記者南深

10月1日，地產第三方研究機構克而瑞發布了前9月典型房企銷售及新增投資情況。

傳統的“金九銀十”旺季行至中途，今年的房地產銷售雖不及往年，但9月來看百強房企銷售環比仍有回升，而得益于去年同期基數開始下降等原因，前三季百強房企銷售降幅繼續收窄。

(資料圖片)

前九月三類房企表現較好，一是央國企如保利、華潤、建發、華發等，在本輪行業下行調整期中發揮了穩定的領軍作用；二是部分優質民企如濱江、萬達等，年內新項目投資、推盤去化如期推進、行業排名穩步提升；三是一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產、新世界中國等。

百強房企新增投資方面，一個顯著特點是集中度持續向頭部集中。截止9月末，排名前十的房企新增貨值占到百強總貨值的49%，近半壁江山。

9月百強銷售環比增10%

克而瑞數據顯示，2022年9月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額5709.6億元，環比增長10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場降溫明顯，業績基數較低。

而2022年1-9月，百強房企累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來同比降幅收窄，但目前行業下行壓力持續、市場信心及購買力尚處在低位，企業整體的去化壓力仍然較大。

從各家房企的表現來看，2022年9月超半數百強房企實現單月業績環比增長，其中30家企業的環比增幅在0%到30%之間，25家企業環比增幅超過30%，部分房企環比增幅在35%以上。但從同比來看，目前規模房企整體仍深陷負增長困局，9月單月業績同比降低的房企數量近7成，僅3成實現了單月業績同比增長。

前三季度來看，三類房企表現較好。

一類是央國企如保利、華潤、建發、華發等，憑借自身的資金和運營優勢，在本輪行業下行調整期中發揮了穩定的領軍作用。第二類是部分優質民營房企如濱江、萬達等，基于自身資金面的安全和產品力，在市場上的認可度也較高。第三類是一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產、新世界中國等，聚焦一二線核心熱點城市布局，項目儲備優質，去化壓力相對較小。

保利華潤前三季拿地近千億

新增投資方面，由于9月有超過10個城市巨型集中供地，上海更是在第三輪土拍中達成了超千億的土拍金額，因此帶動了9月土地成交總金額大幅上升，達到4215億元，環比增加58%，但同比仍減少33%。一二線城市土地成交增多，帶動整體成交均價達到4446元/平方米，創下近一年以來新高。

集中供地以來，百強房企的新增土儲集中度持續居高不下。

截至9月末，TOP10房企新增貨值占百強總貨值的49%，11-20強房企占26%，20強房企合計占比達到75%，較截至8月末再提升1個百分點。克爾瑞指，未來市場將持續強弱分化。

1-9月，新增貨值破千億的房企有7家，較去年同期減少了13家，積極拿地的房企數量明顯銳減。華潤、保利和中海位列新增貨值榜前三，三家房企年內新增貨值均超過1500億元，拿地金額看保利、華潤雙雙突破900億元，逼近千億大關。

規模化的國央企幾乎成為核心集中供地城市唯一的真正的“參與者”，三季度表現的尤為顯著。保利、華潤、招商、越秀等三季度拿地金額占到1-9月比例超過60%，除中海外，其余企業三季度月均拿地金額均較上半年增長超過100%。

招商證券：

地產股長期邏輯是競爭格局改善

盡管地產銷售和投資數據整體上仍然承壓，但9月份資本市場整體調整情況下，地產股的表現可以算得上可圈可點，其中重要原因是穩地產政策的陸續落地及更多政策落地的預期。

就在國慶節前，9月29日央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策；9月30日財政部、稅務總局發文，對出售自有住房并1年內購房的納稅人，售房已繳個稅予以退稅優惠。與此同時，央行也下調了首套房公積金貸款利率。

此背景下，招商證券趙可團隊認為，需求或在更多政策催化下出現邊際改善同時推盤提供供應端保障。一方面，預計保交樓政策、需求端更多因城施策金融政策(首付比例，購房門檻)、融資端恢復融資功能政策或逐步落地，政策或拉動存款搬家。另一方面，主流優質房企推盤或充足，供應端有保障。

趙可團隊認為，房地產股的長期邏輯依然是競爭格局改善這個主軸，市場從拿地角度“下注”買入相關股票已表明競爭格局改善這一邏輯的順暢。其建議關注龍頭“招保萬金中華龍”，即招商蛇口（001979）、保利發展（600048）、萬科A、金地集團（600383）、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團，及經營彈性較大的地方國企，如建發股份（600153）、華發股份（600325）、越秀地產。

民生證券李陽也建議，當前地產行業正處在政策寬松、銷售回暖跡象顯現的背景，優質公司的基本面“不會更差”，并將受益于競爭格局優化帶來項目凈利率顯著回升，關注財務穩健的公司：中國金茂、保利發展、中國海外發展、越秀地產、旭輝控股集團(需關注資本市場的不確定性因素)、金茂服務。

招商銀行楊偵譽團隊則對全年的銷售和投資作了展望，其預計今年商品房銷售面積增速為-13.5%的預期，“節奏上，今年或難以看到市場顯著回暖，將延續低位波動趨勢，主要原因是并未觀測到扭轉市場信心或經濟信心的因素出現，居民購房情緒一時難以扭轉”。

另外，其維持今年房地產開發投資的預期增速為-4.5%不變，“房企投資意愿持續不足，年內難以觀測到趨勢性扭轉”。

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