觀點網 日前，中國鐵建公布2022年年度業績，各項指標取得穩步增長。不過，受2022年地產行業影響，該集團房地產開業業務也面臨著利潤收縮、毛利率下滑，銷售不及預期等問題。

2022年，中國鐵建實現營業收入約1.1萬億，利潤總額378.25億元，凈利潤317.53億元，較去年分別同比增長7.48%、7.60%、8.32%。其中，資產總額實現兩位數增長，經營性活動現金流凈額超過凈利潤水平。全年新簽合同額3.25萬億元，同比增長15.09%。

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作為特大型綜合建設集團，中鐵建業務涵蓋工程承包、規劃設計咨詢、投資運營、房地產開發、工業制造、物資物流、綠色環保、產業金融及其他新興產業。

在房地產業務開發方面，面對2022年全國房地產市場萎縮、行業競爭進一步加劇的局面，該項業務利潤總額同比下滑44%至37.05億元。

具體來看，中鐵建2022年房地產開發業務實現營業收入約622.54億元，同比增長22.88%，同時營業成本同比增長28.18%至535.36億元，銷售費用同比增長14.22%至13.58億元。

營業成本和銷售費用的增長來源于加大的去庫存壓力。國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售額13.33萬億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面積5.64億平方米，同比增長10.5%，其中住宅待售面積增長18.4%。

年報稱，面對整體市場及外部環境持續下行壓力，中鐵建2022年在房地產板塊堅持以銷售與去庫存工作為核心，大力出清頑固庫存，2022年實現銷售金額1296億元，在全國房企中排名第15位。

與此同時，中鐵建業不得不犧牲一部分毛利率，2022年房地產業務板塊同比下滑3.56個百分點至14%。不過公司整體毛利率錄得增長，錄得綜合毛利率10.09%，同比增長0.49個百分點。

新簽合同額也出現下滑，2022年，中鐵建房地產開發板塊新簽合同額為1313.155億元，同比下滑9.24%。

土地投拓方面，在2022年土地市場低迷之際，大多數房企集團尤其是民營房企均減少拿地力度，相比之下，中鐵建土地投拓力度與2021年同期相比沒有大幅下降。

2022年全年在上海、北京、廣州、杭州、重慶、成都等25個城市獲取56宗土地，權益總計容面積為636.92萬平米，權益合計土地價款為421.57億元，獲取土地平均溢價率為3.39%，同比降低1.16個百分點。

中鐵建沒有在2021年財報中公布當年拿地金額，但從拿地數量來看，2021 年其在32 個城市獲取64宗土地，總建設用地面積666.36萬平方米，規劃總建筑面積2115萬平方米。

與2021年同期相比，除了拿地數量小幅減少外，中鐵建于2022年收縮了土地投拓范圍。年報稱，報告期內，集團堅持審慎穩健的土地儲備策略，加強項目研判，嚴控投資風險，儲備了多宗城市資源良好、板塊能級較高，較為優質的土地。

具體來看，在獲取項目中，一線城市獲取土地30宗，占比為60%。截至報告期末，中鐵建已在94個國內城市，進行472個項目的開發建設。建設用地總面積約3959萬平方米，規劃總建筑面積約12,518萬平方米，已形成以一、二線城市為重點，部分發展潛力較好的三、四線城市為補充的梯次布局。

以上海為例，去年6月7日，中鐵建以47.15億元競得松江區泗涇鎮SJSB0003單元08-01號地塊、松江區中山街道新城主城C單元C07-01號地塊，在此之前該公司還以22.1億元底價競得松江區泗涇鎮SJSB0003單元01-02號地塊。

報告期內，中鐵建完成房地產開發投資820.33億元，其中長三角區域完成投資285.47億元，西南區域完成投資229.12億元，投資占比分別為34.80%、27.93%。

現階段，中鐵建以銷售類住宅產品開發為主，自持類出租產品多為銷售類房地產項目配套商業、車位等產品。2022年，中鐵建持有經營性物業可供出租面積64.89萬平方米，實現租金總收入1.9501億元，占集團房地產板塊營業收入的0.31%。

值得一提的是，報告期內，中鐵建計提了大幅資產減值損失，2022年計提資產減值損失30.51億元，比2021年新增14.6億元，同比增加91.93%，主要是報告期對房地產開發成本及開發產品、合同資產計提損失準備所致。

同時，2022年計提信用減值損48.88億元，同比減少40.95%，主要系上年對某房地產行業客戶的應收款項等金融資產計提損失準備所致。

從現金流情況來看，中鐵建2022年現金流情況改善，經營活動產生的現金流量凈額為561.350億元，較上年同期增加634.389億元；投資活動產生的現金流量凈額為－556.457億元，較上年同期凈流出減少54.245億元；籌資活動產生的現金流量凈額為338.942億元，較上年同期凈流入增加232.921億元，增長219.69%。

4月3日，天風證券發布研報稱，由于充足在手訂單支撐收入增長前景、毛利率較多改善、經營性現金流同比大幅改善等原因，給予中國鐵建買入評級。

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