為進一步促進房地產市場健康發展，已有多地政府部門鼓勵或直接出手回購當地新建商品房。連日來，一則“蘇州市政府部門擬定向回購部分新房項目”的消息再次受到廣泛關注。10月12日，新京報記者從蘇州市人民政府相關人士處了解到，此事基本屬實，但未確定收購房源的用途。

在業內人士看來，此類政策總體上對于提振樓市行情、加快房企資金回籠、擴充保障房房源等都有全方位的效應，但是，“政府直接回購”的方式在落地時仍面臨財政壓力較大等問題。

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蘇州擬回購1萬套新房

根據上述近日廣為流傳的一份蘇州市政府部門擬“定向回購部分新房項目”專家會議紀要顯示，蘇州擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。

新京報記者從蘇州部分樓盤及多位業內人士處了解到，相關部門確實正在回購蘇州一些樓盤房源，有的樓盤已經被全盤收購，無對外在售的房源。

為了核實該消息是否屬實，10月12日，新京報記者與蘇州市住房和城鄉建設局取得聯系，相關工作人員表示不清楚相關事宜。當天，記者又以房地產開發商身份多次與蘇州市人民政府相關處室取得聯系，工作人員向記者表示，“確實有定向回購部分新房項目的會議紀要，但具體操作情況會安排住建局進一步說明。”

“實際上，蘇州在今年9月份就推出了政府回購房源的舉措。三季度樓市持續低迷，出臺此類政策確實可以提振樓市，有利于進一步去庫存。”蘇州當地一位中介人士向記者介紹，“此次蘇州政府方面回購的房源是否作為人才房或保障房尚無明確定論，但可以確定的是，目前政府回購的房源基本都是有國企或本區域城投入股、操盤的項目。”

多地鼓勵回購新建商品房

事實上，蘇州此舉并非首創。新京報記者梳理發現，在蘇州之前，就有多個地方政府表態鼓勵國有企業批量購入新建商品房，其中包括鄭州、濟南、邯鄲磁縣等多地。

比如，7月下旬，鄭州發布消息，針對已經建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現房、準現房項目，通過政府購買現房作為安置房，提高存量房去化率。9月5日，濟南市國資委在官網發文，提及濟南城市發展集團將在全市收購3000套商品房用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。隨后在9月24日，新疆阿勒泰地區行政公署發布“房地產健康平穩發展十五條”提到，鼓勵國有企業收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產開發企業將庫存商品房投入保障性租賃住房市場。

部分地區鼓勵回購商品房情況列表

▎表格內容由新京報記者根據公開信息整理。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，三季度以來，已有多城出臺鼓勵回購商品房相關的政策，“政府部門定向回購的方式在緩解企業資金壓力方面有一定效果，但對地方政府財政支出亦會產生一定壓力。”

而中原地產首席分析師張大偉表示，從目前來看，“政府直接回購房產”都只處于政策層面，因為落地難度較大，涉及如何定價、如何選擇房源等很多問題，而且大部分是作為保障房、人才房，如果按照市場價成交，政府壓力將會很大。由此來看，鼓勵企業批量購入新建商品房或將成為主流。

業內：有助于提振樓市行情

不過，值得注意的是，從目前的成交數據來看，在政府鼓勵或直接出手回購商品房的城市中，部分城市出現成交量“應聲而漲”的現象。

據克而瑞蘇州房產測評統計，蘇州大市（含四縣市）2022年9月商品住宅供應面積為118.82萬平方米，環比增加39.10%，同比減少49.59%；成交面積為216.77萬平方米，環比增加77.38%，同比增加55.27%。但這并非市場真實的成交表現，而是由于政府回購房源的集中網簽備案造成。

克而瑞蘇州房產測評認為，蘇州大市9月份真實的市場成交量和8月幾乎是差不多的，所以即使在政策端利好不斷釋放之下，蘇州樓市并沒有呈現明顯的上行態勢，市場恢復還需要一個較長的過程。價格方面，9月蘇州大市的成交均價23193元/平方米，環比上漲7.06%，同比上漲9.34%，基本屬于結構化調整。當下，蘇州樓市眾多樓盤正采取打折優惠措施來以價換量，業內人士預計這種優惠力度或將持續。

另外，從鄭州、濟南樓市成交情況來看，克而瑞數據顯示，9月，鄭州商品住宅成交面積61萬平方米，環比上漲71%，同比下降4%；濟南商品住宅成交面積59萬平方米，環比上漲2%，同比下降12%。而該兩個城市前9個月商品住宅成交面積同比降幅分別為31%和38%。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，客觀看待政府回購商品房的現象，對于理解政策操作和市場影響等都有積極的作用，“地方政府近期出現了回購新房項目的操作，既實現了去庫存的導向，也有助于對保障房等房源籌集提供支持。此類收購使得統計層面的交易數據拉升，需要客觀看待各地因政府回購而導致的交易數據拉升現象。”

嚴躍進表示，作為新一線城市蘇州及二線城市鄭州、濟南，進行類似回購商品房的操作，客觀上可以說明此類城市房源庫存壓力較大，也需要通過此類回購來化解商品房庫存和房企銷售壓力。從該政策工具看，今年很多地區都在落實和實施，各地要積極做好宣傳，防范購房者誤解。此類政策總體上對提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴充保障房房源等都有全方位的效應。

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