房地產(chǎn)行業(yè)受地域因素的影響較大，不同地區(qū)的市場影響因素不同，因此表現(xiàn)出的周期進程和景氣循環(huán)特征也不同。研究不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的景氣波動，一方面能夠全面、系統(tǒng)、客觀地反映行業(yè)全國整體大勢，為政府制定政策、維護行業(yè)健康發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持；另一方面能夠及時、準確地抓住各地區(qū)市場的潛在機會并規(guī)避風險，為市場參與者提供決策參考。

本報告旨在研究全國主要城市房地產(chǎn)市場中的關(guān)鍵指標——住宅價格，依托易居研究院最新研發(fā)的50 城房地產(chǎn)市場機會與風險監(jiān)測系統(tǒng)中的住宅價格景氣指數(shù)，進行數(shù)據(jù)總結(jié)與歸納，探究規(guī)律，指導實踐。

(資料圖片僅供參考)

一、7 月 50 城住宅價格指數(shù)小幅回落，預計年內(nèi)見底

2022 年 7 月，易居 50 城住宅價格景氣指數(shù)為-140，環(huán)比上月下跌1%。自去年 8 月景氣指數(shù)由正轉(zhuǎn)負以來，已經(jīng)持續(xù)一年處于負值區(qū)間了。當前景氣度處歷史低位，仍在筑底盤整。考慮到今年下半年宏觀經(jīng)濟將逐漸發(fā)力，后續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施實施力度有望繼續(xù)加大，住宅銷售量將企穩(wěn)，甚至小反彈，估計四季度 50 城住宅價格景氣度有望出現(xiàn)微幅反彈，年內(nèi)見底概率很大。

二、7 月上海住宅價格景氣度最高、長春最低

2022 年 7 月，易居 50 城中僅上海住宅價格景氣指數(shù)為正，其余49 城住宅價格指數(shù)均為負。住宅價格指數(shù)排名靠前的城市有上海、北京、成都、合肥、廈門等，以一線城市和強二線城市為主。排名靠后的城市有哈爾濱、大連、沈陽、洛陽、長春等，主要集中在東北地區(qū)。

三、本輪房價下跌期，京滬房價扛跌，鄭州廊坊弱爆

觀察易居 50 城住宅價格指數(shù)的走勢，不難發(fā)現(xiàn)各城在房價指數(shù)下跌開始時間節(jié)點、下跌持續(xù)時間長度、下跌程度等維度上均有很大不同。根據(jù)本輪周期中各城市住宅價格指數(shù)最高點和最低點的時間節(jié)點和數(shù)值，計算可得本輪周期50 城各自的階段房價總跌幅和持續(xù)時長（剔除房價震蕩上漲和持平的月份）。其中，北京、上海、成都等 3 城已止跌轉(zhuǎn)漲，其下跌時間皆持續(xù)了 3個月；廣州當前呈盤整形態(tài)；其余46 城住宅價格指數(shù)仍在下跌中。

從房價累計下跌時間來看，一線城市房地產(chǎn)市場韌性最強。但深圳由于全國最早出臺二手房指導價且至今政策威力持續(xù)，市場預期仍未有改善，從去年3月到目前已持續(xù)下跌15 個月。二線城市房價波動分化明顯，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的強二線城市譬如杭州，房價下跌開始時間較晚，因此下跌持續(xù)時間也較短。特別是成都，其房價在二線城市中最先止跌轉(zhuǎn)漲，主要得益于二手房限價放松和近期一系列穩(wěn)市場的新政。

河南、貴州、山東三省主要城市房地產(chǎn)市場較弱。表現(xiàn)為廊坊和鄭州的市場景氣度最差，廊坊自 2017 年 7 月開始下跌，至今累計下跌 41 個月；鄭州自2017 年 8 月開始下跌，至今累計下跌 44 個月；當前二城已屬于超跌狀態(tài)。在此背景下，近日廊坊宣布取消限購限售；而鄭州自今年3 月起就大力度救市。

從本輪下跌周期的房價總跌幅來看，跌幅相對較小城市為杭州、海口、長沙、北京、成都，跌幅均在 1%以內(nèi)。其中，杭州總跌幅最小，僅 0.3%，原因是杭州下跌開始時間晚，目前只跌了3 個月，估計還將繼續(xù)下跌一段時間。

目前總跌幅較大的城市為廊坊、太原、貴陽、哈爾濱，跌幅均超過 10%。其中，廊坊跌幅排第一，達 14.2% ；其下跌過程可大致分為三個階段：2017 年7 月至 2018 年 3 月快速下跌，2018 年 4 月至 2021 年 7 月震蕩下跌，2021 年 8月至今平緩下跌。當前，廊坊與鄭州房價水平已回到了 2016 年 8月。

需要提示的是，這里的房價指數(shù)是綜合處理后的價格，其波幅會明顯小于我們實際感受到的幅度，比如廊坊的實際體感累計跌幅為達五成。

大多數(shù)城市跌幅與下跌時長相關(guān)性較高，但也有例外。比如南昌，其房價于 2019年 5 月就由漲轉(zhuǎn)跌。高點距今約 39 個月，屬于本輪周期中全國房價較早轉(zhuǎn)跌的城市之一，其房價下跌的月份有 24 個月。但從總跌幅來看，僅下跌2.5%，屬于本輪周期房價下跌較緩慢的城市。

報告執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 楊紅旭 研究員 潘竑羽

關(guān)鍵詞： 監(jiān)測系統(tǒng)