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內(nèi)地樓市正掀起新一輪“松綁”潮。昨日，蘇州住建局證實(shí)，外地人在蘇州六區(qū)（吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）購買首套房無需開具社保證明或個人所得稅證明。蘇州是強(qiáng)二線城市，也是上海的衛(wèi)星城，其徹底取消外地人購房門檻，表明地產(chǎn)業(yè)的低迷成交態(tài)勢正蔓延至經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。同一天，廣州大幅放寬了新房備案價的浮動區(qū)間：由原來按樓棟均價上下浮動6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價。“三條紅線和兩道杠”限制了房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行體系的融資總量，備案指導(dǎo)價制度又不允許開發(fā)商“降價拋售房源”，兩難之下，大量開發(fā)商的現(xiàn)金流趨于枯竭。廣州將備案價下浮區(qū)間擴(kuò)大至20%，對于急需穩(wěn)定現(xiàn)金流的開發(fā)商來說，無疑是救命稻草。通過八折出售部分庫存房源，或許能夠挺過當(dāng)下的地產(chǎn)成交低迷期。

受此消息提振，內(nèi)房股集體走強(qiáng)，綜合漲幅3.13%。截至11:30，富力地產(chǎn)上漲10.6%，領(lǐng)漲內(nèi)房股，碧桂園漲幅9.13%，居其次，龍湖集團(tuán)以6.69%的漲幅排名第三。三家房企中，碧桂園負(fù)債率最高，達(dá)到83.98%，總額1.588萬億元；龍湖集團(tuán)最低，為74.61%，總額6633億元；富力地產(chǎn)居中，約80.11%，總額3065億元。綜合看來，碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險最高，現(xiàn)金流危機(jī)出現(xiàn)的可能性最大。

據(jù)半年報數(shù)據(jù)，碧桂園上半年營收總額1624億元，同比降低30.89%；歸屬母公司凈利潤6.12億元，同比減少95.92%，兩項數(shù)據(jù)均表現(xiàn)較差。最新毛利率10.6%，凈利率1.17%，利潤空間過窄，難以應(yīng)對接近兩萬億的債務(wù)規(guī)模。從數(shù)據(jù)看，碧桂園已經(jīng)失去“造血”能力，必須依靠外部力量來緩解運(yùn)營壓力。如果新房備案價擴(kuò)張下浮區(qū)間能夠在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)，碧桂園的未來業(yè)績將充滿想象空間。

據(jù)第三方數(shù)據(jù)，8月份廣州新房網(wǎng)簽6125宗，環(huán)比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。如果新的備案價浮動區(qū)間執(zhí)行后，9月份的新房網(wǎng)簽量能夠有效回升，則內(nèi)房股的漲勢將會延續(xù)。需要提醒的是，住宅地產(chǎn)存在金融屬性，如果開發(fā)商選擇降價拋售，造成下跌預(yù)期，有可能引發(fā)購房者的集體觀望情緒，成交量或?qū)⒉唤捣瓷?/p>

ATFX分析師團(tuán)隊簡明觀點(diǎn)：政策利好僅能維持內(nèi)房股短暫強(qiáng)勢，行業(yè)下行周期中，長期持有價值不大。

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2022-09-15

關(guān)鍵詞： 富力地產(chǎn)