文/樂居財經楊宏彬

(資料圖片僅供參考)

“駱駝可以在最艱難的環境中走最長的路，獅子獵豹短時間的爆發力驚人，但在惡劣的環境下缺乏持續生存的能力”。

王曉松認為，新城是一只能穿越艱難險阻的駱駝。去年年末，新城控股官微里發布的新年致辭主題，是“2023年凝心聚力，攜手駝行”。

去年房地產市場劇烈的變化，讓新城也不可避免的受到沖擊。不過，正如王曉松所言，新城有著在惡劣環境下生存的能力。其已經挺過了最黑暗的時期，沐浴在政策暖風之下。

3月13日晚，新城控股（601155.SH）發布公告稱，擬向特定對象發行A股股票預案，預計發行數量不超過約6.77億股，即低于公司發行前總股本的30%，預計募集資金總額不超過80億元。

募集資金的用途，跟大多數定增的房企一樣，指向了保交樓。公告顯示，新城控股募集資金凈額將全部用于溫州新城甌江灣項目、東營項目、重慶大足項目、泰安新泰項目、宿遷泗洪項目、大同云岡項目6個項目的建設，以及補充流動資金。

自去年11月房企股權融資重啟以來，已累計超30家房企籌劃股權再融資，截至目前，A股市場已有超過14家房企發布再融資預案，預計融資合計573.16億元，加上此次新城控股擬募集的80億元，融資總額超600億元。

保交項目銷售超百億

在萬科股東會上，總裁兼首席執行官祝九勝用一個泡茶的例子，闡明了A股和H股增發資金用途的區別，“A股只能用于保交付，用于現有的開發建設，H股拿的資金可以60%置換原有的借款和債務性的安排，剩下40%用于補充流動性。”

具體來看，新城控股本次擬募集的80億資金中，將有56億元投向項目建設，占募集資金的70%；剩下24億元用來補充流動資金。

其中，東營項目是計劃使用募集資金最多的項目，達14.5億元，該項目位于東營市東營區，屬城市中部新區板塊，項目總投資24.71億元，募集資金占比總投資近60%。其次是大足項目，計劃投入募集資金14億元，該項目總投資22.44億元，募集資金占比總投資超62%。

其余4個項目計劃投入的募集資金則是在5.5億元-7.5億元之間。公告顯示，這6個項目均已開啟預售且開工，將在今年內不同時間開始分批交付。

根據新城控股的預計，6個項目的銷售額合計可達158.12億元，最終實現的凈利潤約為6.37億元。一個可以參考的數據是，前段時間新城發布2022年業績預告，凈利潤最低為6.30億元。

利用募集資金保住了這6個項目的交付，或將為新城控股今年的財報添一些光彩。

補充流動資金方面，新城控股披露，2019年、2020年、2021年及2022年9月30日，公司合并口徑資產負債率分別為86.6%、84.73%、81.82%和81.36%。

新城表示，通過本次發行，能一定程度提高公司凈資產規模，降低公司資產負債率，優化資本結構。

增發的時機

早在去年12月，王曉松手下的另一個地產平臺，新城控股的母公司新城發展，就完成了股權融資，配售5.6億股股份，擬募資19.6億港元。

兩次都是在股權融資開放后的融資，但時機卻截然不同。

2022年12月12日，新城發展發布公告稱，擬向不少于六名買方按每股3.50港元的配售價配售5.6億股股份，募資19.6億港元。銷售股份占擴大后已發行股本約7.93%。

在配股之前，新城發展剛剛經歷了一波大漲。在11月1日時，新城股價還處于低估，僅為1.34港元/股，而到11月29日，盤中已經最高沖至4.2港元。以3.5港元的價格配售，都遠超11月初股價。

而新城控股宣布增發前，股價已經6連跌。而事實上，自春節以后，新城控股的股價總體呈下行趨勢。低位增發，意味著發行股數增加。不過新城控股表示，并不會影響公司實際控制人變化。

新城控股股價的波動，一方面是受到人事變化的影響。2月份，新城控股聯席總裁曲德君先是失聯，而后離職。1月份，新城控股總裁梁志誠剛剛辭職。

王曉松、曲德君與梁志誠被稱為新城控股“鐵三角”，兩人的突然離去引發市場對新城控股經營的擔憂。

另一方面，新城控股2022年的業績表現也對股價有所影響。克而瑞2022年中國房地產企業銷售榜顯示，新城控股全年銷售額1160.49億元同比降50.36%，滑至銷售榜第19位。累計合同銷售面積約1191.52萬平方米，下降49.40%。

業績預告顯示，新城控股2022年歸母凈利預計6.3億至37.79億，同比下降70%至95%；扣非凈利5.12億至30.73億，同比下降70%-95%。

王曉松表示，2022年以來公司因為信用壓力和銷售低迷，未在公開市場拿地，伴隨公司信用轉好及后續房地產市場逐步復蘇，公司將重新開始拿地或采用輕資產代建，房地產開發業務有望回歸正軌。

地產銷售雖不如意，但新城控股在輕資產運營有所收獲。2022年，新城控股商業運營總收入首次破百億，總計達到100.06億元，同比增長15.8%。商場出租率維持在96.0%的較高水平，經營狀況持續穩定。

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