未來樓市，全國房市各種看似矛盾的現象頻出：

從市場現象看：你可能會看到一線上漲，二線奇穩，三線下跌。也可能會看到一線都不動了，但是二線上漲，三線奇穩。或者說一線中北京、深圳開始上漲，而上海、廣州卻在下跌。更夸張的是，有的城市樓市在放松，而另外的城市樓市在收緊，看上去是那么的不一致。

這些都是未來我們一定會看到的現象，這些現象是因為兩個原因造成的。

【資料圖】

第一：樓市本身就不是全國一盤棋的，而是一個非常區域化的市場。上海漲的好，并不一定成都也會漲，甚至烏魯木齊還在下跌，因為中國太大了，每個城市都有著自己的地域特點、經濟特點，以及政策周期。不同的地區有著不同的市場，在大多數時候，市場不是同步的，而是分化的。

第二：管理層有一個原則“因城施策”，也就是深刻認識到不同的城市市場不同，所以要根據不同的城市制定不同的管理規則，這也就進一步導致不同城市的市場走勢不同。

所以未來我們談樓市就不能大而化之、不能過于籠統，什么中國的樓市漲不漲，江蘇的樓市好不好，而是要具體到某個城市、甚至某個片區。

未來房產市場不再有全國統一的房產市場，無論是從政策導向還是市場反饋看，房地產的調控將會越來越細致與適應當地，一城一政策就會成為很長時間的政策特點，因城施策將成為房產市場的新常態。

未來幾年內，全國從一線到六線大部分城市處于震蕩和盤整期

這一輪歷史上最大的牛市起始于2014年“9.30新政”，2015年深圳市場率先啟動。幾年下來全國幾乎所有地級以上城市房價都有不同程度的上漲，全國主要城市全市均價上漲在1倍左右，個別城市的某些區域上漲3倍左右，可以說經過了4-6年時間，全國各主要城區房價上漲了接近1倍，要知道在此之前很多城市，包括省會、環一線、GDP前20的城市，是5-10年內房價幾乎不動的，而杭州持續下跌5年之久。

未來國內房地產市場會出現分化，而且是這種分化不僅僅在全國范圍內可以看到，以省為單位一樣可以看到。

此外我們要知道經過一輪大牛市，從城市的角度，全國幾乎沒有什么洼地，絕大部分城市的房價都已經充分體現了其經濟發展程度，甚至一部分城市由于棚改，已經透支了未來的房價。

洼地的出現必須要跌得足夠多，或者盤整時間足夠長。就好像2010-2015年杭州持續下跌，于是迎來了轟轟烈烈的漲幅。

未來你要買房，首先看你的城市是不是下跌過30%以上呢？如果沒有，那么橫盤的時間有多長呢？一線的化有沒有2年呢？二線的話夠不夠三年呢？

未來的市場很難再現2015-2021年大牛市的上漲，購房者不用再像2017、2018年那樣恐慌性入市，買入的機會會有很多，時間也會給夠。2019開始，普漲成為過去，分化成為必然和新常態。

密切關注M1

樓市投資者，不能不知道一個貨幣指標叫做“M1”

經濟學家按照流動性（變成現金能力的強弱）將貨幣從M0到M10分級，數字越小表示流動性越強，其中M1代表現金加活期存款，M2代表M1加定期存款加各種其他存款。

M1增量上升，表示市場不缺錢，反之就是市場缺錢。現在M1在低位翹頭，結合政策面，可以預測今年將不會像去年那么缺錢，而這種寬松一旦持續下去，到M1增速高于M2增速時，往往代表金融市場、資本市場狂熱的開始，所以，我們要持續關注M1增速這個指標是否能夠持續下去。

拿歷史上最明顯的2019年舉例。2019年2月，M1的同比增速開始在低位翹頭，這是一個重要的金融市場信號。

由于M1持續上揚，2019年中從深圳開始，珠三角東岸樓市逐步回暖，加上深圳政策放松，到2020年中深圳、東莞、廣州樓市明顯回暖。緊接著長三角的上海、杭州也開始跟上。

當然，如果從當年股市看，這個信號十分明顯，2019年1月開始啟動了一輪恢復性的結構牛市。

總結一下：一城一策、普漲結束、市場分化、貨幣寬松，在幾大前提下，暴擊、買入即賺都會越來越難，投資人要做的是深入研究城市、片區，而不是大而化之地、籠統地對市場用一根標尺去測量，選城、選區、選籌、甚至選時更為重要。

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