傳統“金九銀十”是購房者選房置業的好時機。在國慶黃金周來臨前，京城樓市的新盤“跑步”入場，尤其是北京第二批集中供地成交的地塊，距離地塊成交時間不足3個月，已經有部分項目取得預售許可，開門迎接購房者的“挑選”。

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西四環以外區域作為近年來土地供應的大戶，形成了園博園、小瓦窯等樓市板塊，而在“十一”小長假加緊推盤成為各個樓盤的共同目標，售樓處的優惠自然也少不了。有這么多樓盤可選，對于購房者來說是一個好消息，但是如何各取所需選中適合自己的房子，還要跟著新盤入市的節奏拆解產品和價格。

園博園、小瓦窯板塊興起

隨著北京今年第二批集中供地的項目不斷獲得預售許可證，入市樓盤也在增多。

在西四環以外，第二批集中供地的中海學仕里、龍湖建工·九里熙宸、華曦府相繼入市。加上第一批集中供地已入市的北京城建·龍樾天元，以及區域原有的西山金茂府、熙悅晴翠，形成了園博園、小瓦窯樓市板塊。

雖然上述樓盤與麗澤區域10萬+的項目在區位上不能相提并論，但是每平方米6萬至8萬元的價格卻是剛需、剛改們的心儀之選。隨著更多住宅產品入市，園博園、小瓦窯板塊也將成為低密度、高品質的居住區。這兩個板塊匯集的開發商均為品牌房企，包括金茂、龍湖、首鋼、電建、城建、建工等。

在業內人士看來，從西四環到西五環，蓮石東路以南、京港澳高速以北，豐臺和石景山行政區域在這里交接，從地段來說以小瓦窯為中心，因而統稱為小瓦窯板塊。

6月1日，在北京今年第二批集中供地中，華曦府所在的小瓦窯地塊，共吸引了11家房企主體參與現場競拍，是今年土拍中參與房企較多的地塊。小瓦窯地塊之所以備受關注，除了利潤空間足夠大外，還因為地塊所在的區域優勢明顯；而該項目從拿地到開盤僅花費3個多月。目前小瓦窯板塊除了華曦府外，還有中海學仕里、北京城建·龍樾天元、北京城建·宸知筑，都是今年的純新盤項目。

而由小瓦窯板塊向西，西五環外則是園博園所在區域，園博園板塊聚集著龍湖建工·九里熙宸、西山金茂府、熙悅晴翠項目。其中，龍湖建工·九里熙宸是今年的新盤項目。因為樓盤的聚焦效應，也帶動了園博園板塊的興起。

小瓦窯四大新盤將同臺競技

從土地到樓市，作為熱點的小瓦窯板塊一直備受關注。從華曦府、中海學仕里、北京城建·宸知筑、北京城建·龍樾天元這些新盤的戶型來看，雖有差異化競爭，但三居、四居仍是主流，也是產品比拼的重點。

城建·龍樾天元于7月開盤，是今年該區域新盤中開盤最早的項目，其所在地塊豐臺盧溝橋街道大井新村三期土地，由城建在今年2月獲得，配建9800平方米保障性租賃住房。

因為鄰近四環，位置相對較好，城建·龍樾天元價格相比其他樓盤價格也較高，售價約8.5萬元/平方米。項目共有8棟樓，分別為洋房和小高層，產品主打改善型戶型，即建筑面積約117-167平方米的四居。該項目距離地鐵14號線郭莊子站約1.9公里，鄰近天元公園，這也是案名的由來。

值得關注的是，華曦府的戶型也是主打三居、四居，建筑面積為96-139平方米。首鋼地產與中國電建（601669）地產從收納、配置、空間、科技等方面對產品進行研發。其中，建面約139平方米的四室兩廳兩衛戶型采用的是全明格局，客廳面寬達到5.6米，這一般是別墅才有的橫廳尺度。

華曦府售價約為7.5萬元/平方米，規劃有8棟13-27層小高層及高層，除去3萬平方米的現房，可供銷售的期房房源大約超過200套。據銷售人員介紹，該項目于9月29日開盤，此前排卡的購房人群已覆蓋房源數。

值得關注的是，該區域內還有一個新盤——北京城建·宸知筑，這是一個早年的棚改項目，產品主要是建面約110-136平方米的三居至四居，目前仍未開盤。據售樓處銷售人員介紹，預計10月初樣板間開放，售價在7.5萬元/平方米左右。

另一個新盤中海學仕里雖然屬于石景山行政區域，但市場上也將其歸入小瓦窯板塊。中海學仕里距離西五環更近，其產品與城建·龍樾天元和華曦府不同，是以開發低總價的緊湊小戶型為主，包括72平方米兩居和79、89平方米三居，以及115平方米四居戶型，售價約7.55萬元/平方米。開盤首期接近售罄，目前又加推了二期。

園博園樓盤齊打“低密牌”

園博湖、宛平湖、蓮石湖、曉月湖，以及蓮石湖公園、永定河森林公園、園博園、北宮國家森林公園等，構成了園博園板塊的生態環境。為此，該板塊的項目立足自然優勢開發低密產品，齊打“低密牌”。

從目前來看，園博園板塊未來擁有較強的潛力，尤其是隨著城市配套的兌現與完善，有著更廣闊的高質量發展前景。其中，園博園板塊位于豐臺河西（永定河以西）區域，根據豐臺區制定的《推動河西地區高質量發展專項行動計劃（2021-2025年）》，明確24類、90項重點任務以及80個重點項目，總投資超過1600億元。未來，河西地區將建設成為生態友好、功能協調、經濟繁榮、和諧宜居的高質量綠色發展新空間。

交通是產業發展持續、居住條件改善的核心基礎。根據7月公示的“北京地鐵三期環評”，1號線支線穿越豐臺河西地區全境，加上已通車的14號線，豐臺河西有望邁入“雙地鐵時代”。

因為看好長期遠景，近兩年，不斷有房企落子于此。2021年，在北京首批集中供地時，金茂在此拿地，開發了其在北京的第八座金茂府——西山金茂府。金茂打造的這一科技住宅項目以大戶型為主，主力戶型為120-160平方米四居，還有少量90平方米三居，銷售均價約為5.5萬元/平方米。

今年園博園板塊又迎來龍湖建工·九里熙宸，19棟樓全部為南北通透的7-10層洋房，戶型包括77平方米兩居、87-99平方米三居、120平方米四居。其中，120平方米四居室是經典“四葉草”戶型，南向三面寬，雙明衛。戶型得房率最高達89%，這樣的得房率在北京并不多見。據銷售人員介紹，目前售價為6.3萬-6.5萬元/平方米。

在園博園板塊，距離14號地鐵較近的項目當數熙悅晴翠，其由首開、卓越與北京建工聯合開發，于去年底開盤，均價約為6.8萬元/平方米。該項目的戶型較為多樣化，甚至有周邊其他樓盤少有的一居；其主力戶型為74平方米的兩居、82平方米和90平方米的三居，以及120、140平方米的四居。據銷售人員介紹，“十一”期間，在6.8萬元/平方米的基礎上會有優惠。

整體來看，位居西四環以外的新興樓盤，將成為北京十月市場的一道亮麗風景。不論是在小瓦窯板塊，還是在園博園板塊，隨著區域配套的日益完善，人居產品也在不斷升級，主打舒適宜居的三、四居成為市場的主流產品，在戶型設計上的精益求精成為各個樓盤搶占市場的“法寶”。

記者 袁秀麗

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