觀點網 多年來，中海宏洋專注于二三線城市發(fā)展業(yè)務，在中海體系內充當特殊角色，吸納和孵化并購中的較低層級城市項目。

目前，弱二線及三四線城市普遍出現庫存積壓，中海宏洋在一些重倉區(qū)域去化壓力增大，2022年物業(yè)銷售及發(fā)展分部的存貨減值26.73億元，按年增加接近10倍。

用投資者轉述中海宏洋管理層的話來說：“分化突出是一個非常明顯的現象，大家都看到，行業(yè)內部城市之間在分化，城市內部板塊在分化，項目在分化。體現出來就是公司在分化。”

(資料圖片僅供參考)

此外，與中海一貫的“成本大師”形象對比，中海宏洋2022年出現融資成本上升。隨著境外資本的代價變得高昂，企業(yè)融資需要重新考慮幣種選擇。

城市分化

3月27日，中國海外宏洋集團有限公司發(fā)布了2022年度業(yè)績公告。

2022年度，中海宏洋錄得營業(yè)額為574.92億元，同比上升6.8%；年內經營溢利為62.66億元，同比下降38.6%；公司擁有人應占溢利為31.5億元，同比下降37.6%。

其中，物業(yè)存貨減值對期內的毛利減少約26.73億元，2022年度毛利率由計提物業(yè)存貨減值前的19%下降至14.4%。

據投資者向觀點新媒體透露，中海宏洋管理層在當日召開的投資者業(yè)績會上解釋，這些項目涉及到的城市有鹽城、濰坊、天水、淄博、清遠等地，具體項目則未透露。

據透露，在公司內部，中海宏洋將所在的城市分為三大類：一類是強投資城市，以合肥為代表，供需合理，購買力、城市活力強。第二類是以銀川為代表，城市體量不算大，但屬于中心節(jié)點城市，而中海產品在當地形成競爭優(yōu)勢，需要重點把握投資機會。第三類以泉州為代表，經濟總量較高，產業(yè)底子厚，需要加大投資。

整體而言，中海宏洋向二三線城市下沉的方向并未改變，但在具體城市的投資側重將有所調整。“對表現弱一些的城市降低投資強度，提高項目回報，也會進行個別城市更替。”

在樓市走向尚未明朗之際，對于未來是否還會發(fā)生大額存貨減值的問題，投資者表示，“具體還是根據減值情況確定，這個數額很難說是大是小。”

2022年，中海宏洋及其聯、合營公司新購土地總樓面約221.25萬平方米(中海宏洋應占面積178.72萬平方米)，總代價合共約101.5億元。另計及年內收購位于金華和徐州的發(fā)展項目的額外部分權益，該集團于年內購入的應占樓面面積合共約193.73萬平方米，應占總代價為82.62億元。

截至2022年末，中海宏洋擁有土地儲備樓面面積2453.26萬平方米，同比減少17.59%，包括于聯、合營公司的應占土地儲備樓面面積為2075.41萬平方米，同比減少18.71%。

至于2023年，投資者透露，中海宏洋希望今年的投資能夠與去年持平或是略有增加。

融資調整

中海宏洋的彈藥庫仍有盈余。

截至2022年12月31日，中海宏洋現金及銀行結余與受限制的現金及存款合共人民幣29,3.31億元，比2021年年底減少人民幣31.62億元，凈負債比率為48.8%，較2021年的35.6%有明顯上漲。

此外，剔除預收款后的資產負債率為68.7%，現金短債比為1.6倍，根據三道紅線政策，中海宏洋仍維持為“綠檔”企業(yè)。

若包括可動用而仍未提取的銀行信貸額109.71億元，2022年12月31日，中海宏洋可運用資金超過403億元。

與現金流相比，中海宏洋似乎更應該擔心融資成本管理。

于2022年12月31日，中海宏洋總借款(包括擔保票據及公司債券)整體加權平均年利率為4.8%，較2021年的3.8%足足增加了1個百分點。

年報解釋，該利率上升主要由于年內香港銀行同業(yè)拆息上升，導致集團港元貸款借貸加權平均年利率由上年末的2%上升至本年末的6.3%，盡管人民幣借貸加權平均年利率從上年末的4.8%下降至本年末的4.4%，仍不足以抵消港元貸款影響。

于2022年12月31日，中海宏洋總貸款中(包括擔保票據及公司債券)，人民幣及港幣/美元分別約占60%及40%，2021年二者占比分別為62%及38%。

2022年內，人民幣兌港幣貶值約8.5%(2021年為升值2.9%)，中海宏洋資產凈值因貨幣轉換減少人民幣16.43億元(2021年為增加人民幣5.55億元)。

當境外融資渠道優(yōu)勢逐漸被匯率波動風險覆蓋，中海宏洋不得不調整融資策略。

投資者轉述中海宏洋財務資金部總經理曾小陽的說法稱，一方面要密切關注市場環(huán)境變化，香港市場的利率相信不會一直這么高；第二是增加境內融資的比重和總額，境內融資成本在2023年肯定還會下降。

“銀行貸款方面也在跟銀行溝通利率的調整，有些項目開發(fā)貸利率已經可以做到3.2%；另外融資產品緊跟市場創(chuàng)新。”

2022年10月，中海宏洋成功發(fā)行10億元人民幣的三年期公司債，票面年利率為3.4%，募集資金擬主要用于并購，此外集團亦于年內完成發(fā)行本金7.3億元人民幣物業(yè)尾款ABS，年利率為2.7%。

“中海宏洋也計劃研究中票，ABS根據資金市場的情況進行研究，包括CMBS，還有最近發(fā)改委發(fā)的商業(yè)REITS政策都會做一些研究。”

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