“今年以來，隨著各地出臺多項穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策，房地產(chǎn)市場總體下行態(tài)勢趨緩。”8月15日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場長效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

(資料圖片)

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市場預(yù)期減弱→

房價修復(fù)動力不足

國家統(tǒng)計局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，70個大中城市中，房價下降城市個數(shù)略增，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比微漲，二三線城市環(huán)比整體呈降勢。7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.3%，降幅均與上月相同。

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶介紹，7月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別為30個和19個，比上月分別減少1個和2個。新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有40個和51個，比上月分別增加2個和3個。

從具體城市來看，成都新房價格環(huán)比漲幅排名第一，為1%，已經(jīng)連續(xù)4個月領(lǐng)漲全國；南昌、揚(yáng)州排名并列第二，為0.8%；杭州、合肥排名并列第三，為0.7%；西安排名第四，為0.6%；北京、上海、銀川排名并列第五，為0.5%。總的來說，預(yù)計熱點二線城市熱度提升會成為房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇的第二股力量。同比來看，一線城市房價漲幅回落，二三線城市降幅擴(kuò)大。其中，杭州新房價格同比漲幅連續(xù)4個月全國第一。

從投資端來看，官方數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元（人民幣），同比下降6.4%。降幅比1-6月份擴(kuò)大1個百分點。

從銷售端來看，1-7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，同比降幅小幅擴(kuò)大；商品房銷售額75763億元，下降28.8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月全國地產(chǎn)市場活躍度下滑，再次出現(xiàn)了探底現(xiàn)象，市場預(yù)期減弱是房價修復(fù)動力不足原因，展望后市，市場預(yù)期修復(fù)是關(guān)鍵。8月以來地方住房支持性政策仍在加碼，較寬松的信貸和調(diào)控政策下，新房項目有序復(fù)工、交房，加快房企風(fēng)險化解才能修復(fù)市場預(yù)期。全國樓市政策預(yù)計將保持寬松基調(diào)，市場不穩(wěn)，政策不止，“因城施策”仍是主要方式。

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因城施策用足政策工具箱→

提振市場交易

近期北京、上海、廣州微調(diào)相關(guān)政策，蘇州、無錫降低首付比例，廊坊取消限購、限售等，未來預(yù)計將有更多城市跟進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地。據(jù)統(tǒng)計，截至7月末，今年以來全國房地產(chǎn)調(diào)控超過580次，同比增長近70%。 進(jìn)入8月，全國又有多地出臺穩(wěn)樓市政策，涉及限價政策、公積金貸款額度、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售政策、人才購房補(bǔ)貼等方面。

以上海為例，根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)，7月份上海共成交二手房2.0萬套，環(huán)比6月1.6萬套的數(shù)據(jù)，增長了28%。7月二手房的成交金額達(dá)到了659億，比6月要增加178億。

數(shù)據(jù)顯示，7月套均總價328萬元/套，成交均價39429元/平，剛需成交占絕對的主導(dǎo)。和6月相比，7月份成交量明顯提升。可以看出，相比6月份觀望的氛圍，目前購房者入市的積極性正在恢復(fù)，說明市場修復(fù)情況樂觀。

推動上海7月二手房成交快速恢復(fù)的，主要原因來自于“三價就低”的政策松動。2021年8月，上海二手房貸款實行“三價就低”新政，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價選擇其中最低的價格來審批貸款額度。這個新政對于市場的影響是比較大的。

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合同網(wǎng)簽價

由買賣雙方共同商定，在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格；

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銀行評估價

銀行自身對于房產(chǎn)的評估價格；

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房地產(chǎn)交易中心涉稅評估價

由房地產(chǎn)交易中心自動評估。

如今，這一政策出現(xiàn)松動，意味著購房者貸款額度變高了。對于購房者來說：評估價高了，能貸款的比例自然變高了，那么買小房子就能變成買大房子，從剛需買房，到改善置換，整個房產(chǎn)交易的交易市場就會活躍起來。

不過，從業(yè)人士觀察，評估價是有一定的提升，但不確定具體提升多少，不同地區(qū)、不同小區(qū)的幅度會有不同。

看看南京樓市，近日市場流傳的《關(guān)于調(diào)整南京市差別化住房信貸政策的決議》規(guī)定：南京市區(qū)(不含溧水區(qū)、高淳區(qū))范圍內(nèi)購買二套房最低首付比例調(diào)整為不低于30%。

當(dāng)然，不止是南京，蘇州和無錫也傳出調(diào)整二套房首付比例的消息。蘇州的規(guī)定是：如貸款還清，則二套房貸款可以執(zhí)行3成首付，房貸未還清則可以6成首付。無錫的規(guī)定是：房貸已結(jié)清可執(zhí)行3成首付，房貸未還清可執(zhí)行5成首付。

7月28日中央政治局會議明確提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”，指明了下一步房地產(chǎn)政策方向。預(yù)計各地因城施策力度會進(jìn)一步加大，更多城市會跟進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，市場預(yù)期將隨之得到改善。

針對近期少數(shù)地方出現(xiàn)的房地產(chǎn)項目交付問題，付凌暉說，從全國看, 房地產(chǎn)項目大部分施工期在兩年以上、接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險可控。

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鉅派觀點：

短期來看，房地產(chǎn)市場的信心修復(fù)仍需一定時間，市場調(diào)整態(tài)勢難改，預(yù)計全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。后續(xù)在因城施策用足用好政策工具箱背景下，房地產(chǎn)市場提振依然乏力的城市政策出臺力度會明顯加大，政策放松方向也將從普惠向定向人群方面發(fā)展，尤其是對于改善性需求的支持力度預(yù)計會進(jìn)一步加大。

對于未來的穩(wěn)樓市政策，進(jìn)一步調(diào)整居民按揭貸款政策，支持剛需及改善性購房將成為下階段重點，推動房地產(chǎn)市場交易逐漸回暖。

與此同時，8月15日，人民銀行開展的1年期中期借貸便利（MLF）操作和7天期公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個基點，或?qū)臃康禺a(chǎn)貸款利率下降，對于改善市場預(yù)期、提振交易都會產(chǎn)生一定的積極作用。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場