今年下半年，以央企、國(guó)企為代表的“國(guó)家隊(duì)”正在加速入場(chǎng)，不僅接盤(pán)民營(yíng)房企項(xiàng)目，在土地市場(chǎng)也占據(jù)主導(dǎo)地位。實(shí)際上，在行業(yè)深度調(diào)整的同時(shí)，國(guó)企與民企之間的合作更為緊密，這不僅體現(xiàn)在紓困上，還有通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)合作開(kāi)發(fā)，尋求新的發(fā)展模式。

而未來(lái)，這類(lèi)合作或?qū)⒊蔀槌B(tài)——央企、國(guó)企在土地市場(chǎng)獲取更多資產(chǎn)的同時(shí)，民企則以代建、運(yùn)營(yíng)為主進(jìn)行深耕細(xì)作，發(fā)力輕資產(chǎn)的品牌輸出。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在新形勢(shì)下，做過(guò)“東家”的民企也要學(xué)會(huì)做“管家”。

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在行業(yè)深度調(diào)整的同時(shí)，國(guó)企與民企之間的合作更為緊密，也在不斷尋求新的發(fā)展模式。資料圖片

國(guó)資從“白衣騎士”到合作方

當(dāng)前，國(guó)資企業(yè)接盤(pán)、紓困民營(yíng)房企的劇本不斷上演，今年下半年以來(lái)表現(xiàn)得尤為明顯。

最有代表性的是，今年6月，河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)出手接盤(pán)建業(yè)地產(chǎn)近三成股權(quán)，并認(rèn)購(gòu)該公司發(fā)行可換股債券，成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。

事實(shí)上，央企、國(guó)企紓困民營(yíng)房企而戰(zhàn)略入股企業(yè)及項(xiàng)目，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)的常態(tài)模式。

根據(jù)8月31日世茂集團(tuán)公告內(nèi)容，華潤(rùn)置地?cái)M收購(gòu)世茂集團(tuán)北京分鐘寺村項(xiàng)目的權(quán)益。出售事項(xiàng)結(jié)束后，世茂集團(tuán)將獲得33.165億元的流動(dòng)性資金。

與此同時(shí)，8月31日，招商蛇口（001979）與富力集團(tuán)宣布擬就大灣區(qū)范圍內(nèi)的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行合作，無(wú)疑將緩解富力集團(tuán)流動(dòng)資金壓力。此后，這一合作又出現(xiàn)升級(jí)，9月13日，富力集團(tuán)與招商蛇口、中信證券、中國(guó)華融達(dá)成合作協(xié)議。在富力集團(tuán)看來(lái)，此次四方合作，有望打造“央企+民企”的合作典范。

此外，不時(shí)有消息傳出，在保交樓目標(biāo)下，央企、國(guó)企將為“出險(xiǎn)”民營(yíng)房企提供流動(dòng)性支持，不僅成為“白衣騎士”，更是民營(yíng)房企重要的合作方。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于“出險(xiǎn)”民營(yíng)房企缺乏政府信用以及資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，在經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境中面臨著更為艱巨的挑戰(zhàn)。而相比之下，央企、國(guó)企憑借政府背書(shū)、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和暢通的融資優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)突出，其介入民企的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不僅是提供資金支持，而且能夠增加信用背書(shū)，有助于改善融資渠道。

聯(lián)合拿地、代建等“多點(diǎn)開(kāi)花”

從“白衣騎士”到合作方，僅是企業(yè)之間合作的一個(gè)方面。除了在股權(quán)和項(xiàng)目上的合作，央企、國(guó)企和民營(yíng)房企在土地市場(chǎng)的合作也將更為明顯。

9月9日，浙江省紹興市越城區(qū)推出房產(chǎn)新政18條，其中在企業(yè)端，提出將加大紓困面服務(wù)力度，推動(dòng)多維聯(lián)合，鼓勵(lì)區(qū)屬國(guó)企與房企合作拿地，積極探索區(qū)屬國(guó)企合作開(kāi)發(fā)模式，使非房企公司與房地產(chǎn)企業(yè)合作投資拿地。

由于受融資環(huán)境等綜合影響，從目前來(lái)看，央企、國(guó)企成為土地市場(chǎng)的主力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體投資拿地呈現(xiàn)出規(guī)模化國(guó)企央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。從拿地金額TOP20排行榜可以看出，有接近八成房企為央企和國(guó)企。典型央企、國(guó)企投資力度也遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，其中越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)等拿地銷(xiāo)售比（拿地金額/銷(xiāo)售金額）均超0.5，華潤(rùn)、招商、中交也處于行業(yè)均值之上。

