觀點網(wǎng) 3月31日，于年報季的最末尾，合景悠活發(fā)布了2022年全年業(yè)績并召開了業(yè)績會。

報告期內(nèi)，合景悠活實現(xiàn)營業(yè)收入約人民幣40.25億元，同比增長23.7%，毛利約人民幣12.4億元，微增1.2%；凈利潤大幅下跌91.2%至5990萬元，整體毛利率下降6.9個百分點至30.8%。

【資料圖】

管理規(guī)模方面，合景悠活截止2022年底管理面積約為2.15億平方米，合約面積2.87億平方米，分別同比增加4.5%和3.3%，和今年其他物企的面積增速相比放緩明顯。

放緩的腳步

合景悠活目前的規(guī)模很大程度上都是自收并購而來，2021年初以13.16億元的對價，“小魚吃大魚”收購了雪松智聯(lián)科技集團80%股權，后者在管面積超過8600萬平方米，而合景悠活彼時在管面積僅為2220萬平方米。

6月，又以4.98億元收購了上海申勤物業(yè)管理服務有限公司80%股權。

通過上市后的數(shù)次大手筆收購，合景悠活實現(xiàn)了規(guī)模擴張，管理面積迅速突破了2億平方米，成功躋身物業(yè)板塊前部。

而在2022年剛開年，合景悠活又在環(huán)衛(wèi)市場斥資1.65億元收購廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司50%股權。

在此之后，合景悠活的速度似乎“慢”了下來，整個2022年在管面積增速不到5%。

營收方面，合景悠活實現(xiàn)了23.7%的增速，核心凈利潤則下降19.1%。核心凈利潤為不包括就應收款項作出的減值撥備、金融負債的公允價值虧損、商譽的減值虧損的凈利潤，即剔除財務處理影響后反映企業(yè)實際經(jīng)營業(yè)績的利潤，因此，即使去除財務處理方面的影響，合景悠活利潤仍錄得了一定的降幅。

細分業(yè)務來看，2022年，合景悠活住宅板塊部分的周期性業(yè)務受行業(yè)和宏觀環(huán)境影響最為嚴重，其中預售服務收入下降32.1%，社區(qū)增值服務收入則下降45.2%，整個住宅板塊占營收的比例也由59.5%降低至46.6%，從已公開業(yè)績物企的情況來看，周期性下行也是目前上市物企的共性。

另外，2022年合景悠活管理面積增長也較少，可能是因大部分面積都是并購而來，但企業(yè)本身的外拓團隊和能力并未得到等比例提升所致。

在上市物企當中，合景悠活有一定的特別之處，即從上市之初就擁有一定量的商業(yè)運營業(yè)務。截止2022年12月31日，合景悠活在管項目中約8%面積為商業(yè)類型（包括寫字樓和商場），目前運營和管理的購物中心數(shù)量為15個、寫字樓為6個。

商業(yè)運營業(yè)務門檻高，盈利能力強但增量市場小，對物企毛利率的拉高有明顯作用，合景悠活商業(yè)運營業(yè)務2022年共產(chǎn)生了1.34億元的收入，和2021年基本持平。

截至2022年末，合景悠活住宅、商業(yè)、公共的在管面積分別為42:8:50，G端業(yè)務是近年押注的重點，2022年公建和城服物管板塊實現(xiàn)117.2%的收入增幅。

環(huán)衛(wèi)業(yè)務也是物業(yè)服務企業(yè)進入城市服務業(yè)務的重要切入點，通過對環(huán)衛(wèi)企業(yè)廣東特麗潔的收購，合景悠活在城市服務領域進展迅速，2022年還中標了順德大良街道重點區(qū)域污水沉降等重點項目。

另外，合景悠活2022年拓展的公建重點項目還包括定海廣華醫(yī)院、定海廣華頤養(yǎng)院等醫(yī)院業(yè)態(tài)項目，廣州出入境邊防檢查總站、上海嘉定區(qū)綜合辦公樓等政府機關業(yè)態(tài)項目，在公共交通業(yè)態(tài)方面則突破了原來的空白，新中標南寧地鐵五號線，普洱高鐵站等。

整體來看，2022年全年，合景悠活在住宅和商業(yè)領域都未取得明顯拓展或進步，甚至不少業(yè)務出現(xiàn)了萎縮，唯在公建領域取得了一定的成績。另外，還通過對特麗潔的收購實現(xiàn)了對城市服務領域的進軍，并部分彌補了其他板塊的下行。

現(xiàn)金的留存

財務方面，合景悠活2022年利潤率降幅較大，毛利率下降近7個百分點，其中有多方面的原因，一是因為高毛利業(yè)務的萎縮，2022年社區(qū)增值服務等周期性業(yè)務明顯縮水，商業(yè)運營占營收的比例也進一步降低。

另外則是由于所收購企業(yè)廣東特麗潔的并表，公建城服等G端業(yè)務的利潤率通常較低，而合景悠活去年同時也在公建方面有所發(fā)力，該板塊營收占比大幅提升，進而拉低了整體的利潤率水平。

隨著地產(chǎn)行業(yè)風險向物管行業(yè)的逐漸蔓延，關聯(lián)業(yè)務回款問題突出，物管企業(yè)的應收款科目也受到愈來愈多的關注，合景悠活去年同樣在應收款方面膨脹明顯，計提過后，截止2022年底的貿(mào)易應收款余額達到20.5億元，和去年同期相比增幅達93.0%，大幅高于23.7%的營收增速。

而在構成方面，盡管合景悠活在項目方面來自合景泰富的并不多（在管面積中約12%），但貿(mào)易應收款方面關聯(lián)方占比卻過半，達到52.5%，。賬齡上同樣較為危險，1年期以上貿(mào)易應收款占比達到33.92%，去年同期僅為3.20%。

合景悠活2022年對貿(mào)易應收款共計提約5.9億元的壞賬，撥備率約22.34%，但剩余的應收款規(guī)模也同樣龐大。

在公告中，合景悠活暫未披露現(xiàn)金流量表的情況（今年已發(fā)業(yè)績的物企中實際披露現(xiàn)金流量表的也并不多），但從應收款的情況來看可能不容樂觀。從資產(chǎn)負債表來看，合景悠活在手現(xiàn)金則錄得了較大增幅，從2021年底12.34億元增加49.8%至18.48億元。

值得注意的是，和2021年相比，合景悠活2022年還新增加了5.5億元有息負債，這可能是2022期末現(xiàn)金能錄得大幅增長的重要來源之一。

合景悠活并沒有披露該筆負債的具體用途，且物業(yè)服務作為強現(xiàn)金流，無重大資本開支的輕資產(chǎn)行業(yè)，目前大部分物企并不存在有息負債。

2022年，合景悠活決定不派息，據(jù)參加業(yè)績會的投資者向觀點新媒體透露，合景悠活管理層在業(yè)績會中表示，集團需要保證一定的資金流動性用于業(yè)務運營和增長，特別是旗下特麗潔城市服務板塊在招投標過程中需要大量保證金。另外，保留足夠現(xiàn)金也有利于企業(yè)在合適的投資機會出現(xiàn)時可以把握機會。

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