9月1日起，《北京市住房租賃條例》將正式施行。近年來，北京住房租賃市場發展迅速，但“黑中介”、“甲醛房”、“隔斷房”、押金不退、虛假房源等亂象時有發生。在全國的住房租賃市場中，矛盾糾紛也并不罕見。

黨的十九大報告中指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”除北京之外，國內其他地區也有相關政策響應，涉及發布租賃指導價、加強住房租賃資金監管、發展保障性租賃住房、打擊違法違規中介機構、使用中央財政支持住房租賃市場發展試點資金等。

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有專家認為，《北京市住房租賃條例》有不少新穎之處，如通過加強政府調控穩定租金水平、對違規群租房有一定處罰措施等，后續應在行政裁量權上有細則性規定跟進。浙報傳媒地產研究院院長丁建剛則表示，希望國家能出臺一部完整、有可操作性的住宅租賃法律，將住房租賃市場中政府的權利和義務、租賃雙方的權利和義務等界定清楚。

住房租賃市場亂象頻現

根據天眼查發布的《房地產行業企業數據報告（2020）》，截至2020年，全國擁有90萬余家房屋租賃相關企業。在900余家長租公寓相關企業中，已經注銷或者吊銷的長租公寓相關企業占總量的15%。另外，全國約有22%的長租公寓相關企業存在過經營異常情況，近5%的相關企業受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

“對于租賃經營機構來說，攬收房源后需要盡快將其租出，減少在中介機構手中的控制周期，才能實現利潤最大化。因此，可能出現管理不到位、過于追求效率而忽視居住質量等問題。”合碩機構首席分析師郭毅表示。

2020年，長租公寓品牌蛋殼公寓爆雷事件引發公眾關注。據媒體報道，公寓運營方拖欠房東房租，房東要收回房子，于是有人卸門換鎖、強行趕走租戶，還有租客因使用租金貸，陷入違約困境。同年，還有杭州長租公寓品牌友客、巢客相繼爆雷，上海長租公寓品牌嵐越跑路等。

郭毅分析，這種企業其實是采用金融杠桿來撬動市場規模擴張。企業融資過程中，為了最大化擴張市場，就抬高租金去攬收更多房源，但房源攬收后自身經營水平不夠，導致房源冗余，從而出現資金鏈斷裂。

“機構從房東處高價收來房源，又將其低價租出，以搶占市場，基本是在虧本經營，所以資金鏈一旦斷裂，房東和房客之間的糾紛就不可避免。”北京市鑫諾律師事務所合伙人律師李永軍表示。

除了長租公寓的問題，“黑中介”、房屋安全、押金糾紛等問題也較為突出。

據報道，2021年哈爾濱曾在半個月內發生兩起群租房著火事件。8月31日，哈爾濱道外區一群租房發生火災，該群租房50多平方米的空間容納了16張床位，連廚房都擺上了床。9月13日，南崗區一群租房發生火災，未造成人員傷亡。

2021年12月，西安一大學生在退租房子時，與房東商量退還押金，遭到拒絕和辱罵后服毒身亡。據了解，該出租屋每月租金1900元，每半年付一次，押金3000元。

房東和租客，后者往往處于弱勢地位。“房東單方面解約的情況其實比較多，”李永軍根據代理經驗介紹，“有時房東覺得原先租金太低，想解約重新租出去，但租戶想繼續履行合同。部分房東為了讓租戶解約，會采取斷水斷電堵門等極端行為，租戶沒有時間精力耗下去，只能解除合同，接受一定賠償。”李永軍表示，盡管從法律上來說，租戶可以要求繼續履行合同，但實際上有難度。

住房租賃市場存在亂象，在投訴上也可見一斑。2020年全國消協組織受理投訴情況分析顯示，長租公寓等租房糾紛沖突大，消費者投訴的主要問題有：部分長租公寓、房屋中介提供的租房合同利用不公平格式條款減輕自身責任，加重消費者責任；拖延向退租租戶退款、不按約定提供服務、返現優惠不履行、客服無法聯系；一些長租公寓高收低租、長租短付形成資金池，因經營不善倒閉，未及時將房租支付給房東，造成租戶被強制清退，無法收回預交租金或者要繼續償還貸款；有的長租公寓裝修質量不過關，影響消費者身體健康；個體“黑”中介、小中介監管困難。此外，中國質量萬里行消費投訴平臺數據顯示，2019年度房地產行業相關投訴21613例，房屋租賃行業相關投訴有5571例，占投訴總量的25.78%。

多地出臺政策規范住房租賃市場

黨的十九大報告中提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2020年9月，住建部制定《住房租賃條例（征求意見稿）》，對出租和承租行為、租賃企業、經紀活動、扶持政策、服務監督等項內容進行了明確規定。

《北京市住房租賃條例》的實施，將使北京成為首個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。記者梳理發現，此前，國內也有不少地方出臺相關政策，規范住房租賃市場。

