北京鏈家研究院分析師岳微：

一、整體表現：總量穩健，區域分化

土地供應總量維持穩定。2022年北京集中供地調整為四批次后，首批成交17宗、二批成交14宗后，本輪（三批）成交18宗，每輪次規劃地上建筑物面積保持在150萬平方米左右，成交金額在500億元左右。土拍供應體量維持了總體均衡，供給節奏分布更為合理。

【資料圖】

土地溢價提升價差擴大。土地價格方面，經營樓面價穩定，受熱門地塊比例提升影響，本輪溢價率達到6%，持續修復；房地價差處于合理水平，有利于房地產開發企業提升產品品質與改善財務水平。

供地結構凸顯職住平衡。本輪供給中，超六成地塊位于“三城一區”及產業園周邊，超七成地塊位于現狀和近期建設的軌道交通沿線。在維持五至六環為主力供應區域的局面下，直面購房者通勤通達性的購房需求，與年初供地計劃中提出的“職住平衡”目標保持一致。

區域分化加劇冷熱不均。區域市場成交情況分化顯著、冷熱不均。

朝陽作為集中供地以來唯一連續五批均有供應的區域，當前區域市場存量較大、同質化產品競爭激烈、去化速度有所放緩，本輪土拍暫緩供應，有助于市場消化前期庫存。

海淀作為限競房時期主力供應區域，已連續三次無地塊入市，轉變為稀缺供應區域，此次土拍一舉推出永豐3宗地塊，單區供應體量占全市供應20%，預計可提供超2000套房源，均為有效供應以滿足北部居住需求。三宗地作為本輪最熱門地塊，最終，中海競得0013地塊及0015、0016地塊，兩宗地均進入競現房銷售環節，居住屬性最為純粹的0013地塊進入現場搖號環節。0018、0019地塊需配建且自持超兩萬平方米商辦綜合體，在競地價環節由海開競得。兩家開發企業都有在海淀北部成功打造單盤成交超50億元熱銷項目的豐富經驗，均表現出區域深耕、開發企業與區域長周期、共發展的開發特征。

豐臺成為此次供地大戶，供應宗數最多，單區供應體量占全市20%以上，地塊位置較為核心、周邊配套成熟、居住宜居性強，屬于“麗澤商務區”、“首都商務新區”及“大興國際機場”規劃輻射范圍內，市場認可度較高。其中，造甲村地塊進入競現房銷售面積環節，由首開競得；槐房村和新宮村舊村改造地塊競到地價上限，由建發競得；大紅門0004地塊由中海在競地價環節競得；大紅門0008地塊由金茂在競地價環節競得。

昌平受北部產業及購買力外溢影響，為平原新城中唯一一個出讓地塊溢價成交的區域，獲得較高市場熱度，地塊最終由建發競得，與建發在昌平北部打造的珺和府項目聯動營銷。

石景山五里坨地塊由中交投資以底價競得，限競房時期，五里坨地區由萬科、綠城、遠洋三家開發企業主力建設商業綜合體及限競房住宅；商品住宅時期，中交承擔五里坨地區城市更新項目，建設中交·智慧公元，未來將打造集居住、超市、娛樂、購物、便民服務為一體的中交生態智慧城。

大興西紅門地塊由華潤、中鐵、興創聯合體以底價競得，華潤、中鐵在此片區聯合打造橡樹灣項目，中建三局、興創在此片區打造壹品興創·御景星城項目，華潤、中鐵、興創聯合拿地，共享區域紅利。

順義新城地塊由龍湖、天竺房地產聯合體以底價競得，龍湖在順義擁有打造商業及住宅項目的豐富經驗，此次聯合順義本地企業天竺地產，體現出較強的區域深耕性。亦莊及密云兩區3宗土地由本區開發企業底價競得。

整體來看，副中心、平原新城與生態涵養區新城集中供地以來供給總量穩定，節奏較為平穩，但由于各區具體情況差異，土拍結果顯著分化。上述地區除昌平外其余區域近十宗地塊均為底價成交。

二、本輪特點：建設標準趨向市場，競拍規則更為簡化

建設標準更為貼近市場實際。以往供地中，超半數地塊需執行“70/90”面積限制要求，此次土拍僅開發區1宗地塊仍需執行“70/90”限制規則，其余地塊均不再將其作為剛性約束。開發企業在市場調研、產品設計上擁有更大自由度，結合當前“多孩家庭”、“老年人就近子女養老”等居住現狀，可靈活打造多樣化產品、設計多種戶型、有效滿足不同階段不同人口家庭的多方居住需求，提升新房產品品質，促進市場良性競爭。

此次土拍全部地塊均鼓勵建設全齡友好社區，此前三試點項目針對老年人群給予住房政策支持，此次是對前期試點項目范圍的進一步擴大，釋放更加積極的信號，支持改善住宅需求釋放。

針對當前新房交付問題，現房銷售比例要求進一步擴大，本輪土拍近七成地塊設置“競現房銷售面積”環節，最終3宗地進入競現房面積環節，從源頭上落實“保交樓、保民生、保穩定”。

指導價格方面，在銷售指導價無大幅提升前提下，土地樓面價與配建要求有所降低，開發企業房地價差有所擴大，有利于開發企業確保合理利潤空間，提升產品品質。此外18宗地塊未設置“競政府持有產權份額”環節。

三、房企表現：國、央企為主，底價地塊偏好聯合，優質地塊全部獨立，區域深耕聯動發展成為主要趨勢。

民營企業僅龍湖、潤澤、綠城三家參與報名，其中僅有龍湖競得順義新城1宗地塊；國、央企依然為拿地主力，拿地策略各有側重，底價地塊房企偏好聯合開發，核心地塊以獨立競得為主；集中供地趨勢下區域深耕、多盤聯動發展成為開發企業競地新思路。

其中，中海競得海淀永豐2宗地塊緊鄰其去年二批拿地后打造的中海滙德里項目，該項目為2022年六個單盤銷售超50億元項目之一，市場成交均價在8.3萬元/平方米，此次2宗地塊指導價較去年上漲2000元/平方米。繼石景山后，中海在永豐連落三子、競爭進入現房銷售環節等行為均表現出其長周期、與區域共同發展的開發的意愿，預計將打造更為優質的改善住宅產品。此外，中海競得的豐臺大紅門地塊，距離大興區舊宮鎮中海興叁號院項目較近，且地塊定位相似，兩區并聯、雙向促銷。

同樣，在海淀上地板塊成功打造“日光神盤”圓明天頌的海開控股，在海淀北部仍保持較強開發意愿，3宗地塊均積極參拍，最終競得F3綜合用地，實力雄厚打造住宅、商業辦公綜合體的同時，有利于區域配套建設、促進區域發展。

作為深度參與北京發展建設的首開來說，從參股地主逐步向設計操盤轉型，也表現出區域落子、聯動開發的趨勢，針對此次豐臺造甲村地塊，進入競現房銷售面積環節，預計打造高端住宅產品，與端禮著項目相互呼應。

同樣，在昌平北部打造建發珺和府的建發，亦在此次土拍中斬獲昌平北部唯一一宗地塊，面對當前昌平北部近十個新房項目在售的激烈競爭情況，雙盤聯動開發既降低企業開發及營銷成本又有助于其打破競爭僵局。

北京鏈家研究院分析師 岳微

關鍵詞： 區域分化