在高息房貸下，營業(yè)貸違規(guī)流入樓市再次“死灰復(fù)燃”，這次經(jīng)營貸的“化身”不是首付“幫手”，而是“房貸置換”。

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簡單來講，“房貸置換”指的是通過一系列包裝手法將高息的房貸轉(zhuǎn)為利息更低的經(jīng)營貸。在高息房貸較為普遍的情況下，這種號稱由專業(yè)中介做的轉(zhuǎn)貸生意越來越多。

那么，對于貸款人來說，轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸成本真的降低了嗎？這其中又有什么風(fēng)險？

高息房貸轉(zhuǎn)貸，一次“中介費”就上萬

“只需換息不還本金”“利率3.5%，速度快額度高”“500萬元房貸可省去百萬元利息”……近期，“房貸置換”的廣告充斥在社交媒體中。

對于中介機(jī)構(gòu)如何進(jìn)行高息房貸轉(zhuǎn)貸營業(yè)貸操作，記者聯(lián)系上一家專門做轉(zhuǎn)貸生意的中介。該中介的工作人員稱，第一步，由中介方借“過橋資金”先把房貸結(jié)清；第二步，通過中介“包裝”成經(jīng)營者，“包裝”資料包括“營業(yè)執(zhí)照”“經(jīng)營流水”等使其符合經(jīng)營貸申請條件，然后拿房本向銀行申請經(jīng)營貸。

事實上，經(jīng)營貸指的是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。為了扶植中小經(jīng)營者，經(jīng)營貸的利率普遍較低，一般為3%-4%之間。

按照上述中介人員的推算，若一套房產(chǎn)需要貸款100萬元，期限10年，按照按揭貸款、抵押貸款年息分別為6.37%、3.6%計算，貸款置換之后，貸款人最多每個月可以少償還近2000元的利息。

不僅如此，對于貸款人眼下缺錢的現(xiàn)狀，上述中介人員還向記者介紹了一款“先息后本”的經(jīng)營貸還款方式：“在貸款期間，你只需要還息，不需要還本，在貸款期限到期時，再還本即可。比如，以100萬元的經(jīng)營貸為例，貸款期限為3年，年利率為3.1%，每月只需要兩千多元的利息，到期后需要償還本金。如果你覺得3年期限短，可以申請10年的期限，利率為3.7%左右，10年后才需要償還本金。”

那么，這樣一套包辦的轉(zhuǎn)貸操作需要收取多少中介費呢？上述中介人員表示，“中介費包括兩個部分，一是包裝費，單獨收取5000元，另外一筆是過橋資金利息費用。假設(shè)借中介100萬元的“過橋資金”就需要支付1.5萬元的利息，那么包裝費加上利息費用共計2萬元。”這僅僅是一次性辦理的中介費，如果經(jīng)營貸到期仍然需要續(xù)貸的話，同等條件不變的話，還將收取同樣的中介費，這樣下來，中介費是疊加的，“越滾越大”。

對于此中存在的風(fēng)險，這名中介人員稱：“我做這個有2年了，經(jīng)手很多客戶的成功案例，營業(yè)執(zhí)照也都是現(xiàn)辦的，沒什么風(fēng)險。”

每隔固定年限需再次“倒貸”

根據(jù)不同銀行的要求，經(jīng)營貸一般有固定的期限，比如3年期，5年期等，時間越長利率越高。一旦固定期限到期，就面臨著“倒貸”，依然需要再次借“過橋資金”和付中介費用，也就是說，此后每次申請經(jīng)營貸，都需要再次支付中介費用。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，目前，市場上又產(chǎn)生很多“貸款置換”的生意，主要是由于利差的存在，經(jīng)營貸主要是支持中小微企業(yè)的，其貸款利率都在4%以下，而不少“高位站崗”購房者的房貸利率可能在5%甚至6%以上，所以從需求端來講，市場是有這個需求的。

“經(jīng)營貸是支持中小微企業(yè)的，國家也控制流入房地產(chǎn)的資金比例，而經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸的做法相當(dāng)于資金變相地流入了房地產(chǎn)，對房地產(chǎn)行業(yè)本身帶來資金風(fēng)險。同時，如果用經(jīng)營貸去炒房，也加大了銀行貸款的風(fēng)險，一旦購房人資金鏈斷裂，銀行就會受到?jīng)_擊。”李宇嘉如是說。

值得一提的是，就政策層面而言，我國是禁止經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的。2021年，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（簡稱《通知》），對經(jīng)營貸流入房貸做了明令禁止，而且從多個維度進(jìn)行防范和懲治。

《通知》規(guī)定，要加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查，不得向無實際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款，對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權(quán)時間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的借款人，要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進(jìn)行交叉驗證，不得以企業(yè)證明材料代替實質(zhì)性審核。此外,《通知》還明確，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

從銀行角度來講，其對于經(jīng)營貸的審核也是非常嚴(yán)格，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違規(guī)現(xiàn)象，銀行就會立刻進(jìn)行市場的終止，并要求借款人在短時間內(nèi)必須還清貸款。

律師：以欺騙手段獲取貸款或被追刑責(zé)

從法律層面來講，這種以高息房貸置換低息經(jīng)營貸的做法也面臨著風(fēng)險。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示：“對于購房人而言，這種行為有不小的風(fēng)險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險，資信也會受到嚴(yán)重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨已抵押的房產(chǎn)被拍賣。對于一些操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或金融機(jī)構(gòu)，一旦被查出，也會面臨被處罰的風(fēng)險，情節(jié)嚴(yán)重的，甚至還可能受到刑罰制裁。”

王玉臣進(jìn)一步指出，根據(jù)《刑法》第一百七十五條之一，“騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪”，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。”

河南融業(yè)律師事務(wù)所王海濤分析稱：“一般來說，房貸是長期貸款，但是經(jīng)營貸是短期貸款，即便是有較長期的循環(huán)貸，可能也需要每年或每幾年進(jìn)行倒貸、需要資金過橋、產(chǎn)生一定的額外費用。如果經(jīng)營貸到期后，銀行貸款政策的調(diào)整或者貸款人資信的變化，可能會面臨到期后，銀行拒絕續(xù)貸，那么貸款人就需要償清貸款，否則面臨違約風(fēng)險。”

記者 徐倩

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