦理的通知》，將二手房交易“連環單”由過去的串聯辦理調整為并聯辦理，縮短辦理時間，方便購房群眾。

按現行做法，“連環單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉移登記后，才能騰出資格購買下一處住房，交易周期較長。為打通“堵點”，自2021年起，市住建委在部分經紀機構中進行了試點，將“連環單”業務優化為并行辦理，有效壓減了交易時長。

除了連環單免稅、串聯改并聯外，在嚴躍進等分析師看來，包括帶押過戶等近期一些城市的做法對于二手房市場的復蘇均有現實作用，促進二手房交易的活躍，對于房價指數的企穩也有幫助。

整體市場仍不容樂觀

二手房的整體市場卻不容樂觀：城市端看，上漲城市數量為8個，較上月減少5個；持平城市1個，與上月一致；下跌城市61個，較上月增加5個，下跌城市數創2015年以來最多。

從指數端看，9月，70城二手住房價格指數環比下跌0.39%，跌幅比8月份進一步擴大0.04個百分點，上漲城市平均漲幅為0.27%，漲幅收窄0.04個百分點。根據李宇嘉測算，這已經是該項數據連續13個月下跌，且比新房價格指數下跌幅度要大。

在李宇嘉看來，二手房整體盤面數據不樂觀主要原因，一方面是二手房掛牌量迅速攀升，多數城市掛牌量創歷史新高，且去年同期二手房價格比較堅挺；另一方面開發商降價促銷一直在進行中，分流了原本的需求。“今年，隨著新房大面積降價促銷，需求轉向新房市場，導致二手房交易量占比不斷下降。同時，多套房擁有者開始增加放盤，并以降價來促進成交。”

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄也指出，從漲跌幅情況來看，各等級城市，一線、二線、三線城市二手住宅環比分別為持平、-0.3%、-0.5%，均與上月相同，二手房市場未見明顯恢復，市場底部回升尚需時間。

記者 王寅浩

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