《廣東省城鎮房屋租賃條例》于1994年7月1日起施行，并于2021年作出第二次修正。該條例在租賃合同、當事人的權利和義務、轉租等方面作出了規范。“廣東那邊的規范做得比較早，可能因為人口流動比較大，租賃市場需求比較大。”李永軍分析。

此外，一些城市也在房屋租賃市場規范方面出臺相關政策，涉及發布租賃指導價、加強住房租賃資金監管、發展保障性租賃住房、打擊違法違規中介機構、中央財政支持住房租賃市場發展試點資金使用等。

例如，2018年起，江西南昌全面實行商品房屋租賃屬地管理，市房屋租賃管理服務中心定期發布房屋租賃指導價格與房屋租賃信息，讓租客心里有本“明白賬”。2020年10月，南昌市下發《關于進一步深化商品房屋租賃管理改革的通知》，在唯一居所承租人可領居住權、登記備案權限下移、建設商品房租賃平臺等方面作出規定。

在住房租賃資金監管方面，2020年9月，成都發布《關于開展住房租賃資金監管的通知》，對開展住房租賃資金監管的一系列事項進行了明確。要求承租人支付租金周期超三個月的，住房租賃企業應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶，不能隨意動用。同年11月，重慶發布《關于實施住房租賃資金監管加強住房租賃企業合規經營的通知》，要求住房租賃企業應在主城中心城區范圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬戶，該賬戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金。武漢也起草了相關實施細則，明確了類似的資金規范。

在發展保障性租賃住房方面，2021年11月，山東發布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，提出因地制宜發展保障性租賃住房、建立健全保障性租賃住房基礎制度、落實落細支持政策等措施。2022年4月，寧夏發布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，扎實推進自治區保障性租賃住房工作，有效解決好新市民、青年人等群體住房困難。此外，南京、濟南、南通、鄭州、呼和浩特、廈門等地均發布了相關實施意見。

在打擊違法違規中介機構方面，2019年，住建部等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作，取得明顯成效。2021年7月，住建部等8部門決定，持續開展整治規范房地產市場秩序工作，違規開展住房租賃消費貸款業務、存在“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為等被列入整治重點。

在中央財政支持住房租賃市場發展試點資金使用上，2021年4月，石家莊出臺《石家莊市支持住房租賃市場發展試點專項資金使用管理辦法（試行）》等多項政策，針對專項資金使用、新建租賃住房、改建租賃住房、閑置住房改造租賃住房等進行了明確。同年5月，天津印發《天津市中央財政支持住房租賃市場發展試點資金使用管理辦法》，提出對新建、改建、盤活等方式籌集的租賃住房進行獎補。山西太原、廣西南寧等也都有相關舉措。

“對住房租賃市場的管理會越來越嚴格”

根據國家及各地出臺的相關政策，李永軍分析認為，國家對于住房租賃市場的管理會越來越嚴格。

郭毅十分肯定《北京市住房租賃條例》中關于加強政府調控、穩定租金水平的相關內容。“過去政府沒有出手干預過房租的狀況，而是通過市場化的手段去解決，比如增加保障性租賃住房的供應量，來滿足低收入家庭的居住需求。但通過行政手段干預租金漲幅，比較少見。”她認為，這意味著政府把房租納入人民日常生活剛性支出中。

李永軍注意到，《北京市住房租賃條例》對出租人的部分權利進行了限制，要求不能擅自停水停電或降低服務標準以解除租賃合同、提前收回出租房。“之前我們主要適用的是《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，里面沒有這么具體的規定。”

他認為，條例中關于農村宅基地閑置土地租賃等盤活利用規定也值得重視，“這一塊比較新穎，并且專門指定了一個政府部門負責，將城鎮和農村的土地租賃市場放到一起管理。”

“從法律責任上來說，整治違規群租房，除了責令恢復原狀外，還有一定的處罰措施，我覺得這比之前更嚴格了。”李永軍表示，條例使得針對違反相關租賃規定的處罰有法可依，至于具體的處罰措施，他認為相關部門還會制定一個行政裁量權的規定。“因為這個條例的規定還是原則性的。”

8月29日，《關于印發北京市住房城鄉建設系統〈北京市住房租賃條例〉行政處罰裁量基準的通知（征求意見稿）》發布，進一步明確了住建系統行政處罰裁量權基準。“這個還是征求意見稿，公示后配套法律法規應該就相對完善了。”李永軍說。

丁建剛認為，北京率先落地住房租賃條例值得肯定。后續，他希望國家能出臺一部完整的有可操作性的住宅租賃法律，將住房租賃市場中政府的權利和義務、租賃雙方的權利和義務等界定清楚，同時，用法律保障租購同權，租房者平等享受城市公共服務等。

記者 葉紅梅 徐美慧

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