觀點(diǎn)網(wǎng) 3月23日晚間，才經(jīng)歷過一輪人事調(diào)整的弘陽服務(wù)如期公開2022年度成績單。

于報(bào)告期內(nèi)，弘陽服務(wù)營業(yè)收入11.03億元，較2021年同期收入下降2.4%。其表示，下降主要由于集團(tuán)對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)的收入降低所致。

【資料圖】

此外，弘陽服務(wù)于報(bào)告期內(nèi)的毛利為2.56億元，較2021年同期下降20.0%；毛利率為23.2%，較2021年同期的28.4%下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)；報(bào)告期內(nèi)溢利為9390萬元，較2021年同期下降32.2%。

此外，觀點(diǎn)新媒體注意到，于報(bào)告期內(nèi)，弘陽服務(wù)權(quán)益股東應(yīng)占報(bào)告期內(nèi)溢利為9200萬元，較2021年同期下降28.1%；而銷售及服務(wù)成本達(dá)到8.47億元，較2021年同期增長4.6%。

結(jié)合弘陽服務(wù)過去一年的商業(yè)動(dòng)作來看，其2022年利潤數(shù)據(jù)下跌與成本上漲或許與其在市場動(dòng)蕩時(shí)期持續(xù)加碼外拓有關(guān)。

外拓背后的隱憂

弘陽服務(wù)公布的數(shù)據(jù)顯示，其于報(bào)告期末共布局了國內(nèi)55座城市，在管項(xiàng)目數(shù)量為285個(gè)，合約面積規(guī)模5483.09萬平方米，較2021年增長4.24%，在管總建筑面積4486.4萬平方米，其中，商業(yè)在管建筑面積376.34萬平方米，較2021年增長23.28%。

值得注意的是，于2022年，弘陽服務(wù)的市場外拓面積達(dá)到2140.67萬平方米，占合約面積39%，較2021年同期上漲11.78%。

事實(shí)上，弘陽服務(wù)想要重點(diǎn)加碼市場外拓的心思早已有跡可循。

在業(yè)績報(bào)告中，弘陽服務(wù)就坦言，要適應(yīng)市場變化，攻堅(jiān)克難，采用更加注重質(zhì)量的外拓方式實(shí)施穩(wěn)健增長，持續(xù)優(yōu)化基礎(chǔ)服務(wù)和策略性開展增值服務(wù)。“借助于自身的服務(wù)能力和品牌，積極進(jìn)行市場化外拓，獲得第三方物業(yè)管理項(xiàng)目，并從最初的行業(yè)基本服務(wù)延伸至為業(yè)主和客戶提供各類增值服務(wù)，探索出多樣化的社區(qū)增值服務(wù)，開展業(yè)主增值服務(wù)。”

自2022年年初開始，弘陽服務(wù)于非住業(yè)務(wù)的外拓動(dòng)作就已開始，先是年初進(jìn)駐湖北聯(lián)合交通投資開發(fā)有限公司的2022年站所后勤服務(wù)項(xiàng)目，為12個(gè)高速公路駐點(diǎn)提供相關(guān)服務(wù)；不久后，其又將業(yè)務(wù)線觸及湖北黃龍湖馬口陶文化傳承基地，嘗試進(jìn)軍文旅項(xiàng)目業(yè)務(wù)。

同年7月，弘陽服務(wù)搭上生物醫(yī)藥企業(yè)上海復(fù)宏漢霖，為其提供物管服務(wù)項(xiàng)目。不過，在大張旗鼓外拓的同時(shí)，弘陽服務(wù)也在思慮資金回流的問題。

就在達(dá)成與上海復(fù)宏漢霖合作不久后，弘陽服務(wù)附屬公司便以7353萬元的價(jià)格出售了才到手一年左右的高力物業(yè)及江蘇高力美家各80%股權(quán)，而交易方則為高力控股。

作為原控股股東，高力控股在一年多后為何選擇重新接手，而弘陽服務(wù)為何又選擇以原價(jià)退回以上標(biāo)的？據(jù)交易公告顯示，弘陽服務(wù)稱因受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩等多種因素迭加影響，目標(biāo)公司的在管項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)收繳率相對(duì)較低，可持續(xù)盈利能力較弱。

此外，完成這筆交易，弘陽服務(wù)的現(xiàn)金流也將有所增加，高力控股的“項(xiàng)目再回收”，也算為弘陽服務(wù)補(bǔ)充了一筆流動(dòng)資金。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱資料得知，高力物業(yè)及江蘇高力美家主營業(yè)務(wù)主要以家居港及汽車博覽城物業(yè)管理服務(wù)為主，彼時(shí)弘陽服務(wù)收購的目的應(yīng)該也是以填補(bǔ)這方面的物管細(xì)分領(lǐng)域空白為主。

