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過去一年，房地產市場遭遇寒冬，成交規模大幅下滑，不少房產經紀人無奈離職轉型，這一場大“逃離”在中介龍頭貝殼身上凸顯得尤為明顯。

3月16日晚間，貝殼對外披露了2022年年度業績，截至當年末，公司擁有約39.4萬名經紀人，較2021年的45.45萬減少了13.3%，活躍經紀人數量從2021年末的40.68萬人減少至34.97萬人。這意味著，去年超6萬名經紀人選擇了離開。

作為國內最大的中介商，貝殼年報中所透露出的信息一定程度上反映了行業面臨的現狀，當房地產增速放緩、開發商解綁，中介商們又該如何在浪潮中穩住船身？

繼續“減重”

在近年的發展變革中，“減重”是貝殼的主旋律之一。

去年5月11日，貝殼以介紹上市的方式登陸港股，但在上市前一日，市場再次傳來其裁員的消息。彼時有內部員工爆料貝殼已啟動新一輪裁員計劃，比例或達50%，幾乎涉及研發、運營、中后臺等所有部門，內部將這次裁員稱為重生計劃。

這是自2021年10月以來，貝殼被曝第三次裁員，雖然其沒有對此做出正面回應，但在公司的財報中還是留下了相關痕跡。

截至去年6月末，貝殼報告期內的研發費用為15億元，而該指標在2021年上半年為14億元，變動的原因是“截至2022年6月30日止六個月產生額外遣散費”。

去年全年，貝殼的營業成本同比下降27.8%至469億元，其中一個原因是因鏈家經紀人、具備新房業務相關專業知識的專門銷售團隊及其他一線運營人員人數減少而導致的內部傭金及薪酬的成本減少。

截至2022年末，該公司擁有約9.85萬名員工，較當年中期的10.28萬名減少4%左右，其中研發人員從2022年6月末的2462人減少至1901人；平臺運營人員減少1286人至7751人；業務拓展、銷售及市場營銷則從當年6月末的11778人減少至6152人，削員5626人。

受員工人數下降等因素影響，貝殼2022年的一般及行政費用由2021年的89億元下降17.7%至73億元，研發費用也同比下降20.3%至25億元。

“減重”在貝殼門店的規模方面也有體現。截至2022年末，貝殼擁有約4.05萬家門店，較2021年末的5.1萬家減少20.6%，即其在過去一年關閉了超1萬家門店；公司同期的活躍門店數量為3.74萬家，該指標在上一年為4.53萬家，下降了17.4%。

新房業務下降近四成

“減重”的背后是房地產市場增速乏力、銷售下滑，當房子賣不動的時候，與開發商捆綁緊密的中介商也難獨善其身。

根據國家統計局數據，2022年全國商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

為了尋找新的業績增長點，貝殼于去年4月完成了對圣都家裝的收購，順利切入家裝家居賽道，而該板塊也成了公司去年唯一實現交易額正增長的條線。

2022年，貝殼實現總交易額26096億元，較2021年的38535億元下降32.3%。其中，存量房交易的總交易額同比下滑23.4%至15765億元；新房交易的總交易額為9405億元，同比降幅達到41.5%；家裝家居業務總交易額為54億元，上一年約為2.13億元；新興業務及其他總交易額為873億元，較2021年的1864億元下降53.2%。

公司對應全年凈收入為607億元，較2021年的808億元下降24.9%，同期錄得凈虧損約13.97億元，而2021年的凈虧損為5.25億元。

具體來看，2022年，貝殼來自存量房的凈收入同比下滑24.5%至241億元，其中傭金收入同比下降27.3%至206億元，平臺服務、加盟服務及其他增值服務的收入為35億元；新房業務凈收入為287億元，較2021年的465億元下降38.3%；家裝家居業務則較上一年的1.97億元增至50億元；新興業務及其他業務凈收入為28億元，同比增長33.4%。

從上述情況來看，新房業務是貝殼四大業務條線中下滑最嚴重的板塊。除了房子賣不動之外，另一個導致其新房業務下滑的原因是，為了節流，開發商也正在努力與中介商“解綁”，建立自己的營銷體系。

例如越秀地產，其管理層在數日前召開的業績會上直言中介渠道費用較高，為了降低成本，2022年公司重點推動了線上營銷工作，通過越秀房寶線上對房屋的拓展、推廣，降低了對中介渠道的依賴，去年線上自銷比例達到50%，依托中介渠道的比例降到了20%。

再如，今年初中海的欠傭風波。年初市場傳來消息稱，中海有超1億元的傭金沒有與鏈家結清，導致鏈家下架了中海位于北京的幾乎所有項目，并要求經紀人不再為該公司的樓盤帶客。

雖然鏈家在后續的媒體采訪中表態“網傳停止合作是誤會，雙方正在協商2023年的新合同內容”，但不可置否的是開發商與中介商之間的關系正變得愈發微妙。

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