人民銀行廣州分行近日下發文件指出，為進一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式。

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另據中原地產研究院統計數據顯示，全國累積已經超過10城市宣布嘗試或者落地二手房帶押過戶。南京、蘇州、濟南、昆明、浙江金華等地均已有相關業務落地。

有業內人士表示，各地熱衷試水“帶押過戶”，主要源于這一模式可以大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發二手房市場交易活力。

實施條件怎樣？

已經具備放開的法律條件

根據貝殼財經記者獲得的一份人民銀行廣州分行于9月15日下發的文件顯示，將鼓勵結合實際探索“帶押過戶”模式。

人民銀行廣州分行指出，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展。

什么是帶押過戶”？有業內人士指出，以前的二手房交易模式是，抵押貸款的房產想要過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，比如利用買家的首付款來支付，拿回房產證后解除原有抵押登記，才能過戶給新的買家，這種流程在房價較高的當下，很多二手房業主想換房，很難有足夠的資金自己先行解除抵押，一般會增加交易周期1-2個月，增加貸款部分的1%-3%的交易成本。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪亦表示，“帶抵押過戶”可以降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾；同時降低二手房交易風險，買方可將購房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。

中原地產首席分析師張大偉表示，去年《民法典》的施行，“帶押過戶”已經具備放開的法律條件。根據原《物權法》相關規定，財產（房屋）抵押后的產權過戶需要抵押人與抵押權人協商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務，未經抵押權人同意的不得轉讓（受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外）；《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產且抵押權不受影響，但應當及時通知抵押權人。

有何安全隱患？

資金安全成重點防范風險

“帶押過戶”可以提高效率，但亦有業內人士對其資金安全表示擔憂。有銀行業內人士認為，“帶押過戶”業務辦理過程中，資金安全是最大的隱患，這必須要求相關資金監管必須到位。

此次人民銀行廣州分行亦將資金安全作為重點防范風險。人民銀行廣州分行在文件中指出，二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環節，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理。

此外，人民銀行廣州分行還表示，針對跨行間二手房“帶押過戶” 可能產生產權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險， 可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。

張大偉亦表示，“帶押過戶”其本質為二手房“轉按揭”，而“轉按揭”相當于轉移債務，還需要不同銀行之間協調，所以交易時需要謹慎。同時，“轉按揭”的過程中還可能存在抵押查封，或者房主出現特別情況，均將影響交易的持續。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣州的政策把帶押過戶可能存在的風險提前預警，這有助于更好更妥善地推進相關政策，對后續各銀行系統金融業務創新等具有較好的啟發意義。

影響幾何？

刺激樓市效果有待驗證

據中原地產研究院統計數據顯示，全國累積已經超過10城市宣布嘗試或者落地二手房“帶押過戶”政策。南京、蘇州、濟南、昆明、珠海、蘇州、深圳、海南、福州、西安等地均試水了“帶押過戶”的相關政策。

據悉，近期南京市不動產登記機構又深入指導中國建設銀行形成“房屋含抵押過戶—辦理購房抵押登記”全流程閉環模式，實現賣方“帶押過戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設立的無縫銜接，進一步優化了“帶押過戶”業務辦理流程。“帶押過戶”模式下，對于存在抵押的房產要上市交易的，無需先行還貸或墊付，只需一次申請，到一個窗口即可實現抵押變更、轉移登記及抵押設立3類業務的合并辦理。

9月初，深圳坪山公證處亦發布消息稱，坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務，實踐二手房交易新模式。

盡管多地政府熱衷探索這一政策模式，但多位業內人士直言，其功效仍有待驗證。

“ ‘帶押過戶’是有益的嘗試，可以降低購房者購買二手房的成本，提高購房效率。但預計不會成為主流模式。”一位銀行業內人士告訴貝殼財經記者，目前“帶押過戶”模式并不成熟，其次在當前房地產市場處于相對低迷的狀況下，預計對市場交易數量和房價的影響不大。

張大偉亦認為，政策有助于加快換房需求入市，提升新房交易量有所助力，會促進市民購買二手房及在該城市扎根落戶，可進一步促進房地產市場良性循環。但購房者不會因為減少1%-2%的交易成本而選擇購房。

“大部分 ‘帶押過戶’并沒有宣傳的那么好，一般都必須是同一個銀行內部帶抵押過戶。”張大偉表示，這意味著新購房業主必須在賣房業主貸款的銀行做貸款，才能實現“帶押過戶”，當下房貸利率相對優惠的小銀行都沒有執行“帶押過戶”政策，因此節省的1%-2%的交易成本，很可能在房貸利率方面有所損失。

貝殼財經記者 姜樊

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