也就是說，在這筆交易作罷后，弘陽服務(wù)的汽車行業(yè)布局計(jì)劃再次面臨空缺。直到2022年12月，弘陽服務(wù)宣布進(jìn)駐江蘇南京利星行（南京）汽車支持中心，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到3.34萬平方米。這宗項(xiàng)目的收網(wǎng)，再次佐證了弘陽服務(wù)對(duì)于市場外拓的渴求。

但在頻繁入局新業(yè)務(wù)之外，弘陽服務(wù)的成本數(shù)據(jù)也在不斷上升。2022年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，其銷售成本達(dá)到8.47億元，同比上升4.6%；融資成本也從1.9萬元漲至277萬元，而以上數(shù)據(jù)的變化主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，弘陽服務(wù)的分包成本不斷增加所致。

業(yè)務(wù)線收益分化

于2022年，弘陽服務(wù)的業(yè)務(wù)類型還是以三條線為主。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入8.35億元，占總收入75.7%，較2021年同期收入增加10.8%。值得注意的是，物業(yè)管理服務(wù)為弘陽服務(wù)2022年唯一實(shí)現(xiàn)收入正面增長的業(yè)務(wù)線路。

另一邊，非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.25億元，占總收入11.3%，同比下降30.9%；社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.44億元，占總收入13.0%，相比2021年同期下降26.7%。

數(shù)據(jù)來源：公司公告

弘陽服務(wù)表示，2022年上市物企營收和凈利潤增速減慢，毛利率和凈利率也在向下調(diào)整中，社區(qū)增值服務(wù)從多賽道并進(jìn)轉(zhuǎn)為精選賽道發(fā)展，非業(yè)主增值服務(wù)面臨巨大挑戰(zhàn)，營收貢獻(xiàn)在逐年下降。

如果說物業(yè)管理服務(wù)收入的上漲是因?yàn)楹腙柗?wù)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，導(dǎo)致在管總建筑面積快速增加所致，那么其非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)收入的下降原因則與其服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量，以及銷售情況相關(guān)。據(jù)弘陽服務(wù)于業(yè)績報(bào)告中表示，非業(yè)主增值服務(wù)收入的減少主要是本集團(tuán)服務(wù)的案場項(xiàng)目減少所致，社區(qū)增值服務(wù)收入減少的主要原因是車位銷售收入減少所致。

另一邊，從三條業(yè)務(wù)線的毛利率也能看出弘陽服務(wù)當(dāng)前的重點(diǎn)布局。2022年其物業(yè)管理服務(wù)毛利率22.2%，較2021年同期下降3.4個(gè)百分點(diǎn)；非業(yè)主增值服務(wù)毛利率16.6%，較上年下降3.8個(gè)百分點(diǎn)；社區(qū)增值服務(wù)毛利率為35.0%，雖然數(shù)據(jù)為首，但其較2021年同期的46.4%下降了11.4個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，其社區(qū)增值服務(wù)的毛利率波動(dòng)最大，在2019-2021年間，該業(yè)務(wù)的毛利率均維持在46%-48%；而非業(yè)主增值服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)的毛利率相較于前幾年也有了超幅下跌，從以往數(shù)據(jù)來看，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率維持在25%以上，而物業(yè)管理服務(wù)毛利率則均以二開頭。

數(shù)據(jù)來源：公司公告、觀點(diǎn)指數(shù)

關(guān)于三條業(yè)務(wù)線毛利率下降的原因，弘陽服務(wù)表示，其在管項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增加，新增項(xiàng)目接管前期成本投入較多；受房地產(chǎn)行業(yè)影響，向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的協(xié)銷服務(wù)毛利率下降，以及由于報(bào)告期內(nèi)集團(tuán)車位銷售收入減少所致。

業(yè)績之外，弘陽服務(wù)年內(nèi)也經(jīng)歷了一次人事?lián)Q帥。2022年9月23日，弘陽服務(wù)原執(zhí)行董事、公司執(zhí)行總裁及董事會(huì)提名委員會(huì)成員楊光離任，陳義純獲委任為弘陽服務(wù)副總裁，負(fù)責(zé)全面經(jīng)營管理工作。

資料顯示，陳義純曾就職于萬科、旭輝、中南建設(shè)等企業(yè)，主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理、客戶關(guān)系管理、項(xiàng)目管理等工作。2019年5月，其加入弘陽集團(tuán)，先后擔(dān)任弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司客戶關(guān)系部總經(jīng)理等職位，并于2022年6月起擔(dān)任弘陽服務(wù)首席運(yùn)營官。

陳義純已經(jīng)就位，而誰來接替楊光的職位，依舊要打上一個(gè)問號(hào)。此前市場曾傳出曾煥沙之女、現(xiàn)執(zhí)行董事曾子熙將成為新一代接班人，但目前還未有相關(guān)公告出臺(tái)。

對(duì)于弘陽服務(wù)而言，其經(jīng)歷了業(yè)務(wù)持續(xù)外拓帶來的收益隱傷，也即將迎來新一批領(lǐng)導(dǎo)層，無論得與失，2022年都已成過往。

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