在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉看來(lái)，在過(guò)去20年的發(fā)展過(guò)程中，央企、國(guó)企在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的地位一段時(shí)間內(nèi)不斷弱化。但是近期大中型央企、國(guó)企發(fā)揮了領(lǐng)軍作用，也提振了市場(chǎng)信心。

隨著土地市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)拿地，以地方城投公司為代表的央企、國(guó)企，在市場(chǎng)規(guī)模上也將呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。而與此同時(shí)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)企與房企的合作方式也將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。對(duì)此，有民營(yíng)房企稱：“民營(yíng)房企的盡頭是代建。”

據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水介紹，國(guó)企既是資產(chǎn)方，同時(shí)也是投資方，而民企會(huì)通過(guò)代建、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等渠道介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

做過(guò)“東家”的民企也要學(xué)會(huì)做“管家”

與過(guò)去十年在“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)”模式下房企聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)不同，當(dāng)下的新合作之下，民營(yíng)房企又該如何發(fā)揮自身特長(zhǎng)，尋求更多發(fā)展機(jī)會(huì)？“從目前來(lái)看，很多民營(yíng)房企緊抓代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，拓展輕資產(chǎn)，構(gòu)筑新發(fā)展模式。”劉水表示，比如，綠色代建成為部分房企尋求業(yè)務(wù)突圍的發(fā)力方向，代建企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，為代建項(xiàng)目注入綠色、科技等元素。

此外，民營(yíng)房企依托自身已有的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的資源優(yōu)勢(shì)，以及成熟業(yè)態(tài)的打造經(jīng)驗(yàn)和管理模式，通過(guò)代建或者運(yùn)營(yíng)模式打造產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。

最為明顯的例子是，曾陷入流動(dòng)性危機(jī)的華夏幸福（600340）重新找到發(fā)展路徑。日前，華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司交出了輕資產(chǎn)模式招商服務(wù)的首張“百億”成績(jī)單；截至8月底，其已簽約29個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)固投簽約突破100億元。

中國(guó)城商聯(lián)城市更新產(chǎn)業(yè)（300832）發(fā)展聯(lián)席會(huì)主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事長(zhǎng)黃璽慶認(rèn)為，近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了這樣一種趨勢(shì)：資產(chǎn)正在加速國(guó)有化，其中在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得更為明顯。擁有大量資產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)為了更好地保值增值，會(huì)選擇與優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)合作，邀請(qǐng)民營(yíng)企業(yè)參與運(yùn)營(yíng)。在這個(gè)環(huán)節(jié)上，國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)有了很好的合作基礎(chǔ)。因此，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)將是資產(chǎn)會(huì)加速國(guó)有化，但是運(yùn)營(yíng)會(huì)民營(yíng)化。

黃璽慶進(jìn)一步稱，在當(dāng)今市場(chǎng)形勢(shì)下，民營(yíng)企業(yè)必須練好內(nèi)功，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，由此來(lái)幫助國(guó)有企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值，在為資產(chǎn)方創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程中，獲取自己的收益，同時(shí)獲取企業(yè)生存發(fā)展的機(jī)會(huì)。如今的民營(yíng)企業(yè)必須做好這樣的心理準(zhǔn)備。

“放眼到城市更新領(lǐng)域，這個(gè)趨勢(shì)尤其明顯。國(guó)有企業(yè)手握優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但是資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益往往不理想。城市更新的概念是把這個(gè)優(yōu)質(zhì)低效的資產(chǎn)，通過(guò)場(chǎng)景的更新、運(yùn)營(yíng)而變成優(yōu)質(zhì)高效的資產(chǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，是需要通過(guò)專業(yè)的民營(yíng)企業(yè)來(lái)運(yùn)營(yíng)才能夠?qū)崿F(xiàn)。”黃璽慶稱，民營(yíng)企業(yè)在過(guò)去十幾年中曾經(jīng)有做“東家”的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在形勢(shì)不同了，民營(yíng)企業(yè)應(yīng)該改變心態(tài)，學(xué)會(huì)做“管家”，通過(guò)運(yùn)營(yíng)能力體現(xiàn)自身的價(jià)值。

記者 袁秀麗

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